认购金和定金的不同是什么

①法律性质不同。住房认购金属于购房款的一部分，不具有由担保性质;而定金是在合同订立或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。②违约责任不同。缴纳认购金后，如果乙方违约，解除购房合同，则认购金应当归还，另行追究违约责任;而交付定金后，违约方将承担定金损失。③交付数额不同。认购金完全由双方当事人协商确定，没有数额限制；而定金不超过购房款的20%。

购房者在签订认购书时注意“定金”和“订金”的区别。“定金”是法律概念，其目的是在于对《商品房买卖合同》的成立或履行起担保作用，并有法定的定金规则，即给付定金的一方不履行合同义务，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行义务，则应该双倍返还定金。而“订金”在法律上是不明确的，现在一般被视为预付款。 没有取得《商品房预售许可证》的商品房，不得签订认购书的，即使要签也不能涉及定金（订金）、预付款等变相预售的内容。

“订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。而“定金”在法律上有比较严格的界定。定金依法律性质不同可以有多种分类，如证约定金、成约定金、违约定金、立约定金等。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式，在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形：1、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回;2、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回;接受方违约的，应双倍返还。

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商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。 认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第5条规定了认定条件：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 一、 认购书认定为商品房买卖合同的条件。 根据司法解释，条件一是认购书具备商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经收受购房款。认定条件二相对简单，购房款可以是全部付款，也可以是部分房款， 二、认购书认定为买卖合同的法律后果。 1、一方违约，应当就商品房买卖合同承担违约责任。 认购合同认定为买卖合同后出卖人应当交付房屋并移转所有权、买受人应当支付价款。一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故守约方可以要求对方交付房屋、支付房款和赔偿损失。损失范围包括直接损失和可得利益，即现有财产减损灭失和费用支出以及买卖合同履行后可获得的利益。 2、出卖人承担惩罚性赔偿责任。 　 能够认定为买卖合同的认购书后，出卖人转卖、抵押房屋于第三人导致买卖合同目的不能实现的;或者订立此种性质认购书时，出卖人隐瞒房屋未取得预售许可证明、已经抵押、转卖、拆迁补偿安置的事实导致买卖合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 

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