开发商违约退房，房款怎么算，已经办理的房贷怎么办？

申请退房之后开发商如果不退房款可以先和开发商进行协商，如果协商不成的话，凭借着当时购买房屋的购房合同以及其他的相应证件，可以到当地的法院提起诉讼，一般情况之下按照正常的流程提出的退房，开发商都是需要把购房款退还给购房者的，只不过退款的时间不一致，有些时候早有些时候晚购房者可以通过诉讼来维护自己的合法权益。申请退房需要满足一定的条件，大多数都是因为开发商不合格的原因才需要退房，如果是因为自身的原因退房，可能开发商会拒绝，导致不退房款，因为开发商自身没有违约，而是因为购房者违约，所以申请退房就比较复杂。遇到开发商资质不齐或者是很长一段时间已经超过预期的交房时间，仍然没有办法交房，都是可以提出退房的。

退房款如果开发商拖着不给的话可以先协商，协商不成的话再到法院进行起诉解决，按照国家的相关规定，一方不履行合约或者是不按照合同当中的义务履行相关的约定，拒绝采取补救措施或者是赔偿相应的损失，可以到法院进行上诉，在提起上诉的时候需要提交相应的材料，比如说购房时的购房发票，所签署的购房合同等等。大多数的情况之下是不会退房款的，除非是因为开发商的原因，比如说长时间无法交房，或者是开发商自身的资信不全导致没有办法，为购房者办理房屋所有产权证，这个时候可以提出退房款。而且有些时候人们购房是通过抵押贷款的形式购房，只是先支付给开发商一部分的首付款，剩下的一部分也行，办理了抵押贷款，这种情况之下退房款也是比较麻烦的。

开发商违约，为何要业主扣钱？是不是因为你们没有按时签约啊

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根据我国的相关法律规定，如果在已经达成退房协议的情况之下，开发商拖着不予退还退房款，可以根据当时所签订的合约到法院进行起诉解决。要求对方退回房款的同时，可以根据自身的情况要求赔偿相应的损失。尤其是在进行起诉的过程当中，要保留好自己当时所签订的购房合同以及开发商同意退房申请的证据。针对于购房者提出退房的程序：1、需要由购房者先提出退房申请，可以通过挂号信或者是电话的形式向开发商提出。2、在合理的情况之下，开发商同意的情况之下，应当退还购房者已经支付的全部房款，已经办理贷款的情况，需要由购房者与贷款银行解除或者是终止合同，并且将相关的手续提交给开发商。3、开发商需要在合理的期限内，将购房款返还给购房者，并且在办理完毕之后向贷款单位提交还款手续。

对于房屋买卖过程中的一些不规范操作以及房地产开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事件时有发生。依据相关法律法规，目前，在以下情况下买房人可以根据双方合同约定或依法要求退房。一、延迟交付房屋这种情况是目前购房者**可能遇到的一种情形。到了开发商与购房者在合同中约定的房屋交付日后，却迟迟收不到开发商的交房或入住通知。购房人可在合同中约定，超过三个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还定金或支付房款利息。二、开发商缺“证”，导致合同无效目前开发商必须证件齐全才能建楼、预（售）房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与购房者签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房者有权要求退房，开发商应当返还购房者交纳的房款。三、开发商未经购房者同意变更设计在购房者与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约行为，购房者有权要求退房。发生开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以依据合同约定要求开发商予以退房。四、非购房人的原因无法得到贷款根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。为此，购房者可以要求开发商退回购房款。五、拿不到产权证由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法取得房屋的产权证，若双方约定此条件可退房，买房者就可以要求退房。另，由于前几年一些房地产运营不规范，一些开发商拖欠土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年也无法取得房屋产权证。在此情况下，购房者也可以要求退房。

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