买房签订购房合同后，怎么才能退房

目前楼市销售的商品房多为期房，有的房子还没有破土动工，就已经开始内部预约销售。购房者虽然和开发商签订了购房合同，但是合同能否顺利执行很难保证。有的因为开发手续不全，不能及时办理产权证，有的则暗中被开发商二次抵押，一房二主，产权被别人分割等。 一般国内做事情是这样的，但是任何的合同必须双方都要有一份，现在的购房合同是在网上备案的啊。也就是说合同签订好是交易中心就已经备过案了，他的楼盘出售的时候也是要备案的啊。不同的城市是不一样的，一般小城市的做法是这样的。一般的合同都是格式合同，签订合同也就是做填空题，完全可以事先做好的。 购房合同备案流程 1.从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。 2.具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。 3.而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。

　根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。　　根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。　　选择退房一般都会涉及违约金，下面再谈谈有关违约金的问题：　　1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　2、退房违约金的程序　　首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;**后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

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根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。　　根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。　　选择退房一般都会涉及违约金，下面再谈谈有关违约金的问题：　　1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　2、退房违约金的程序　　首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;**后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

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已经签订购房合同，房管局也备过案，但是房子还没有交付，房产证还没有办下来，这个时候买房人想退房，可以先找开发商协商。如果双方能够协商一致退房的，签订退房协议。其中退房协议除了是确认退房外，还要对违约责任的划分、双方的责任和义务等详细说明。如果双方不能协商一致，并且买房人执意要退房的，可以正式书面通知开发商要求解除合同，通知到对方，合同就已经解除了。开发商有异议的可向法院起诉或仲裁机构申请仲裁。合同解除后，双方还需要到房管局注销备案。

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购买住宅后，大部分消费者会入住其中，但是由于出现消费者对住宅质量或合同不满的情况，往往会出现退房，即开发商解除与消费者之间的买卖合同，将购房款退还给消费者。在这个过程中有两个问题比较重要，一是消费者要解除什么合同；二是解除这些合同过程中的先后顺序。 如果消费者提出的退房要求被开发商接受，那么有两个合同需要解除，一是消费者与开发商的买卖合同，二是消费者与银行的借款合同。 房屋买卖合同的解除，意味着双方财产的返还或权利的恢复，对于已经入住的消费者来说，需要将已经占有的住宅交还给开发商，对于还没有入住的消费者来说，则需要放弃占有即将入住的住宅；开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款，对于已经收取的部分要退还给消费者；解除合同履行完毕后，双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态，买卖合同的解除与履行无须其他人的协助，双方自己即可以完成。 借款合同的解除，表明消费者将一次性归还从银行的借款，然后不再支付任何本金和利息，无须承担任何还款的义务。这个合同的解除与买卖合同不一样，它需要在除了银行与消费者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为消费者虽然从银行取得了借款，但并不直接占有这部分借款，银行借款通过转帐的形式由开发商取得；如果要归还借款，必须由开发商向银行归还已经占有的借款，才可以实现归还借款的目的；银行只有收到开发商以消费者名义还来的借款后，才能认为消费者已经履行了全部还款义务，双方的借款合同才能真正的解除；因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。 因为有三方当事人，而且有两个合同，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题；从实际行为上，我们可以设计出多种可能的选择方案，目前较为普遍的有以下几种，分别描述： 一、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后取回**款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。 二、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回**款，**后由开发商归还银行借款。 三、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，**后取得**款。 这三种过程有一个共同的特点，就是消费者首先要与开发商解除买卖合同，表明消费者放弃对住宅行使占有的权利，在这种情况下，消费者存在一种风险：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则消费者除了丧失房屋权利外，仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”；如果开发商在此期间出现破产，则消费者损失更为巨大：不仅住宅（仅指没有取得产权证的）可能会作破产财产被拍卖，而且已经支付的**款无法取得，同时还要支付15年到20年的银行借款。 为了使消费者**大限地免除上述风险，在开发商不会破产的前提下，我们认为在实际操作时可以通过以下程序： 一、 消费者首先与开发商签订一个补充协议，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。 二、 消费者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。 三、 开发商归还银行借款，消费者与银行签订的协议中确定的条件出现，消费者与银行的借款合同解除。 四、 开发商归还消费者的**款，并协助办理消费者退房的各种相关手续。 五、 第三、第四个行为履行完毕后，第一步双方签订的协议中假设的条件出现，消费者与开发商的买卖合同解除