公摊系数是如何计算的？

买房子总会遇到各式各样的难题，各种各样的新名词，对于第一次买房子的人来说很多知识需要普及。首先来看一下商品房公摊系数什么？以及它是如何计算的？ 商品房公摊系数定义 商品房公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 可分摊的公用建筑面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 公摊系数的计算公式公摊系数的计算公式为： 公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积=公摊系数*套内建筑面积. 相关资料： 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。在建筑项目全部竣工后，与测绘部门**终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。 任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整幢楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

公摊系数=公摊面积/套内建筑面积，在进行计算的时候需要注意公摊系数分为总的公摊系数和一栋楼的公摊系数，总公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数是针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，所以每栋建筑都有自己的公摊系数。根据“谁使用谁分摊的原则”，对于同一栋、同一单元或同一层的不同户型，其每户的“公摊面积/套内面积”可能不同，且同总分摊系数可能不同。公摊系数具体是多少1、7层以下住所，就是我们常见的多层建筑层数是在6层左右，公摊率为7-12%。公摊部分的面积包含外墙水平投影的1/2、楼梯、楼梯间和为住户供给工作的物管用房，所以公摊面积是比较小的。2、7-11层住所公摊率为10%-16%。这种楼层在城市当中是比较常见的，楼层为7-9层的小高层公摊取决于各楼盘本身的状况，如果说没有地下设备用房并且底层没有商铺、底层架空的状况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住所，公摊系数在15%-20%之间。3、12-33层住所公摊率为14%-24%。因为高层的电梯多，还有设备用房也比较多，所以公摊面积也是比较大的。

公开系数的计算公式是公摊面积除以套内的建筑面积，需要购房者注意的是，这里所说的公摊系数只是针对于单一的建筑，并不是所有的建筑公摊面积都是一样的，每一栋建筑都不同。所以原则上来说的话是谁用谁分摊。因为整个小区里面有非常多的楼房，每一栋的分数面积也不一样，相应的比如说电梯间或者是电梯的设备，以及其他公用的东西也不同，没有办法按照统一的单位进行换算。因为公摊系数是一个变量，影响公摊面积的因素有很多，主要包括了整个小区内部的大堂、走廊以及公共厕所，或者是电梯间、水泵房等的面积影响，而且有一些小区还会把车道以及地下室也算入在内，至于公摊的多少会在购房合同当中有比较清晰的明示，所以购房者如果对公摊不明确的话也可以和开发商进行咨询。

商品房公摊系数的大小关系到购房者所购商品房的得房率大小，从而影响到所购房屋的实际使用面积。商品房公摊系数如何计算，哪些是可分摊的公用建筑面积，哪些面积不应计入的公用建筑空间，小编在此为您进行了总结。  商品房公摊系数定义 商品房公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体（柱）面积+阳台面积 可分摊的公用建筑面积 可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。购房时，购房者应注意是否把以上空间也计入了公摊面积，以防自身利益受到损害。公摊系数的计算公式公摊系数的计算公式为：公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积=公摊系数*套内建筑面积。特别提示：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。在建筑项目全部竣工后，与测绘部门**终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。 任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整幢楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

公摊系数的计算应遵循相关法律法规，确保购房者的合法权益不受侵害。在购房合同中明确公摊系数，有助于避免因公摊面积引起的纠纷，保障交易的公平性。

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