婚前房产上加妻子要多少钱？赠与房屋过户是否公证?两部门政策相悖群众疑惑

"50大城市上半年卖地近万亿元 地价超房价已成常态？**新统计数据显示，截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。对此，分析人士指出，今年以来高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场，楼面价超过房价已经成为常态。今年上半年，各地再度进入拍地高潮，高价地也不断涌现。根据中原地产研究部的统计数据显示：截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。值得注意的是，今年以来高价地频出的大城市中，二线城市占据了主流位置，这与当下领涨全国房价的城市已经由一线城市转至二线城市接棒的趋势一致。统计显示，苏州、南京、杭州、合肥已经成为上半年高价地出现**频繁的区域。现状部分城市平均楼面价涨幅超100%从国内50大城市的拿地数据可以看出，超半数的城市平均楼面价同比涨幅超过30%，其中深圳、苏州、杭州、佛山、宁波、厦门、南京、南宁等城市的平均楼面价涨幅超过了100%。从成交金额涨幅**大的城市看，其中贵阳、深圳、宁波、杭州、苏州、佛山、合肥、南京、柳州、威海、温州、绍兴等城市成交金额涨幅翻倍。这其中，多数城市的平均楼面价和成交金额都出现翻倍，体现出“热点更热”的趋势。此外，上半年溢价率**高的四个城市分别为：合肥、厦门、南京、苏州，溢价率平均超过了90%，二线城市“四小龙”占据了地王榜前列。截至目前，全国已经出现了200宗单宗地超过10亿的高总价地块，其中3宗甚至超过100亿元的总价，分别出现在杭州、深圳、天津。值得注意的是，在200宗地块中，国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。观点今年已成高价地**密集年份中原地产首席分析师张大伟评价称，2016年是中国有史以来高价地**密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。而他认为，地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。他以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，这59宗高价地合计土地出让金为1919.38亿元。而截止到今年6月16日，销售额只有224.8亿。从高价地的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米的话，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元/平方米左右。但目前北京商品房销售均价在3.5万元/平方米左右，意味着这部分高价地入市的难度非常大。预期未来新上市商品房定价将走高？“对于这些1919.38亿元的高价地来说，未来三年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链断裂风险。” 张大伟认为。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的风险。因此未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势，很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目。“楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了高价地遍地的现象，虽然高价地不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”他认为，尤其是二线城市高价地频繁出现，将影响后续这些城市房地产市场的稳定。特别是南京、合肥、厦门、苏州这些高价地**密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。（来源：北京青年报） "

