2015房产继承交多少税？房地产六大热词你读懂多少？

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  作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)楼市税负将降低楼市税收结构正在发生巨变，远远不止“房地产税”立法、征收这么简单。首先是，交易环节的“税负”会降低。未来数年，楼市“稳字当头”，房价将在高位徘徊。高房价水平下(所有城市的房价相比2014年都翻了1-2倍)，若是还维持原来的税负，估计二手房交易会明显缩量。去年以来，京沪深二手房市场之所以低迷，与房价在超高位上，交易成本高有关。比如，一套300万的二手房，不满2年再交易，税费可达30多万。卖家实收的情况下，需要买家一次性拿出来。过去，有**贷、消费贷，做高评估“加杠杆”，有涨价预期。但现在，这些基本没了。近期，一线城市小规模纳税人住房交易税费下调了，政策是要支持中小微和民企。毕竟，中小微和民企很多选择在住宅办公(2018年居民用电增速远高于GDP)。租赁税负减半，也是一样的道理。同时，此次降税，深圳、广州增值税附加税率从12%降至6%；合同印花税税率从0.05%降至0.025%。北上广深个人交易住房，也降低了负担(以500万交易标的来分析)。这反映了一种趋势，存量房时代，热点城市二手房交易占到总交易量的70%左右，只有降低交易成本，整个市场才能流通起来，包括新房、旧改、租赁等才能活跃起来，政府的总税收才会增加。所以，目前二手房交易“高税负”的状态必然要改变。现在，对于个人首套房交易，之所以未降税，是担心给市场传达刺激楼市的信号。毕竟，热点城市投资需求刚刚被压制住(目前投资性购房比例仅5%左右)，“房住不炒”的理念刚刚形成。今明两年，若楼市继续冷清下去，高成本一定会降下来的。不仅税负降低，住房贷款的成本也会降低。就在去年底，首套房贷的利率还要在基准利率(4.90%)上浮10%-15%。但现在，沪深和杭州等城市已降到了上浮5%，上半年估计首套房“打折利率”会出现。一样的道理，高房价下，即便5个百分点的降低，月供也会少1000元左右。购房者对房价和成本非常敏感，需要降成本。所以，国家明确了，要设立住宅政策性金融机构，专门支持首套房购置、大学生购房、租赁等。**终目的就是，鼓励更多的人买房，包括农业转移人口进城买房(房子是农村结婚的“新三大件”)、外来打工者购房、大学生购房等。房产税落地仍需时日近期，关于房产税落地的讨论热烈，但是，房产税立法“调研”和“起草”，前几年就展开了，与征收房产税，完全不是一个概念。房产税要解决的问题是：怎么平衡税负，保有环节增加，交易环节就得减少，保持总税负平衡；怎么确定税基(哪些要征、哪些不征)和税率；信息系统(不动产登记、信息联网等)和评估技术是否成熟；房产税开征的话，对百姓预期和楼市有多大影响。真正该关心的时点是，人大何时启动一审(**早也得到2020年)。即便人大启动了审议，发布实施也还得1-2年，到开始征收，还有一段很长的路要走。征收的话，先要给地方授权，因为人大立法通过的，只是一个顶层设计。房产税是地方税种，国家说的非常清楚，要“充分授权、分步实施”。国家先给地方授权，然后地方制定实施细则，这才到了真刀实枪的时候。这时，具体的税基、税率、免税面积、征管规则等，才会明晰起来，这估计要到2023年左右。而且，开征还不成熟的地方，也不会贸然落地。2018年全国两会上，时任财政部副部长史耀斌说的很清楚，房产税的主要目的是调节收入差距，然后才是组织财政收入。因此，对首套房、合理的改善性需求，基本没有多大影响。房产税税率不会太高2018年的两会上，财政部还表示，中国房产税会注意参考国际经验。美国等发达国家，房产税占居民可支配收入的3%-4%。参考这个，以市场评估价作为纳税税基，预计中国房产税税率在0.1%左右。非普通二套及以上住房，将会受到影响。起初，这种影响在心理层面更大。不过，影响多大，届时还得看地方政府的态度。要留住资金，就得靠低税率、低税负。多数人认为，房产税是给地方提供新财源，毕竟土地财政不可持续、屡被诟病。但笔者认为，房产税远远比不上土地财政。因为，土地财政，除了土地出让金外，还有土地作价入股、低地价吸引招商、土地支持地铁等基建开发、支持地方平台融资等。此外，还包括房屋交易税费(占总税收的20%左右)，还有土地和空间开发带动国民经济上下游等。总之，土地财政的综合贡献很大，房产税替代不了。考虑到征管成本、征收执行，中短期房产税的贡献并不乐观。从这个角度看，笔者认为没有哪个地方政府，愿意对房产税定较高税率。**后谈谈租金税，未来几年，租金税的影响忽略不计。一是征不上来，二是培育租赁需要，三是租房的都是**刚性的需求，四是鼓励房东放租。这样来看，与其征不上来、也征不到多少，还不如顺水推舟，不征得罢。
  
