买房程序和注意事项

如果购买的是新房，在购房者初次买房的时候，首先要判断一下自己是否具有买房的资格，因为现在很多城市都有限购的政策，可以到当地房管局进行，了解自己是否具备买房的资格，之后在办理相关的买房程序，比如交纳**款，签订购房协议，等待交房。正常流程是签订了购房协议之后，交纳完**款，与银行签订贷款协议，将房产证抵押在银行或者是房管局，等待交房就可以了。在购房时候需要注意的是，签订购房协议之前，首先要判断一下开发商是否正规，有没有5证，除此以外，在购房协议当中是否有标明所购买房屋的面积以及配套的设施设备相应的详细条款，以及什么时候交房。并且在合同中是否有相应的约定，如果出现违约按照什么样的比例进行赔偿。对于初次购房的人来说，**好选择一些大品牌的开发商，会更加有保障一些。

一、买房目标的确定 理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。 二、买房**款的积累 买房**款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个**款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借**款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。 三、买房常识的学习 学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。 四、买房范围的筛选 选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、**少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 五、出行时间成本的节省 购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。 开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。 确定5公里生活圈 提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。 六、购房费用的了解 在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。 交易费用 契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。 登记费：每套80元 印花税：5元 手续费：3元/平方米 贷款费用 贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化 抵押费：贷款额×1.4‰ 登记费：80元 印花税：5元 备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。 七、购房费用具体实例（一） 某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括： 一、房价款：5700元/平方米×81平方米＝461700元 二、应交税费： 1、在交易过户过程中： （1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元； （2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元； （3）印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。 三项合计为：21007.35元。 2、在申办产权证件过程中 （1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元 （2）房屋所有权证工本费：每证收费4元。若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。 （3）印花税：每件5元。三项合计为33.3元 （4）公共维修基金：购房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。 八、购房费用具体实例（二） 三、物业管理费 依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有： 1、进住手续费：2元（一次性）。 2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室） 3、保洁费：36元/年·户。 4、保安费：24元/年·户。 5、各项费用统收费：12元／年·户。 6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。 7、共用电视天线费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。 8、生活垃圾外运费：7元／年·户。 9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。 10、管理费：113．4元／年。 11、小修费：155．52元／年。 12、中修费：554．32元／年。 13、小区公共设施维修费：81元／年。 14、供暖费：1296元／采暖季。 备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。 从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。 新浪房产提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。 九、购买二手房费用的了解 在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。 购买二手住房 中介费 一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。 测绘费 有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费 评估费 持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰ 交易费用 契税：普通住房1.5%，高档住房3％。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。 登记费：每套80元 印花税：5元，买卖双方均需缴纳 手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。 营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。 贷款费用 贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。 抵押费：贷款额×1.4‰ 登记费：80元 印花税：5元 注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。 备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。

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如果是全款买房，购房者首先根据自己的经济情况来确定自己的购房需求，之后通过网络、广告等渠道了解相关楼盘信息，进一步挑选合适的楼盘、房源，等到购房者现场查看户型周边情况后选出要买的楼盘，等到缴纳定金、签署认购书、买卖合同后即可根据合同内容验房收房，办理房产证。如果是贷款买房，需要增加购房者准备申请贷款资料、办理贷款的步骤，之后客户还清贷款、注销抵押登记即可。在买房之前，购房者要注意审查开发商是否具有商品房预售许可证等五证，签订合同时需要使用规范的合同文本，购房者也要注意合同细节，且不要随意修改合同文本，了解合同内的具体内容。购房者也不要听信开发商的话语而随意签订开发商制定的《定购协议书》，也不能随意缴纳定金。

买房注意事项：1、在前期准备过程当中，如果打算贷款买房，需要准备好相应的资料，银行流水账是需要你贷款月供的两倍，可以增加贷款的通过率。2、尽量找有买房经验的朋友和你一起去签合同，要仔细查看合同当中的内容，尤其是交房的标准和交房的时间，以及违约之后所能够提供的赔偿。3、有赠送的一定要看清合同怎么写的，有利于以后维权。4、所购买的二手房产权是否清晰，有多个共有产权人是不能够私自处分共有财产的。5、交易房屋是否在租。6、房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制。7、土地性质均为划拨的房子，转让时应缴纳土地使用费。买房的手续：1、挑选房源查看房源的交通条件、周围设施，未来前景，选择合适自己的房源。2、查看相关证件期房要看有没有五证，二手房让卖方出示产权证、土地证、产权人身份证等等相关证件，也可以到当地的房屋交易中心去查询一下房屋的产权是否清晰。3、缴纳定金交定金可以有效保障双方的权益，最多按照房屋存款的20%缴纳，可以具体协商，同时还要签署交纳定金的合同。4、签订购房合同签订购房买卖合同写明价格、交房时间、面积等等。5、缴纳首付缴纳之前协商好的首付款，一般是房屋总款的30%，要根据当地的要求进行缴纳，当然也可以多支付一部分的首付款。6、办理房贷大部分人买房都是贷款买房，缴纳完首付之后，就可以向银行申请贷款，如果是全款购房的话，可以省略这一步。7、房屋备案把购房合同提交给当地的房管局进行备案。8、办理不动产权证等房贷通过之后，就可以办理不动产证。9、验房到了交房日期，需要过去验收新房。10、交房验房通过后交房的时候就要开始缴纳物业费。

全款买房手续：1、签订买卖合同。2、买卖双方携带身份证、户口本、婚姻情况证明、收入证明、头次购房证明、银行卡流水清单等一些材料到房管局申请房产转移登记。3、交付全款。4、到相关税局部门交纳各类税费。5、领取过户回执。全款买房注意事项：1、付款前一定要先验明房子的产权，防止出现一房二卖的现象，除此之外，如果说打算购买的是期房一定要注意开发商是否持有五征，如果说没有商品房预售许可证，则不建议购买这样的房子，之后会面临没有办法办理房屋所有产权证的风险。2、打算全款购买二手房，签订合同前必须先确认对方的身份是否合法，是不是房屋所有权人，而且该房屋有几个所有产权人，如果还有其他的所有产权人需要大家都同意之后才能够办理过户。3、不能将必要的手续简化掉，在购买之前一定要仔细阅读合同当中的相关内容，尽可能购买信誉比较好且有实力的公司的房子。4、未取得房产证前，一定不能将房款付清，要预留一部分的尾款，等到办理完房屋所有产权证之后再支付。