拆迁能给多少钱？河北2020年底前基本完成纳入棚户区改造的城镇老旧住房拆迁改造

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  在房价不断攀升的情况下，如今连六环边上的房价都已超过3万元/平方米，不过北京二环边上却有一个单价仅2.8万元/平方米的项目在通过中介公司售卖。近日，正在准备购买城区二手房的刘女士向北京商报提供了一条新闻线索，“有中介人员正向她推销东南二环外的一个社区弘善家园，单价仅2.8万元/平方米”。该小区地处二环边，售价为何如此之低？北京商报带着疑问调查后发现，在售房屋为回迁房，购买条件为北京户口、名下无保障用房且必须全款。专家称项目涉嫌倒卖回迁房。
  二环边现单价2.8万元项目
  “小区位于二环边上，地理位置优越，**重要的是单价仅2.8万元/平方米。”北京鑫星置地房地产有限公司员工介绍道，现在六环的房价也已超过3万元/平方米，他们代理出售的弘善家园的房子单价却不到3万元，远远低于同小区在售二手房源的价格。
  9月27日，北京商报带着疑问来到了位于东南二三环之间的弘善家园，并约了鑫星置地销售人员一起实地看一下他们出售的低价房屋，看了两套不同楼层的两居室，均为毛坯房，面积约80平方米，总房款仅224万元。
  据了解，弘善家园为回迁房，提供前门地区异地安置和本地拆迁户回迁。北京商报咨询小区周边几家规模较大的房产中介公司发现，有几套两居室与鑫星置地代理出售的低价房屋户型、面积、朝向均相同，其中一套总价为340万元，单价约4.2万元/平方米。
  据这几家中介公司销售人员介绍，目前弘善家园在售的两居室成交单价均在4万元/平方米以上，房屋走的是正常的二手房交易流程。有业内人士认为，鑫星置地出售的低价房屋有可能是回迁房改底单之类的手续，之前曾出现一些小中介公司以回迁房改底单的名义出售弘善家园的房屋，在骗取客户房款后便彻底消失的案件。
  买房流程不正常
  价格低是鑫星置地在售弘善家园房屋的**大优势，也恰恰是问题所在。当被问及价格为何如此之低时，鑫星置地销售人员解释道，弘善家园是安置前门及崇文门拆迁户的回迁房，他们出售的正是这批拆迁家庭的房屋，相当于是新房出售。
  不过，购买这种房屋要求购房者要满足以下条件：北京市户口；名下无经适房、两限房等保障性房产；必须全款购买。
  值得注意的是，购买这种房屋走的不是正常的新房或者二手房交易流程。据上述销售人员介绍，购房者需先交给中介公司5万元定金，然后由中介人员去跑相关流程；3个月后，购房者需与中介人员一起去拆迁指挥中心签署“货币补偿协议”，并需要付7200元×房屋面积的房款；约3个月后，购房者需与鑫星置地签署委托购房合同，并交齐剩余房款；再过3、4个月时间，购房者才会拿到房产证。
  此外，鑫星置地销售人员称，在流程期间，购房者若反悔，则已交房款不予退回；若在承诺期限内，购房者未能拿到房产证，鑫星置地会全部退回已交房款，并给予购房者相应补偿，具体补偿金额不确定。
  拆迁公司涉嫌倒卖
  据鑫星置地销售人员介绍，他们代理了许多这种单价2.8万元的房子，均为毛坯未住过人，若考虑购买可以挑选楼层跟户型，基本每个楼层都有这种房屋。如此看来，这种低价格房屋不在少数，那么，这批房源是从何而来的呢？
  “我们公司是拆迁公司，名为北京鑫星置地房地产拆迁有限公司，这批低价房是前门地区拆迁家庭委托给我们公司出售的。实际上，客户购买这套房屋时签署的货币补偿协议及缴纳的7200元×面积的房款，就是顶替了拆迁户的指标。”当被问及房屋来源时，上述销售人员如是说。
  北京商报就此事进行采访，有业内人士分析称，关于这批房屋的来源，有两种较大的可能。第一，当年开发商在建设弘善家园回迁房时，多建了一部分，被积压下来；第二，回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，有一定的弹性指标，在与回迁户谈判赔偿房屋套数时，存在压榨拆迁户的可能性，比如应该赔付两套的只赔了一套，这样也会剩下一批房源。
  此外，上述销售人员所说的北京鑫星置地房地产拆迁有限公司是一家什么样的企业呢？北京商报从企业信息信用查询网以及北京市住建委官网上均未查到这家拆迁公司，只查到一家北京鑫星置地房地产经纪有限公司，是一家中介机构，并非销售人员所说的拆迁公司。
  购买风险极高
  对于购房者而言，二环边单价2.8万元/平方米的房子可以说是极具吸引力，但是购买这种房屋存在极高的风险。有业内人士认为，该中介公司的行为涉嫌诈骗，建议购房者不要购买。
  如果说这批房源是多建或者剩余的回迁房，可以买卖吗？亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报采访时表示，这种房不可以买卖，必须要转变使用性质，但这很困难。
  同时，拆迁前通常就已经冻结户籍，户籍所在地不是拆迁本地的话，不可能办理产权证。比如：弘善家园安置的是前门拆迁户，户籍不在前门拆迁地区的人是办理不了产权证的。此外，中介声称的顶替拆迁名额的行为，法律风险很高，可操作性不大。
  还有业内人士指出，购买这类房屋走流程要一年时间，而且是全款支付，购房款得不到安全保障，此前弘善家园就曾出现过中介人员卷款跑路的案件。因此，购买这种房屋，很有可能会面临房财两空的情况。
  北京商报调查发现，除弘善家园外，别的区域还存在与之类似的一批房源，比如芍药居北里、通州区域也存在这样的房屋。在此建议，购房者置业时应鉴别信息真伪，谨慎选择。
