"赠送面积"从3㎡到300㎡，购房者应如何警惕其中的陷阱？

销售套路普遍存在，但购房者应关注项目的实际价值和自身需求。数据分析显示，理性决策能显著降低购房风险。

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对于购房者所谓的“送面积”，在开发商业内叫“偷面积”，指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。有人形象地将“送面积”比喻为“逼良为倡”。 其中原因有三： 一是政府的高税收逼得开发商使出“送面积”的招数可以避掉销售过户环节的一大笔税费;二是高房价逼得购房者选择这种“送面积”的房子，同地段同等价格的房屋当然有“送面积”的比没“送面积”的实惠。于是开发商打出“送面积”的促销噱头，购房者趋之若鹜，看样板房时都会问问哪些地方是赠送的面积，不送面积或送面积少的房子会被认为是性价比差，成为被购房者首先淘汰的对象。 小区因“送面积”无法办理房产证，因此产生的迟延办证纠纷也层出不穷。有网友反映当时买房时被某房地产商“买一层送一层”的广告所吸引。销售的户型图标着上下两层。入伙时开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建，但开发商为规避法律责任，让购房者签订购房合同时签订了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》，约定购房者委托施工方加建一层楼板，也即是开发商承诺的“送面积”。但是因为建楼板、阳台擅自加建、改建等情形，与报建施工图不符，小区属于不予规划验收的情形，国土规划部门不予发放《建设工程规划验收合格证》，已装修入住一年多的700余户购房者面临着无法办理房产证的局面。 “送面积”分为几种情况：第一种“送面积”是改变规划加建，未经报批更改手续，如上述案例中加建一层属于违规，存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险;第二种“赠送的面积”属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，该赠送行为本身就不合法;第三种比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，就多出一间房来，这种形式在样板房里可以看到，但交楼标准并没有这道墙，围起来的这部分面积也不载入产权证，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，都存在着法律障碍。 近段时间以来，各地政府相继出台了一些相关规定，叫停开发商“买房送面积”的促销行为。现在北京、深圳等一线城市不知道何时出台关于建筑面积的新规，一旦出台相关新规，之前建好的“偷面积”户型由于不合新的规定，将有可能面临无法取得《验收合格证》和《建设规划许可证》，无法取得房产证的风险。

送大阳台、送大露台、赠送花园、买一层送一层，这样的便宜谁不想捡呢？但是，捡了便宜后，偶尔会遇到意想不到的麻烦事。今天小编就带您来看看有关赠送面积的那些事情，为置业者提个醒，明明白白消费。 案例一：分清合法赠送和非法赠送 在顺德陈村某花园购置了房产的陈某、吴某、罗某就遇到了麻烦事，他们买房时获赠的庭院出现了沉降的质量问题。3人以不能正常居住为由一纸诉状把开发商告上了法庭，要求开发商赔偿房屋不能正常居住期间的损失及要求开发商承担相应期间的物业管理费。在一审判决中，法院认定开发商对赠送的庭院负有维修义务，但未支持三人赔偿的诉求。 在二审中，法院经过现场勘察，在沉降问题出现后，并未发现案涉房屋主体结构出现质量问题，因此，法院认定房屋主体质量合格正确，不影响正常居住，因此驳回了三人要求赔偿的诉求。 律师观点：开发商有维修的义务 赠送面积通常分成2类，一类是合法的，也就是能够入房产证的面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务。另一类是没有写入房产证的赠送面积。对该类赠送，律师认为，没有写入房产证的赠送面积其实是违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。 案例二：阳台不是所有的都能买一半送一半 在很多人印象里，阳台通常是买一半送一半。不过，根据目前佛山市的《佛山市城市规划管理技术规定》，套内阳台面积不超过套内建筑面积的18%时，套内阳台面积折半即为套内阳台计算面积。 但当套内阳台面积超过套内建筑面积的18%时，只有18%以内折半计算，超过部分全额计算。 另外，根据佛山市规定，每套住宅只能设置一处进深尺寸大于2.1米的阳台（或空中花园、入户花园等）且每处水平投影面积不大于12平方米。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入套内建筑面积。所以，选房时要认真计算一下，千万别超标哦。 案例三：买一层送一层没那么简单 根据技术规定，办公、酒店客房建筑标准层层高原则上不应大于4.5米；当其建筑标准层层高大于4.5米小于等于6.0米时，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算。当层高超过6.0米时，其计算值在1.5倍的基础上按每增加2.2米即增加1层计算，不足2.2米时，按增加0.5层计算。 在住宅方面，按照技术规定，住宅建筑层高不应大于3.6米；层高超过3.6米的中空客厅（起居室）的水平投影面积不应超过30平方米，且开洞率不应大于30%。否则按投影面积的1倍计算。

为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商也是“操碎了心”。“贷款X.X折，全款X.X折”、“买房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“无理由退房”等，可谓十八般“武艺”齐上阵。那么开发商到底有哪些销售手段？在此，小编为广大购房者总结了一些常见的销售手段。 销售手段“花样百出” 1、老带新折扣优惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平减300元，贷款有折扣优惠 3、全款总体价格有折扣优惠 4、送现金礼包，直接在房款里抵扣 5、买房送“购房贵宾卡” 6、炒作 7、媒体广告宣传销售 8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。 9、售楼员的电话销售 10、关系客户销售 11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放 即售楼处对外开放，强调专业细节的体验和生活的体验，建议分专业区和休闲区，休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式，提供茶。咖啡等饮品，播放高雅的背景轻音乐，并配有时尚杂志、艺术类等书籍。 12、连锁销售（例如：让客户介绍客户） 13、产品推介会 14、无理由退房 例如：恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。 15、溢价回购 例如：位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。 16、替业主还贷20个月 例如：北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，**三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。  按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。 17、降价补差价 根据某知名地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的**空间。 18、零元起拍，以在线专卖的形式实行全程网络销售。 19、买别墅送洋房 根据“买别墅送洋房”的促销活动，只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。 20、送房产税 今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按**高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。随后，上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。 21、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。 22、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 23、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。 24、中途插入的技巧 在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。 25、延长洽谈时间 使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。 警惕常见销售“陷阱” 营销手段一：低开高走 人为制造板块**潜力 被开发商挂在嘴边、也是**常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子**了，而加快购买速度。 像这种低开高走，人为制造房子**潜力的开发商并不在少数。专家认为，运用这种战略，开发商不但营造出售价较低的开盘价，吸引了购房者的疯抢，借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出，这也以后在销售位置好的房源时，就可以顺理成章地提高售价，让购房人误以为此项目迅速**，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。 一房产策划经理向记者透露，开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。　　 营销手段二：饥饿营销 少推快跑制造人为房荒 “这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。 开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。 营销手段三：明星效应 开发商借“星”揽客 有些开发商普遍喜欢借助“外力”。专家表示：“明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。”

听说沙盘可能有误导，要实地看房，仔细读合同。

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