  
  
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  2019-11-25 06:46:08
• 134****6293 完善房地产税收制度，增加政府固定收入，抑制住房投机，是国际通行做法，也是我国财税改革的一个重要选择。房地产税引发的疑虑有很多，能否既有效抑制房价过快上涨，又能真正促进资金“脱虚向实”?这需要认真对待和考量 疑虑可以理解，但仔细分析即可得出结论：风险整体可控。房地产税可能在短期内对住房市场造成一定影响，但我国现行较高的**比，可以给予金融机构房贷资产质量充足安全垫;且房地产税有助于减少社会资金向房地产业聚集，反过来又会降低整体房地产金融杠杆，并引导资金“脱虚向实”，提升金融服务实体经济效率。 房地产税可增加住房交易及持有成本，调节房产投资收益，因而利用税收杠杆抑制住房市场投机炒作，是各国普遍做法。不可否认，高房价可能因投机炒作受到抑制而失去支撑，并出现价格回调，进而影响到商业银行房贷资产质量。但应该看到，我国现行个人住房贷款**低20%(热点城市**低30%)的**比例以及二套房贷更高的**成数，理论上至少可以承担整体房价20%以内的降幅。且二手房的贷款额按照评估价而非市场价来计算，理论上二手房贷可以承担40%以内的房价降幅。 从过往的经验看，1997年至2003年期间，香港房价曾经出现腰斩，但香港商业银行按揭贷款拖欠率从未超过1.5%。2016年以来我国热点城市房价大幅上涨，可能更多受到投资投机力量驱动，但热点城市二套房贷**低40%的**比例，完全可以抵补房价回调的风险。真正存在较大违约风险的，当属房地产中介违规**贷业务，但数十、数百亿元的**贷规模与全国近20万亿元个人购房贷款余额相比，不可同日而语。截至2016年12月末，我国个人购房贷款余额与住户存款余额的比例为32.02%，房贷整体杠杆处于可控范围。综合来看，房地产税对房贷资产质量的冲击，总体可控。 房地产税也势必减少社会资金在房地产业聚集，并推动资金“脱虚向实”。2016年，我国人民币房地产贷款增量约占各项贷款增量的44.8%，而个人购房贷款增量就占各项贷款增量的39.21%。截至2016年12月末，全国房地产贷款余额占各项贷款余额的比例约为1/4。在银行表内房地产贷款外，社会资金通过委托贷款、信托贷款、债券、股票发行等途径，也大量进入房地产业，推升了房地产金融杠杆。而通过房地产税抑制市场投机炒作，将会有效降低房地产金融杠杆。同时住房投资收益回落，则社会资金投向房地产业的积极性势必下降，投向实体制造业的积极性将会明显提升，那么引导社会资金“脱虚向实”工作也将顺理成章完成。 中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的。”前不久国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》指出，“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。试点城市需要审慎制定细则，在综合考虑当地金融资产质量状况的情况下，进行房地产税征收试点，充分考虑市场反应，做好风险应对预案，为在全国全面推行房地产税先行探索，积累经验与教训。
  2019-11-25 06:46:05
• 133****2573 "房屋空置税要来了?  
  