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  2019-11-25 06:11:15
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  “今后城中村等棚改拆迁直接获得货币补偿将大幅减少。”李悠悠说道。他在某一地级市银行系统上班，针对近日受到高度关注的棚户区改造货币化安置政策调整的消息，他们已经连续2天都在开会了。近日，虽然国家开发银行对相关言论给予否认，但业内人士认为，虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限，但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存，随着房地产去库存阶段结束，货币化安置也应逐步退出。在此背景下，近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。棚改货币化安置或调整近日，有消息称，海通证券邀请相关人士对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问时表示，近两周国开行已将棚改审批权从地方支行收回。上述相关人士介绍，棚户区改造相关政策出台的本意，原是解决去库存和民生问题，但从目前来看，因市场与预期变化，政策在执行中走样，直接房地产化从而影响房地产的价格。上述人士表示，和很多金融机构一样，对于大部分的超额度业务审批权限，一般均为国开行总行负责，本次也是收回相关权限。但也需要认识到，棚改项目今后会受到一定的限制。对此，6月27日，国开行发布澄清公告，国家开发银行从未授权任何人员参加海通证券电话会议并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。但相关业内人士对《经济参考报》透露，虽然没有直接的政策显示将大幅度限制棚改货币化安置，但从目前来看，减少货币化安置数量，降低货币化安置比例已是大势所趋。申万宏源相关报告也显示，就销售而言，2017年棚改对于房地产投资和销售拉动已经达到**高点，2018年将边际弱化。海通证券宏观分析师姜超表示，货币化安置导致全国地产销量“虚高”。考虑到未来两年内棚改货币化安置面积将见顶回落、缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续，他认为未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。申万宏源宏观分析师李一民表示，后续新增项目受理偏向谨慎，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。在PSL明显收严后2-3个月开始，会显现出对房地产投资的压力,“未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。”李一民表示，截至目前为止，2018年1-5月累计投放PSL为4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年PSL投放已经达到了2017年全年的78%。三四线城市房价上涨幕后推手近日，宁悦正在考虑是否应该将去年在日照投资的房产卖掉换到青岛。宁悦说，目前日照房价单价已超万元。“从日照这种三四线城市来看，目前高房价的风险已很明显。”不仅是日照，今年以来，许多二三四线城市房价“轮番上涨”。国家统计局发布的70个大中城市商品住宅价格数据显示，5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有63个，较4月再增5个，其中，价格环比涨幅超过1%的多达21个。具体来看，三亚环比上涨2.4%，成都环比上涨2.1%，海口环比上涨2.1%，青岛环比上涨2.0%，尤其是丹东，环比上涨高达5.3%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，**近几年楼市，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。张大伟表示，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加下，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。从近两年看，货币化安置比例不断提高。数据显示，2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%，而到了2016年时，货币化安置比例已高达48.5%。在此背景下，房地产去库存效果明显，日前房地产研究院发布的全国100个城市新建商品住宅库存数据显示，截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。海通证券相关报告也显示，2014-2016年棚改货币化安置面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%，均逐步抬升。