逾期退房违约金多少？钱不够办消费贷充**购房者怕违规退定遭拒

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  近日，家住在赣州市兴国县的姚先生向本台反映称，自己在安远县国兴汽车博览城购买了三套房产并且办理了预告登记抵押给赣州银行安远支行申请贷款，不料在还清了银行贷款后，在办理撤销抵押登记时被告之这三套房产已不在其名下。为此，姚先生与安远县房管局打起了行政官司，法院判决安远县房管局在没有收到退房协议情况下办理撤销备案登记行为违法。但事至如今，安远县房管局一直没有纠正其违法行为。办理撤销抵押登记时被告之房产不在其名下     姚先生告诉本台，2015年1月11日，自己在安远国兴汽车博览城有限公司购买了1-103、1-104号、2-1001商品房，并签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同备案编号分别为20150102825、20150102833、20150102910。这三份合同均在安远县房管局办理了备案。合同签订后，他在赣州银行安远支行办理了预购商品房抵押登记。2017年7月11日，因银行贷款已还清，姚先生拿着赣州银行安远支行出具的三套房产预告登记证明、还款证明及解押委托授权书到安远县房管局办理撤销抵押登记时，得到的答复是这三套房子已经不在其名下。姚先生还告诉，自己曾是安远国兴汽车博览城有限公司的总经理，据他了解出现这种情况的不止自己一户。 法院判决：办理撤销备案登记中程序上存在违法2017年9月11日，姚先生向龙南县人民法院提起行政诉讼，将安远县房管局告上了法庭。姚先生的诉讼要求是确认安远县房管局撤销他所购三套商品房备案登记的行政行为违法，判决安远县房管局赔偿他460万元损失，诉讼费用由安远县房管局承担。当年12月29日，龙南法院作出一审判决，判决被告安远县房地产管理局撤销原告姚先生商品房买卖合同(合同编号:20150102833、20150102825、20150102910)登记备案的行为违法；要求安远房管局赔偿损失460万的主张，因缺乏事实依据不予支持。由于姚先生和安远县房管局都不服一审判决，继续向赣州市中级人民法院上诉。2018年5月16日，赣州市中级人民法院作出终审判决。在终审判决书看到，上诉人安远县房地产管理局在没有收到退房协议的情况下就办理了撤销商品房买卖合同备案登记，在程序上的确存在轻微违法。终审判决驳回上诉，维持原判决。当事人：法院也判决了但是房管局迟迟不纠正其行为“即然法院已经判决了安远县房管局撤销其合同登记备案是违法行为，为什么迟迟不纠正？”姚先生向说到。在法院作出终审判决后，7月18日，姚先生向安远县房管局发去了一份函告，申请纠正其违法撤销商品房买卖合同的行政行为，恢复其房屋买卖合同。但事隔至今，安远县房管局也一直没有纠正其违法行为。姚先生的律师也多次去律师函催办，但对方都是拒收。安远县房管局：不存在违法 只是当时没有留下视频影像10月12日，本台就此事来到安远县房管局进行采访。在采访中，该局陈和祯副局长告诉，办理撤销登记是姚先生自己来提出申请的，并在申请上亲笔签了字。因为条件问题，当时没有留下影像，所以法院判决房管局在办理程序上存在轻微违法。对方寄来的律师函有过一次回复，声明只是在程序上存在轻微的瑕疵，不存在违法，不需要纠正。开发管理股李瑞斌股长还向提供了这三份商品房预售合同撤销申请表，看到上面确实有姚先生本人签字，但是没有写明年月日。对此，姚先生向解释到，他当时是准备撤销商品房买卖合同备案登记，也在申请表上签了字，但是后来他与国兴汽车博览城有限公司之间的股权转让约定没有达成一致，所以撤销申请表没有签订时间，也没有到房管局和赣州银行办理相关的解押产权转移等相关手续以及与开发商签订退房协议。现在法院判了房管局是行政行为违法，就应该恢复这三套商品房的买卖合同。
  
  
  
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  2019-11-24 21:49:40
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  南京市5月份的退房摇号于5月28日落下帷幕，总共42套房源中有15套被购房者买走，是今年以来单月成交**多的一次，尤为惹人关注的是燕子矶新城的保利国际社区1套退房吸引了19人报名，中签率只有5%。根据网上房地产的公示信息，5月份的42套退房以刚需房源为主，其中有15套来自溧水，是供应量**大的片区，此外还有9套来自城北，9套来自江北，以及城东的5套和来自江宁的4套。位于城北的9套退房分别位于鼓楼滨江、小市和燕子矶3个板块，其中燕子矶的中海燕矶听潮有1套128平方米的退房，含装修价格为2.8万元/㎡，与之前的售价基本持平，吸引了7人报名竞买，3号买家成功竞得。燕子矶新城的另1套退房来自保利国际社区，面积94平方米，单价2.6万/㎡，总价不到250万，比较符合刚需买家的心理预期。结果这套退房**受买家欢迎，共有19人报名，**终被2号买家购得，中签率仅有5%。值得一提的是，该楼盘的**后一批房源即将于5月29日举行公证摇号，186套新房引来1686组买房人报名，中签率为11%，均价仍为25800元/㎡左右。而保利国际社区的二手报价为30000元-32000元/㎡之间，房价倒挂在5000余元/㎡。本次退房摇号中还有1套城北的房源来自葛洲坝招商紫郡兰园，面积较大为187平方米，单价3.8万/㎡，总价超过700万，结果仍吸引4人报名并顺利成交。此外，鼓楼的恒大滨江成交1套89平方米的退房，单价35000元/㎡；溧水的15套退房单价从9000元-1.2万元/㎡不等，本次成交了8套。城东的新城璞樾山1套138平方米的房源有3人报名并成交。市场人士介绍，近期南京各个板块的限价令有所突破，不少买房人担心房价上调增加购房成本，因此会选择在退房市场寻找机会。
  
