房地产开发全流程细节讲解

一般来说，房地产的开发要先从土地获取开始，尤其在**早期在拿地到方案的设定，都属于决策期。购买了建筑用地之后进入到施工期，先要对所搭建的建筑进行设计，然后由相关部门审批通过之后再开始实施建设，开始建设后就进入到了预售期。需要对房产本身进行推广销售，直到**后交付完成转交给消费者。一般来说从开始项目启动一直到**后的竣工验收，需要经过18个流程。其中比较关键的就是**早期需要对市场的变化有一个精准的把握，而且在设定项目的过程当中，需要准备好相应的资质，交由勘察设计院进行规划，并且要落实足够的开发资金。而且在房地产开发的过程当中，所涉及到的部门也有很多，需要人防办进行建设布局，同时也要国土资源局办理土地预审，此外在开始建设之前，各个环保局城管局等对建设工程相关的内容需要进行审查，所以总体而言，从开始设计到**后竣工是一道非常复杂且精准的流程。

买房前要了解开发商拿地、规划、建设、销售的全过程，每个环节都关系到房子质量和未来升值。

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房地产项目开发流程: (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商**关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到**后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是**关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。 (五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步 在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作。 (六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后**重要的工作 取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的房地产开发资金,就成了房地产开发商**重要的工作。开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案。目前,我国房地产开发商的融资渠道偏少,基本上是通过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大的商业活动,一旦投资失败,将牵连银行体系。**近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 (七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。 (八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工,国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才可以破土动工。在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制**后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单位。项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收,就不能投放到房地产市场。 (九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步 房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字,在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要的作用。当然,房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证。 (十)物业管理是房地产开发的**后一步,是房地产开发的售后服务。

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       房地产的开发流程是：1、前期调研准备工作。2、设计研究阶段。3、预算成本核算及施工阶段。4、竣工结算阶段。　　1、前期调研准备工作。在房地产项目的开发前期，开发商需要充分考虑项目的周围的地理条件和市场要求，做好市场调研，规划可行性报告，可行性的研究对一个地产项目的成功与否起到至关重要的作用。　　2、设计研究阶段。设计研究阶段主要是为了更好地控制建筑的建造成本。未雨绸缪，在设计的时候就对建安的成本进行考虑，然后做出限制和要求，这样比在造价阶段再考虑成本问题要合理很多。并且设计阶段对于小区的整体功能设计和配套建设都要考虑，为未来的社区环境做整体规划。　　3、预算成本核算及施工阶段。预算阶段要与材料设备的厂家保持良好的合作，如果遇到加订的情况要保证不能涨价，预算专员要掌握行情，按照规定控制差价，施工方自行采购的材料，只要质量合格，就可以不做干预。　　4、竣工结算阶段。按照合同及协议的规定，按时按工进行费用的结算，并建立结算复审制度，和工程款会签制度。确保结算的钱款不出差错。　　房地产开发的流程还是比较复杂的，现在房地产的市场虽然还是红红火火，但是也不乏失败案例，所以大家还是要先了解再投资，确保自己不做亏本买卖。

1.准备房地产开发资质核准材料2.房地产开发企业资质申报表;3.房地产开发企业资质等级证书正、副本复印件;4.提出申请 申请人先向所在地的省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请,提交有关材料。5.初审 省、自治区、直辖市房地产行政主管部门对申请材料进行初审,提出明确的初审意见。