开发商五证不全如何退房？

①到当地住建局网站或者实地查询了解楼盘预售证办理情况。②确定未办理的情况下，到售楼处要求开发商公示五证。③开发商未能公示，可要求退还放款。④开发商拒绝退还房款的情况下，可以法律途径维权。

按规定，一个楼盘开始预售必须有建筑用地规划许可证、国有土地使用许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，涉及多个政府部门。目前估计他拿到的是前两证，如果没有疏通好关系的话，则规划部门或房管部门不一定能拿得下来。因此，可能有以下风险：（一）房子延期交工（二）烂尾（可能性不太大）此时买房可以价格肯定低，但你此时签订不了受法律保护的预售合同，只能取得个认购协议。因此，需要进一步了解开发商情况：（一）开发商实力及与政府机关关系。如果开发商实力较差，且没有政府背景，还是要谨慎；（二）开发商有无劣绩，如参与假按揭、故意违约等。因为你与他签的合同是不受法律保护的，因此，他开始预售时给你涨价你几乎没有办法。

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在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定购房需要有效。

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开发商五证不全不能办房产证。如果办房本时，开发商五证还是不齐全，是不能办理房本的。但如果后期开发商补足了五证，办理房本不受影响。但是购买“五证”不全的房子，存在很多风险，没有预售许可证的，合同无效，办不下来房屋产权所有证。所以，在购房时，要仔细审查开发商的五证。

开发商在五证不全的情况下卖房是违法的,属于欺诈,可以要求双倍退还定金 。

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