货币化安置比例减少是大势所趋中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立表示，棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力和居住水平，但也要注意到，货币化安置同时刺激了需求，给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。尹中立表示，棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。2014年前后房地产市场持续低迷，将棚改的实物安置改为货币化安置，可以起到刺激市场需求的作用。从2015年后的房地产市场表现看，无论是成交量还是成交价格，都呈现上涨的趋势，房地产市场的强势增长为宏观经济的稳定起到了重要的作用。尹中立指出，房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用。他认为，从当前的形势看，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。“房地产市场既有一般消费品的特点，还有资本投资品的特点。”尹中立指出，“追涨杀跌”是投资市场的波动特征，在整体金融紧缩的背景下，唯有楼市一枝独秀，进一步强化了楼市是“**好的投资渠道”的理念。因此，尹中立认为，大比例地进行货币化安置不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动，也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张，给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。“城中村等动辄上千万的补偿金不仅大幅度推高了购房资本，而且带来了不少社会问题。”有相关人士说道。北京师范大学经济系主任罗楚亮此前在中国城市百人论坛上也表示，作为一种财产积累形式，房产与收入不平衡之间相互影响，房产价值相对于收入的贡献率快速上升，低收入人口中所占的房产价值份额在下降。对此，张大伟认为，从目前来看，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启了库存短缺时代。棚改政策虽然不会一刀切，但货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了。
  
  
  
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  2019-11-25 06:11:11
• 135****4901 在不断加快的经济发展中，征地拆迁项目具有一定范围的影响力，在城市化的进程中，越来越多的问题被暴露出来，人的趋利心理造成了征收人与被征收人之间的矛盾，在这场博弈中，征收人采取诸多方式企图将补偿费用降到**低，使自己的利益达到**大化，甚至从中捞上一笔，而少数被征收人则抱着“一夜暴富”的心理，假借千载难逢的被征收机会实现逆袭，于是，征收中的矛盾便就此展开，难以避免。而在我国现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中仅规定了目的为公益性的征收，而对于商业性的拆迁行为不能适用，这样的规定无疑使得很多商业性拆迁的纠纷得不到很好的解决。 商业性房屋的拆迁问题和国有土地上的房屋拆迁问题的差别在于目的和土地性质的不同。对于商业性房屋的拆迁问题，其并非仅局限于国有土地上的房屋征收，也及于国有土地上的房屋之外的非国有的土地上的房屋。而除此之外，商业性房屋征收和国有土地上的房屋征收之间还是可以互相借鉴的。 在我国目前这种不稳定的房价态势下，如果征收补偿的政策跟不上房价上涨的速度，就会导致补偿标准低于被征收人现有的生活水平，那么，征地补偿纠纷则在所难免，因此，应该对拆迁补偿确定意向时效的限制性规定，同时参照比例原则，保障征地拆迁行为建立在对被征收人损害**小的范围内，从而**大限度的保护被征收人的利益，引导征地拆迁活动向有序的方向发展。 我国目前对于征收补偿标准的确定，主要采取的是参照被征收房屋所在区块类似房屋的市场价格确定，而这又依赖于房屋评估机构。因此，如何正确选择一家房屋评估机构也起着至关重要的作用，在我国的相关法律规定中，房屋评估机构的选择应尊重被征收人的意愿，被征收人可以选择协商或选举的方式选择评估机构，并将评估结果送达被征收人，而对于评估结果，被征收人不仅可以向房地产价格评估机构申请复核评估，甚至是对复核结果有异议是，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。而对于所依据的评估办法，也规定相关部门应当向社会公开征求意见，**大限度的保障了补偿标准的科学合理化，但在实践中，这样的规定却往往得不到完整的落实、收效甚微。 我国目前对于补偿的方式仅仅规定了货币补偿和产权置换两种方式，但仅采取这两种补偿方式往往不能对被征收人实现**大限度的补偿，对于房屋所带给被征收人的隐形利益在征地拆迁中往往会被忽视，甚至会导致被征收人的生活水平下降，甚至是一些社会保障福利的丧失。对于一些被征收人而言，一旦其享受的优惠被侵夺，而其所需又得不到满足时，就会引发其与征收人之间的矛盾。 因此，只有建立完善的征收补偿机制，才能从根本上改变现在的问题从而形成健康向上的发展态势，找到征收人同被征收人之间的平衡点，形成经济利益和社会利益的统一。
  2019-11-25 06:11:09