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" 统计显示，今年以来虽全国土地出让金排名前列的城市依旧为一二线热点城市，但核心城市周边三四线城市陆续进入卖地百亿城市行列。部分三四线城市出现了土地成交溢价率偏高现象。在一二线城市调控日趋严厉之下，土地市场正发生逆转。中原地产研究中心统计数据显示：今年以来截至5月23日，全国土地市场溢价率出现明显变化，一二线城市溢价率明显同比下调，特别是一线城市，21%的经营性用地溢价率已经是**近5年**低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%，刷新了历史纪录。5月22日，浙江嘉兴一场土地拍卖会引起关注。这场拍卖会挂出8块土地，包括4块住宅用地、4块商业用地，合计出让面积近50万平方米。土地大多位于嘉兴市的南湖区、秀洲区、经济开发区，却有750家企业到场竞拍。由于这场土拍采取了限价方式，很多企业预料到**终会出现抽签环节，所以派出多个“马甲企业”参与围标。750家企业参拍，创造了土地竞拍史上新记录。这也是近期此类城市受到房企热捧的一个缩影。据统计，截至本月23日全国土地出让金总额度排名中，超过300亿的依然集中在一二线城市，包括北京、武汉、广州、南京、合肥、苏州、天津、郑州、重庆、杭州等。但与往年相比，包括佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也陆续进入卖地百亿城市行列。三线城市土地市场明显升温，嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿。三四线走热2011年，受一线城市开启限购等政策影响，不少房企曾制定转战三四线的战略；而后，随着三四线城市库存高企，不少城市面临消化困难问题，房企再度重返一二线。2017年以来，一二线城市楼市调控日趋严厉，房企再度出现重返三四线潮流。不过这一次，其主要聚焦在京津冀、长三角及珠三角三大经济圈周边。据中原地产监测，截至5月23日大部分城市平均土地成交溢价率相比2016年同期有所下调。在一系列约束性政策下，高价地出现数量有所减少，如武汉、北京、南京、上海、苏州等城市。但三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。单看4月土地市场数据，这一分化也十分明显：一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。具体而言，一线城市成交面积环比下滑31%，广州环比下降47%；同比下降35%，上海同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比上升4%，同比下降28%。三线代表城市成交面积环比上升13%，同比亦上升16%。房企开始集中在围绕一二线热点城市的周边三四线城市拿地。易居研究院监测显示，4月份50个城市中，北京土地市场表现**为活跃，成交面积108万平方米。北京这一供地和成交态势，释放了积极的信号，预计后续部分去库存周期偏小的城市也会加大供地力度。据统计，除北京外，郑州、武汉、成都、徐州、天津、重庆、芜湖、合肥和广州的土地交易相对活跃。徐州和芜湖属于三线热点城市，部分房企近期确实有强化三线城市地产投资的意向。4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。当前地价创下了2010年以来的**高水平。易居研究院认为，近期部分房企有较为强烈的补库存需求，此类房企纷纷进入热点三四线城市，这往往会推高所在城市地价。该机构指出，部分三四线城市出现了溢价率过高现象。同一统计范围内，嘉兴溢价率高达199%。而嘉兴房地产市场此前几个月交易相对活跃，全面接轨上海示范区的概念也促使此类城市土地投资价值上升。另外，佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了75%，土地市场被划入过热区间。房企重返？如前所述，自2012年开始，部分三四线楼市出现供过于求，导致房企陆续回归一二线。2014年初，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构曾发布一份研究报告称，2013年，中国百强房企在城市选择、产品结构、推盘节奏等方面做出了明显调整，以顺应持续分化的房地产市场走势。如前50强企业抓住一二线城市主流市场，聚焦符合政策导向的“首置、首改”刚需产品，重点项目来源于一二线城市的销售额累计占比84.9%，普通及中端项目的个数占比达到84.2%。这一现象持续到2016年。这几年间，随着房企集中重返一二线，这些地方的土地市场开始出现“僧多粥少”局面，地价持续高企。如北京、上海等城市已经出现“断顿”问题。21世纪经济报道注意到，2017年以来，房企拿地策略再度发生变化。一些房企开始聚焦大城市周边辐射范围内的三四线城市。龙湖集团曾高度聚焦一二线。前不久，集团CEO邵明晓称，合肥、郑州、南昌、南宁、福州均是其未来要进入的城市。今年2月27日，龙湖已成功进入合肥。有消息称，龙湖内部是秉承“10+X”的投资策略，京沪穗深、重庆、成都、杭州、南京、厦门、苏州这十个城市是重中之重，其他的拓展则在此基础上进行。融创中国也是曾经高度聚焦一线城市的开发商。但据统计，2017年以来，融创在公开土地市场共获得15幅土地，而这些土地无一例外全部来自于二三线城市，其中嘉兴、莆田、柳州都是其首次进入。2016年，融创中国还进入佛山、东莞、宁波、深圳、惠州、昆明、南宁、广州、青岛9个城市。融创中国将这种布局称为“一线 、环一线以及核心城市统一布局”。易居研究院总监严跃进表示，三四线城市的拿地成本相对较低，预算可以控制在10个亿以内。这对于部分房企来说有积极作用，在资金预算比较吃紧或融资压力大的情况下，会放弃大城市的购地机会，转而积极到三四线城市拿地。另外三四线城市购房和购地政策较宽松，所以此类城市的土地市场自然也会有高溢价等情况出现。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。中原地产首席分析师张大伟认为，房企目前正积极拿地，近期三线城市土地市场溢价率有明显上升。从市场走势看，一二线城市土地价格涨幅回落现象已经出现，预计在2-3季度会出现环比下行的表现；三四线城市依然会在投资需求推动下，价格有轻微上涨表现。整体市场热度从过去的一二线转移到三四线城市。（来源：21世纪经济报道） "