  近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在《参事讲堂》上发表演讲。根据演讲实录，仇保兴认为，应该对房地产税进行分类，率先出台能够精准遏制住房投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容地考虑物业税如何开展，“以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。
  
  此观点引发了对空置税的热议。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、原财政部财政科学研究所所长贾康在其微信公众号发表文章表示：“仇保兴建议征收空置税，我的理解是，他认为房地产税要从容处理，意思是说‘急不得’。”
  
  空置税在国外很常见，在国内也已经讨论多年，但迟迟没有在政策层面开始执行。新京报采访发现，“空置”的界定是一大难点，在实际中难以操作;其次，中国房地产行业情况之复杂，也使得相关部门对这一调控工具保持谨慎态度。空置税能否提升房屋空置成本以减少投机投资性需求为市场所期待。
  
  房屋空置税要来了?  
  
  仇保兴再提空置税  
  
  贾康称“是一个美好的愿望”
  
  10月9日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴提出，可通过征收空置税以遏制住房投机泡沫。这不是仇保兴首/次提出空置税。今年4月11日，仇保兴在博鳌亚洲论坛上表示，房地产市场的调控手段在发生变化，由过去中央集中发力调控到区域分散调控，从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控，长远看空置税、消费税都会陆续出台。
  
  空置税主要是针对空置住房。仇保兴提出，住房需求逐渐减少是未来的一个趋势。根据国际货币基金组织发布的报告，法国、日本等发达国家在城镇化率峰值过去之后，人均住房面积约为35-40平方米。我国绝大多数省份人均住房面积已经达到这个数值，这意味着我国三四线城市的住房空置率会逐步上升，许多地方当前已经出现的“空城”、“鬼城”现象会加剧。这也意味着，一线城市随着人口的增长，房价上涨的压力非常巨大。
  
  贾康在其微信公众号发表文章认为，以空置税促成房地产健康发展，是一个“美好的愿望”。但如何使空置税可操作、具体如何落实，是当前面临的挑战，目前还没有看到比较好的解决方案。
  
  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，我国实行空置税的条件还不成熟，类似空置税需要社会征信水平和体系建设达到一定程度，尤其是形成失信的约束机制，这样整个社会的遵从成本降低，即人们不再敢在空置税上弄虚作假，因为成本太高，只有这样空置率的执法成本才能达到一个理想状态。
  
  空置税怎么征收?  
  
  香港今年开征空置税  
  
  缴税金额为年租金2倍  
  
  空置税简言之就是对空置的房屋收取一定的税收，在国外较为普遍，法国、澳大利亚、英国等很多国家均征收空置税。以法国为例，房子空置一年需缴纳房价的10%，空置2年缴纳12.5%，第三年则需缴纳30%，并且同时附加税金总额9%的手续费。
  
  据香港特区政府官网，今年6月，香港宣布对一手房开征空置税，对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“额外差饷”(即空置税)。
  
  香港的这一税率实际上很高，香港的“差饷”(即土地税)征收率为租值的5%，空置税则高达200%。以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算，空置税率按租金两倍征收，大约等于楼价的5%。举例来看，一套月租金为10000港元的房子，年租金12万港元，需缴纳空置税24万港元，而这套房子的售卖价格可能只有约480万。
  
  香港对于空置税的征收方法是，所有获发占用许可证达12个月的一手房业主，每年须向政府申报房屋的使用情况，若发现有房屋超过六个月时间未作居住或出租用途，该房屋会被视为“空置单位”，业主需要缴付空置税。
  
  空置率到底有多高?  
  
  标准不一，按国际惯例  
  
  空置率5%-10%为合理区间  
  
  中国的房屋空置率到底高不高?目前较为权威的统计数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出，2013年，我国城镇住宅的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。分城市来看，北京的空置率为19.5%，上海为18.5%。这一数值高于其他很多国家和地区，2011年美国空置率为2.5%，欧盟主要国家2004年的空置率为9.5%，日本2008年空置率为13.1%。
  
  中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对新京报表示，该中心在持续进行追踪调查，目前可以透露的是，2017年的更新数据与此前的数据相差不大。
  
