集体用地流转的相关政策法规有哪些，如何操作？

购房合同要合规，贷款政策要了解，合理规划资金，避免违约风险。

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１０月１日，一份据称是能掀起全国新一次土地“革命”的法规将在广东率先实施。广东省以“政府令”的形式发布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（下称《办法》）规定，集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。 困扰广东及国内多年的土地紧缺难题可望得到破解。据了解，对农村集体建设用地流转，国家目前没有专门的，而此份《办法》是国内第一份对农村建设用地流转入市具有法律效应的实操性文件，被解读为中国土地政策的新一场“革命”。 破解土地供需矛盾 １０月１日之后，受尽“缺土少地”之苦的广东省将获得充足的土地“支援”，源源不断的农村集体土地交易将打破这种“缺地困局”。 据了解，广东新出台的这一《办法》对集体建设用地使用权的流转范围、用途限制、流转的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作了具体明确的规定。农民不再受“占地”之苦，政府也走出缺地之困。《办法》使农村集体土地直接入市拥有了合法地位，对农地出让、出租、转让、转租和抵押等行为都给予了颇具可操作性的具体规定。城乡统一、以用途管制为中心的土地管理制度首先由广东破题。 “我们在调研中发现，发达地区由于土地供需矛盾日益加剧，在５年内几乎无地可征。例如苏州、无锡等地就面临这种情况，给引资带来了极大的困难。”国务院发展研究中心农村部部长谢扬这样对记者说。这一矛盾在珠三角地区同样突出，而农村集体建设用地上市能解决一部分土地紧缺问题。 广东省人民政府发展研究中心副主任、专家王利文对记者介绍，在地方招商引资的过程中，这些集体用地由于产权不清晰，也拿不到产权证，土地的“身份不明”使得一些想来的外商止步门前，也成了困扰当地政府的一大难题。 有关资料显示，珠江三角洲地区农村集体建设用地占全部建设用地总量的５０％以上，这些用地的流转是补充城市用地的一条重要路径。 “是政府规定，不是人大条例” 《办法》在给广东带来诸多“利好”之后，更多的“利空”因素也显现出来。广东省的这份地方性规章与国家大法相冲突，这给《办法》的实行置下障碍。 记者了解到，《办法》与《土地管理法》有根本上的冲突。《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”法规里也明确规定，农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。 而２００４年由国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》对原有土地政策虽有松动，但也缺乏可操作性。《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“在符合的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。但这份文件并没有具体的操作办法，而基层的多年试点，也不见“农地入市”的全国性改革措施和法规出台。 “由于原有的法规对农村建设用地流转的不可操作性，土地出租、转让等流转行为仍然是隐性地进行。”广州番禺区政府综合调研科科长傅铭深说，虽然之前在流转管理办法上有条例参考，但都难以操作。《办法》即将生效，广东省内的各地区都寄予了厚望，但业内人士也担忧，《办法》其实与《土地管理法》有冲突的地方，这些冲突今后将如何解决。 广东省法制办法规处赵副处长表示，《办法》与《土地管理法》是有些不大一致，但现在农村土地在放开，实际上各地的农村土地也在流转。现在政府在进行规范，至今还没遇到操作冲突。但对于这份《办法》的法律效用，赵副处长也表示，现在只是政府的规章制度，不是人大的条例。 土地供需矛盾的突破口？ 有关专家告诉记者，一份名为《非农建设用地管理条例》的建议稿今年已经纳入全国人大立法程序，具体内容是规范农村非农建设用地流转的问题。但今年内出台的可能性非常小。 中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云表示，现在解决“非农建设用地”问题迫切需要建立政策规范，对非农建设用地建立统一的规划、建设和管理机制。只有在法律法规方面予以完善，非农建设用地才会成为解决土地供需矛盾的一个突破口。 记者了解到，各地都在进行土地规划的修编工作，而土地供求矛盾已经越来越成为发达地区的“心头之痛”，而本轮土地利用规划纲要修编也将面临着保护农地和经济快速发展之间的矛盾。 “所以广东省对非农建设用地流转管理的破题，对于这次修编工作是具有重要意义的。”有专家对记者表示，非农建设用地使用权可上市流转的做法，将有利于盘活农村原有的建设用地。 虽然广东的做法走在了前面，但邹晓云也告诉记者，对于国有土地使用权，国务院有明确规定转让的条件、转让的范围、转让办法，而对非农集体土地使用权的转让至今还没有一部相关的法规。

集体用地政策放宽了，但风险也相应加大。要慎选地块，避免陷阱。

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公地租是你不付出让金，而是每年付费使用土地。 出让金其实可以认为是长期的租赁，因为中国土地出让是有年限的 土地转让当然要签订合同 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类用地的**高年限，具体为：居住用地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或者其他用地５０年。 我国国有土地分配和转让的基本方式有以下7种：（1）划拨。是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。据国土资源部统计，1993年至2000年，全国共划拨土地1702157宗，面积708962.99公顷；2000年划拨土地宗数比1993年减少6406宗，年均减少915宗，面积减少9181公顷，年均减少1312公顷。 （2）出让。即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。据国土资源部统计，1993年至2000年，全国共出让土地825228宗，面积为350751.9公顷；2000年出让土地宗数比1993年增加24674宗，年均增加3525宗，面积比1993年减少14293公顷，年均减少2042公顷。 （3）租赁。是国家作为土地所有者将土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一年期的土地使用租赁合同，并支付租金的行为。据国土资源部统计，1999年至2000年，全国共租赁土地150717宗，面积134281公顷，年均增加75359宗，面积增加67141公顷。 （4）作价出资（入股）。是国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企业。 （5）授权经营。国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。 （6）转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。据国土资源部统计，1993年至2000年，全国共转让土地1096271宗，面积242934公顷；2000年土地转让宗数比1993年增加415591宗，年均增加59370宗，土地转让面积增加41349公顷，年均增加5907公顷。 （7）出租。是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。据国土资源部统计，1993年至2000年，全国共出租土地1397319宗，面积147861公顷；2000年土地出租宗数比1993年增加254948宗，年均增加36421宗数，出租面积增加26366公顷，年均增加3767公顷

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第一次置业是**三成,第二次是**六成,第三次就只能一次性付款了限购:有一年以上的社保或是纳税证明的人非深户只能在深圳拥有一套房子,深圳户口的可以拥有两套

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