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"　　3月14日：　　如果你是一个成熟的购房者，就一定要学会手持丰富知识，寻找短周期的市场转折点，寻找真正有价值的笋盘，而不是相信某人的言论，动不动抛售，动不动加持，成为随风摇摆的情绪化韭菜。　　两会期间，“五日三提”房地产税，在利空情绪下，有人声称，“当下正是聪明人的卖房时机…… ”　　这股情绪波及了众多参与者，很多购房者的心理是：“不妨再等几年，现在买就是亏”，而卖家心理是“一定要抢在人前出手，否则一定卖不上好价钱”。　　网上关于房地产税怎么收，何时收，收多少的文章一大批，但在我看来，只要官方还没发话，就可以认定一切论述都是子虚乌有的揣测。　　房地产税是什么？是政策，是税收。政策的目的在于「制衡」。　　地方收支平衡。　　同理，为什么要五日三提房地产税，要求加速房地产税的落地进度？很简单，市场不平衡。　　地方是需要发展的，无论是轨道交通、基础设施，还是生活配套，都是巨额资金支出项。然而目前地方收入来源渠道却很窄，**主要有两个，企业税收和土地出让金。　　我们都知道，从2018年下半年开始，为了刺激民营经济提振内需，我们提出了“2万亿减税降费”计划，这也直接导致了地方收入来源等量减少，这是一个巨大的空缺口。为了达到平衡，必须得找一个长期稳定的税源来补充，这就是房地产税出台的背景，实际是炒房客和刚需之间的平衡。　　所以，征税更多的目的在于 “制衡”，尤其是这次准备推出的针对五百万美元以上豪华公寓的附加税，纽约市审计办公室估计第二住所附加税**少可以带来6.5 亿美元的额外收入。这笔钱可用来造新房或补贴中低等人群房租。　　地方发展与个人投资的平衡。　　可以确定的是，房地产税一定会采用「一城一策」的方式，让地方根据本区域的房地产发展情况，采取灵活多样的税收方式进行征收，这是**为合理的方式，地方也会积极配合。　　前期地方财政投入多，收入高、房价高的地方收取的利率高，收入低急需发展的地方则可以少收取或不收取，因为只有这样才能达到税收公平，既不伤害刚需，又可均衡发展。　　对于跨区域多套房的居民，只要在急需要发展的区域，无论多少套都可以不收或少收。只有这样，房地产税在收取过程中的起征标准，多套征收认定等等难题，都可以通过税率的变化进行完善调整。　　**后中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可，具体实施由地方解决。地方根据本地人口情况，城市发展情况评估出卖地收益和税收收益哪一种更有益于城市发展即可。　　举个例子，如果你有五套房。一套在北京，四套在兰州，那么北京和兰州的房子不可能放在一起累进征收，北京会高一点，兰州低一点或者不征收。如果一个人拥有10套房子，分布在各个急需要发展的偏远地区中，这也可能不收取，因为毕竟你为当地发展做出了很大的贡献，为什么还要收你更多的税呢？　　但如果你的10套房子都在北京，不好意思，你想在城市配套齐全的核心繁华区域囤房占地，你就应该付出更高的代价。　　所以我认为，房地产税会成为缩小贫富差距，调节城市发展的有效手段。　　该不该卖房？　　核心城市医疗、教育等资源优质，城市配套齐全，人口流入量大，房子紧缺，购房者络绎不绝，房价如何下跌？要知道，在绝对的供需条件下，市场上所谓的人口危机和产业空心论都无法立足。　　日本早已陷入人口危机中，比中国早几十年，但东京房价没见下跌多少，反而随着外来人口的引入，在下一届奥运会到来后，依然有大涨的机会。原因是，日本人口危机了，但是东京城市圈已经连续22年维持人口净流入。　　至于三四线急需资金发展的城市，大概率会沿用土地出让金制，不收税地区的居民没有持有成本，房价也就没有下跌的动力。当然没有人流入的三四线城市一直都不是投资的优质标的。　　其中**有风险的一批人，就是在收税区域持有大量房源的炒房客，当然即使他们抛售房源，市场也会在短期内由购房者的需求补足空缺。　　如果你是一个成熟的购房者，就一定要学会手持丰富知识，寻找短周期的市场转折点，寻找真正有价值的笋盘。　　"

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" 核心提示： 土地使用权到期后可以由房屋业主联名提出延长土地使用权期限，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。房产属于不动产，作为土地上不可分割的建筑物，因此房产受到土地自然物特性的影响：1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。一般住宅用的土地使用权为70年。4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。土地使用权到期后可以由房屋业主联名提出延长土地使用权期限，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年；而房屋所有权（即房产权）则是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。房产的基本参数，关于房屋的结构，建筑方式等等，房产的主要属性。复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）。错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。进深：一幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离。开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3m~3.9m较舒适）。层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度。户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室。建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。**后是与面积有关的概念，买房时则需要仔细了解这一块。建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。商品房销售面积=套内使用面积+分摊的功用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。公摊的公用建筑面积=套内面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和公用建筑面积=整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积（总占地面积）之比。建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。来源：中国搜索 "

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婚后加一个名字，如果房子本身没有债务关系，不用还银行贷款的话，几十块钱就搞定了，只要双方一起去，带上相关证件；如果还要换房贷，加一个名字很不容易，需要自己申请，还清之前加名字很难。如果你的房子已经是私人所有，即：不存在贷款房贷的话，到房屋主管部门增加一个所有人名字很简单，几十块钱搞定； 如果仍在还贷中的话，比较麻烦，一般还清住房贷款之前，银行很不喜欢给改名字和增减名字。 除非是经过婚前财产公证的，否则都算是婚内财产，是夫妻财产，是否改名没什么关系。

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