  
  
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  2019-11-24 21:49:37
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  谁能想到北京二环边炙手可热的楼盘昆仑域，只过了一年，就从托关系买演变为不少业主要求退房。多年来红火热闹的房地产市场，购房人动辄坐享上百万元的房价**利益，一旦遭遇市场降温，业主退房就成为敏感话题，甚至在多地引发要求开发商赔偿的“房闹”纠纷。了解到，由于牵扯到贷款等复杂手续，业主退房并非易事，甚至还会影响后期再次购房。业内人士呼吁，楼市降温将使得退房诉求频繁出现，相关部门应尽快研究涉及退房的新规则，引导消费者和开发商像商品退货那样规范化操作。二环边豪宅抢房变退房西二环边上的绝佳位置，曾让昆仑域风靡一时。去年8月，昆仑域拿到预售证，获批销售均价为9.5万元，正式突破了“3·17新政”后预售价过不去的“8万元红线”。与周边二手房相比，9.5万元的价格的确高;但如果被定义为二环边上的豪宅，再加上楼市看涨和丽泽商务区的规划配套，有人会认为“物有所值”。“如果一套豪宅原本每平方米想卖11万元，现在被限制到每平方米9.5万元，谁能不动心呢?”当时托关系才买上房子的业主陈宇(化名)回忆，昆仑域前期宣传项目为“顶配”，销售人员披露项目原本定价为11万元/平方米，但**终获批9.5万元/平方米。在这样的“被降价”背景下，项目开盘当天便售罄。一年前排队签合同时还觉得自己捡了便宜，如今收房却顿悟吃了亏。上个月，业主看房后认为昆仑域在电梯间、消防楼梯、一层大堂、外墙、绿化等方面配置“降档”和“缩水”。之后，百余位业主拒绝收房。开发商曾以一封“北京昆仑域家书”回应，将对一层大堂装修等11处进行提升，同时拿出来两套方案让业主选择：要么补偿空调或新风系统，要么按程序退房。10月20日是开发商定下的退房**后期限。据昆仑域业主代表透露，截至当日约有五六十位业主办理退房。联系开发企业华润置地，被告知肯定没有这么多，但未披露具体数字。补偿后贷款记录难消除在北京，业主要求退房的现象比较罕见，也引发了不少新问题。“还有很多业主在观望，想看看开发商的整改提升措施能不能真正到位。”上述业主代表介绍，也有一些业主坚称开发商给出的退房方案不合理，所以拒绝签订退房协议。“我的购房贷款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基准利率给我补偿利息。”这位业主代表说。在售楼处看到了上述业主提及的退房方案：10月8日至20日到售楼处签订退房协议，之后双方办理解除按揭借款合同、提前还贷手续，完成相关手续后开发商在14日内退还已付房款及利息。方案中披露的利息计算方式是“已付购房款(贷款客户包含贷款已到账部分)×中国人民银行一年期银行贷款基准利率/360×计息天数”。央行一年期银行贷款基准利率为4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后则变成了5.88%。对于总价动辄千万元的昆仑域来说，这笔利息差不算小数。让业主纠结的另一难题是央行征信系统里的贷款记录。北京等多地购房时都是“认房又认贷”，无论购房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信记录中查到有住房贷款记录，就会被认为是“非首套”。这样一来，贷款购买昆仑域的首套房业主，退房之后就丧失了“首套”资格，再买房将不能享受**低4成的“首套房”**比。要是买普宅，**低**比抬高到6成;要是买非普宅，更是抬到8成。“在北京，**提高20%或40%，往往就是几百万元。”一位业主说。这也是目前业主与开发商的争论点所在。华润置地上述负责人直言，涉及到贷款记录方面的问题，开发商无法解决。责任判定成退房关键此前，厦门万科白鹭郡项目“买贵补差价”虽被否认，但万科也提出了退房方案，并补偿一定利息。在业主与开发商的沟通过程中，同样是矛盾重重。“电商平台早有七天无理由退货的规则，楼市里签了合同再想退，可是难于上青天!”在不少法律人士看来，完善退房条款，是减少开发商与业主矛盾纠纷的重要手段，尤其在楼市降温的敏感时期。以北京购房合同范本为例，地基基础和主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同;商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准或合同附件所列情况与事实不符的，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。但更多情况下，业主的退房诉求源于房屋交付标准与期望值有较大落差。昆仑域上述业主代表说，此前宣传的楼书中写明昆仑域采用“红色手工砖”，但实际则变成了涂料，“品质一下子降低了，直接影响到后期房产**。”华润置地相关负责人则回应，楼书中的确写有“红色手工砖”，但由于相关部门从安全考虑禁止高层使用外墙饰面砖，所以小区设计的高层外墙都采用了涂料。“根据购房合同及法律法规，不存在足以导致合同解除的法定及约定事由。”华润置地方面表示，但为了表达诚意，还是向业主提供了按照4.35%标准补偿利息等退房方案。“前期宣传与实际不符是楼市中主要的纠纷之一，关键是业主要有足够证据，才能判定责任、进行赔偿。”北京市盛廷律师事务所主任律师、北京市物权法学研究会秘书长毕文强说。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，正常房屋买卖过程中，退房是合法的。但退房周期长，又牵扯到银行等方面，阻力较大。建议相关部门研究解决退房过程涉及的利息如何补偿、贷款记录能否清除等问题，让退房流程更规范更易于操作。
  
  
  
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  2019-11-24 21:49:34