  另一个较为可信的数据来自于国家电网的调查。今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文在央视某节目的讲话中披露，以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准，国家电网的空置率调查结果显示，2017年，大中城市房屋的空置率为13.1%，中小城市房屋空置率为13.8%，乡村房屋空置率为14.3%。
  
  按照国际惯例，空置率处于5%-10%为合理区间，10%-20%是危险区间，超过20%为严重挤压。无论采用上述何种标准，我国空置率都偏高。
  
  盘和林对新京报表示，很难有一个标准去界定什么样的状态算空置，即使理论上有，在实践中也很难操作。国外学者计算空置率时，是把住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。国内的学者，有的是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的是用空置面积除以前三年竣工面积之和。国内与国外学者计算空置率的方法并不一致，因此用国外的标准来衡量空置率是否过高，缺乏科学性。
  
  此外，我国房屋持有者与国外也不相同，国内很多是为儿女未来上学、结婚等目的而购房，所以不少是不出租、不装修的。也就是说，我国的空置率应该要比国外的标准高才符合真实情况。比如说，国外超过20%就被视为危险信号，而国内可能在30%以内都是相对合理的水平。
  
  如何界定空置?  
  
  入户访问、电话访问、查电表  
  
  或存被规避的“漏洞”  
  
  实际上，国内对于开征“空置税”的讨论已进行多年。早在2010年，北京住建委曾召开座谈会，有参会人士提出空置税建议，对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税，当时北京市住建委相关负责人表示“赞成”。
  
  然而，国内空置税却迟迟未获推进，至今从未出现在官方文件或表态中。其一大难点在于“空置”的界定，房屋空置率数据也一直没有系统的统计结果。
  
  从具体的统计方式上来看，中国家庭金融调查与研究中心的调查方法是入户访问、电话访问，事实材料基本来自被访者的陈述。陈锡文透露的国家电网的方法是查电表，一年一户用电量不超过20度视为空置。这两种方式均存在可能被规避的“漏洞”。贾康在其微信公众号文章中表示，若半年或一年电表不转就是空置，要处理一下太容易了，在房屋内连上电器就能避开交税。靠居委会去监督更不可行，不可能做到全时段监督，并且如果出现居委会和房主说法不一致的情况，难以仲裁。
  
  易居研究院智库中心研究总监严跃进提出了一种可能的界定方法：建议针对现房且全装修住房进行把控，交付钥匙后12个月内可以通过相关水、电、气等月度消费流量来界定。类似工作可以交于物业管理公司进行核查。若房屋没有出租，或者房屋本身缺乏必要的生活设施，类似厨卫等，则可以界定为存在空置嫌疑。
  
  空置税能否抑制房价?  
  
  促进租赁市场房源的释放  
  
  一定程度上抑制房价  
  
  为何会出现空置的现象?严跃进对新京报表示，不从学术研究的角度、仅从现实情况观察来看，部分空置房是合理的空置，比如房屋交付到装修的过程、业主短期旅游造成的空置、房屋挂牌出租的时候合理的空置等。而部分空置则是投资投机行为所造成的，“宁可空置也不出租”的心态也存在。
  
  前述中国家庭金融调查与研究中心2014年的报告指出了空置房的部分风险，除了形成了房产资源浪费之外，空置房还占用了大量金融资源。空置住房的信贷可得性(实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例)更高，获得贷款的规模更大。据推算，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。仇保兴也指出，中国民众的资产70%以上沉淀在房产中，而美国只有30%不到。
  
  盘和林对新京报表示，空置税的征收可以有效打击投机炒房行为，挤出投资性需求从而起到抑制房价的效果。同时，空置税可以促进租赁市场房源的释放，一定程度上有利于房租的合理回落，推动租赁市场的健康房展，房租回落也必将传导到房价上面。不过，他也指出，“这是政策执行到位的理想结果”，实际执行中空置税征收成本、空置标准界定等问题如何解决，仍是一大挑战，执行不到位甚至可能适得其反。
  
  空置税征收的一个关键点在于不能影响实际需求，政策需要把控一个好平衡点。譬如，房主在为房子寻租过程中，如何设置一个合理的免征空置税的时间等。
  
  
  
  
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  2019-11-25 06:46:03