建筑面积包括公摊面积不?

企业logo我爱我家所谓公摊面积，顾名思义，就是各住户共同分摊的共有的建筑面积，每个购房者也都有所耳闻，但是，如果细化到分摊原则，面积计算上，很多时候就说不出所以然了，今天我们就来看一看公摊面积是怎么划分的吧。1.公摊面积包括哪些？公摊面积主要包括：各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋；还有各套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。2.公摊面积分摊原则是什么？约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》一般来说，分摊原则如下：①商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。3.公摊计算如何计算？多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。① 分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。② 各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。4.哪些不属于公摊面积？非公摊面积包括：从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。5.交易时应该注意哪些有关公摊面积的事项？为了避免出现因公摊面积而来的纠纷，交易时应当索取公摊数据，包括各部分具体项目，这样可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益；还可以查阅有关资料，包括房产的相关文件等，然后就是在购房合同中约定公摊面积，约定得越详细越好，一旦发生纠纷，就可以以合同约定来保障自己的利益。

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房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房产面积，具体说包括几个概念，如房产的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积（或分摊面积）、使用面积、计租面积等等。其中建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，主要适用于商品房。计租面积、使用面积主要适用于公产房屋和企业产的房屋管理。人们常说的商品房的建筑面积，其实是指上述“建筑面积=套内建筑面积+公摊面积”中的“建筑面积”，其中是包含一部分公摊面积在内的。

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建筑面积包括公摊面积，我们在购买房屋时经常会说到三个面积分别是使用面积、公摊面积和建筑面积，建筑面积也就是我们在购房时付款时所参考的面积，因为已经包含公摊的面积在其中，所以公摊面积的大小会直接影响到房屋性价比的高低，公摊面积越大得房率就越低，特别是一些高层的住宅，楼层越高，公摊的面积也就越大。国家对于公摊面积其实并没有严格的标准，大多数普通住宅的公摊面积在15%左右，像是一些多层住宅，公摊面积就在8%的15%之间，而像小高层或者是高层建筑，公摊面积就在20%左右，商业住宅的公摊面积更是达到了40%，所以如果当小区内的公用环境比较大，或者是公共使用的设施数量比较多，公摊面积也会随之增多，但不要一味追求过小的公摊面积在适中的范围内即可。

套型建筑面积=套型使用面积（就是内墙尺寸，算出来的面积。）除以使用面积系数，所以套型建筑面积=套型使用面积+墙体管道等结构面积+公摊面积+阳台面积

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（一）公摊面积如何分摊根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。（二）如何计算公摊面积分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。1、套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套（单元）内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积。套内建筑面积=(1)+(2)+(3)=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。2、公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，即为建筑物的公用建筑面积分摊系数。（三）自行车库算公摊面积吗独立使用的地下室、车棚、车库，为住户服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。其中，地下室作为公用分摊的面积的前提是，该地下室是用来放置为整幢楼服务的设备的。但可以肯定的是如果自行车库为公共场所，则可以作为公摊面积，反之则不能。（四）易被忽视的“大公摊”目前，绝大部分新住宅在开始做建筑设计之前都会明确告诉设计师，未来客户需要的建筑面积范围和配比。之后设计师严格执行，发展商认为平安无事，等所有图纸报批完成，开工建设后，到房产交易中心做面积预测时，一下子发现实际销售的建筑面积都超出了原先设定面积。于是发展商变得每天提心吊胆，担心他的房子不能不能卖得掉……以上情景在发展商的开发过程中比比皆是。到底谁出了问题？答案是“大公摊”的毛病。原来，建筑师在帮新住宅测算所谓“建筑面积”时，绝大部分只分摊了“小公摊”，也就是当屋公摊面积，而忘了“大公摊”。实际上，“大公摊”在公共分摊面积中的比重很大。如果建筑设计中摊了“小公摊”面积，那实际销售面积会再增加3%～8%的面积。有时，在一些总体和单价控制很敏感的项目中，5%的单位面积超出很可能使一个楼盘面临险境。要避免这种尴尬的局面，发展商必须事先心中有数，有两个方式：一个是给设计院面积指标时预先缩小，留有余地；二是在拿到设计师的计算结果时，问清公摊内容，适当按比例加大建筑面积预估值。（五）应对公摊面积的陷阱针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，有律师建议消费者在签订面积条款时要写细，使用面积、公摊面积、套内建筑面积，具体的长度尺寸表示出来 ，不要标平方米，而要标多少厘米长，这样自己以后有可能检测出来复核一下。具体到复核方式，消费者有权从商店里购买一个皮尺，对自家房屋的公摊面积进行测量、复核；或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机会，对有争议的面积部分进行检测。假设有一个尽寸是虚假的，消费者就有权推定所有的尺寸都是虚假的，因此，在这种情况下，如果开发房不能证明自己没有过错，那么就推定开发商有过错，消费者就有权拒付公摊面积的全部价款。在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益。在现行的合同条款中违约责任太少，让欺诈这一方肆无忌惮。必须写清楚，假设面积尺寸差一厘米，就有可能每一厘米赔给你一千块钱，这样作假的人才不敢作假。（六）垃圾面积经常出现的地方走廊：套内设计不当的过道，可能会达5至10平方米。而且，按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。曾有一个著名楼盘的某套户型，次卧的面积是7平方米，而到达该卧室的过道面积达到了6.4平方米！进深：增加楼型的进深是在严格的规划控制下有效地增加一个楼盘销售面积的常用办法。因为进深每增加一米，该户型面积就会增加大约8～10平方米并提高使用率。如果增加的面积可以利用，就无可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。阳台：现在的户型设计，每户大约有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平台、服务阳光等等，不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。卫生间：新设计的楼盘中，大都有两个以上的卫生间，一般次卫在4至6平方米之间，主卫则不一定，小的6至8平方米，大的达到了20平方米。但根据经验，卫生间在3至6平方米之间的好用程度并不与面积成正比，而与设计的关系非常大，尤其是管道井、通风井、入口开门位置等关系极大。如果设计不当，这里也会出现几平方米的垃圾面积。

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