购买二手房应注意哪些问题？常见质量问题有哪些？

尽管开发商、施工单位、购房者以及政府有关部门都十分重视建筑质量问题，但有些房屋质量问题依然频繁出现，这主要是由于有些住宅楼在设计上存在先天缺陷，施工过程管理不严，质量监督力度不够等方面的原因。较为常见的房屋质量问题有：1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大 风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系承载力不够， 导致楼体有局部工或全部坍塌隐患。2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、 沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不 够，结构、墙体受力不均、抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌成后干燥不充分等。3、渗漏。由于防水不完善，防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏、垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正 常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。4、墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接 不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压 能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成粉鼓的情 况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会 造成墙皮大面积脱落。5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅 室之间隔断墙有楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的 要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、 隔热的要求。上述现象产生原因在于墙体、屋面隔音、隔热 材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。6、门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有 的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形 的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无 法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的 正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够 合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。8、水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日 常生活要求不符，影响家具布置。遥用电设备甚至存在漏电、 火灾隐患。9、公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不 方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施 不完善，消防安全设施缺乏等等。

法律事项：1.产权的清晰是**重要的，中介会拉产调，您放心好了。2.合同的签订的注意事项。每一条都看一下就行了，一般都是格式条款。3.过户，人去了就行，带上钱。

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① 楼体不稳：这种现象其实已经属于比较严重的房屋质量问题了，如果房子出现过沉降期依然下沉不止的情况，那其实就是属于楼体不稳的现象。之所以出现这样的情况，主要是因为房子的主体结构不是很完善，有一部分的承重体系在力不够，而这种房子也会存在着很大的坍塌隐患。②墙体出现裂缝：这在现实生活当中也是比较常见的一种房屋质量问题，在购买房子的时候，购房者需要看一下裂缝是大是小，如果只是表层的一些小裂缝，那后期是可以进行修补的，在修补后也不会妨碍使用。但如果墙体和横梁存在着一定倾斜角度的裂缝，那这种问题就要引起重视了。③房屋出现了渗漏：房屋渗漏对地面和墙面都会带来很严重的损害，甚至还会影响到楼下住户，而且房屋渗漏的问题处理起来也是很麻烦，主要还是因为防水工艺不是很完善。

在购买二手房时要注意以下几点：（1）在合同中明确户口迁出的时限；（2）正式过户前，查询户籍状况。在交易之前，购买者**好要求与卖方一起到公安机关查询所交易房屋的户籍状况。

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购买二手房需要注意的问题：一、找正规中介、二手房交易网站。二、要审查房屋权属，确认房主真实身份。三、了解房屋周边信息：购买二手房时，要认真考察房屋周围有无污染源，比如噪音、有害气体、水污染、垃圾、房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。四级、观察房屋内部结构：房子有多个房间通风不足；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动。六、合同约定是否明确：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。七、物业管理：水电煤是否一户一表，交纳的费用是多少，保安时间多少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责等等。购买二手房手续：1.买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

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