爷爷去世了,房产奶奶继承多少？赠与房屋过户是否公证?两部门政策相悖群众疑惑

"50大城市上半年卖地近万亿元 地价超房价已成常态？**新统计数据显示，截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。对此，分析人士指出，今年以来高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场，楼面价超过房价已经成为常态。今年上半年，各地再度进入拍地高潮，高价地也不断涌现。根据中原地产研究部的统计数据显示：截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。值得注意的是，今年以来高价地频出的大城市中，二线城市占据了主流位置，这与当下领涨全国房价的城市已经由一线城市转至二线城市接棒的趋势一致。统计显示，苏州、南京、杭州、合肥已经成为上半年高价地出现**频繁的区域。现状部分城市平均楼面价涨幅超100%从国内50大城市的拿地数据可以看出，超半数的城市平均楼面价同比涨幅超过30%，其中深圳、苏州、杭州、佛山、宁波、厦门、南京、南宁等城市的平均楼面价涨幅超过了100%。从成交金额涨幅**大的城市看，其中贵阳、深圳、宁波、杭州、苏州、佛山、合肥、南京、柳州、威海、温州、绍兴等城市成交金额涨幅翻倍。这其中，多数城市的平均楼面价和成交金额都出现翻倍，体现出“热点更热”的趋势。此外，上半年溢价率**高的四个城市分别为：合肥、厦门、南京、苏州，溢价率平均超过了90%，二线城市“四小龙”占据了地王榜前列。截至目前，全国已经出现了200宗单宗地超过10亿的高总价地块，其中3宗甚至超过100亿元的总价，分别出现在杭州、深圳、天津。值得注意的是，在200宗地块中，国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。观点今年已成高价地**密集年份中原地产首席分析师张大伟评价称，2016年是中国有史以来高价地**密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。而他认为，地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。他以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，这59宗高价地合计土地出让金为1919.38亿元。而截止到今年6月16日，销售额只有224.8亿。从高价地的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米的话，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元/平方米左右。但目前北京商品房销售均价在3.5万元/平方米左右，意味着这部分高价地入市的难度非常大。预期未来新上市商品房定价将走高？“对于这些1919.38亿元的高价地来说，未来三年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链断裂风险。” 张大伟认为。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的风险。因此未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势，很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目。“楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了高价地遍地的现象，虽然高价地不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”他认为，尤其是二线城市高价地频繁出现，将影响后续这些城市房地产市场的稳定。特别是南京、合肥、厦门、苏州这些高价地**密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。（来源：北京青年报） "

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"　　3月14日：　　如果你是一个成熟的购房者，就一定要学会手持丰富知识，寻找短周期的市场转折点，寻找真正有价值的笋盘，而不是相信某人的言论，动不动抛售，动不动加持，成为随风摇摆的情绪化韭菜。　　两会期间，“五日三提”房地产税，在利空情绪下，有人声称，“当下正是聪明人的卖房时机…… ”　　这股情绪波及了众多参与者，很多购房者的心理是：“不妨再等几年，现在买就是亏”，而卖家心理是“一定要抢在人前出手，否则一定卖不上好价钱”。　　网上关于房地产税怎么收，何时收，收多少的文章一大批，但在我看来，只要官方还没发话，就可以认定一切论述都是子虚乌有的揣测。　　房地产税是什么？是政策，是税收。政策的目的在于「制衡」。　　地方收支平衡。　　同理，为什么要五日三提房地产税，要求加速房地产税的落地进度？很简单，市场不平衡。　　地方是需要发展的，无论是轨道交通、基础设施，还是生活配套，都是巨额资金支出项。然而目前地方收入来源渠道却很窄，**主要有两个，企业税收和土地出让金。　　我们都知道，从2018年下半年开始，为了刺激民营经济提振内需，我们提出了“2万亿减税降费”计划，这也直接导致了地方收入来源等量减少，这是一个巨大的空缺口。为了达到平衡，必须得找一个长期稳定的税源来补充，这就是房地产税出台的背景，实际是炒房客和刚需之间的平衡。　　所以，征税更多的目的在于 “制衡”，尤其是这次准备推出的针对五百万美元以上豪华公寓的附加税，纽约市审计办公室估计第二住所附加税**少可以带来6.5 亿美元的额外收入。这笔钱可用来造新房或补贴中低等人群房租。　　地方发展与个人投资的平衡。　　可以确定的是，房地产税一定会采用「一城一策」的方式，让地方根据本区域的房地产发展情况，采取灵活多样的税收方式进行征收，这是**为合理的方式，地方也会积极配合。　　前期地方财政投入多，收入高、房价高的地方收取的利率高，收入低急需发展的地方则可以少收取或不收取，因为只有这样才能达到税收公平，既不伤害刚需，又可均衡发展。　　对于跨区域多套房的居民，只要在急需要发展的区域，无论多少套都可以不收或少收。只有这样，房地产税在收取过程中的起征标准，多套征收认定等等难题，都可以通过税率的变化进行完善调整。　　**后中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可，具体实施由地方解决。地方根据本地人口情况，城市发展情况评估出卖地收益和税收收益哪一种更有益于城市发展即可。　　举个例子，如果你有五套房。一套在北京，四套在兰州，那么北京和兰州的房子不可能放在一起累进征收，北京会高一点，兰州低一点或者不征收。如果一个人拥有10套房子，分布在各个急需要发展的偏远地区中，这也可能不收取，因为毕竟你为当地发展做出了很大的贡献，为什么还要收你更多的税呢？　　但如果你的10套房子都在北京，不好意思，你想在城市配套齐全的核心繁华区域囤房占地，你就应该付出更高的代价。　　所以我认为，房地产税会成为缩小贫富差距，调节城市发展的有效手段。　　该不该卖房？　　核心城市医疗、教育等资源优质，城市配套齐全，人口流入量大，房子紧缺，购房者络绎不绝，房价如何下跌？要知道，在绝对的供需条件下，市场上所谓的人口危机和产业空心论都无法立足。　　日本早已陷入人口危机中，比中国早几十年，但东京房价没见下跌多少，反而随着外来人口的引入，在下一届奥运会到来后，依然有大涨的机会。原因是，日本人口危机了，但是东京城市圈已经连续22年维持人口净流入。　　至于三四线急需资金发展的城市，大概率会沿用土地出让金制，不收税地区的居民没有持有成本，房价也就没有下跌的动力。当然没有人流入的三四线城市一直都不是投资的优质标的。　　其中**有风险的一批人，就是在收税区域持有大量房源的炒房客，当然即使他们抛售房源，市场也会在短期内由购房者的需求补足空缺。　　如果你是一个成熟的购房者，就一定要学会手持丰富知识，寻找短周期的市场转折点，寻找真正有价值的笋盘。　　"

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如果说中介行业之间的竞争以前是单打独斗的企业对抗，那么如今联手对抗的火药味渐浓。在这次对抗之中，58集团为首的中介联盟以“真房源誓约”为由头形成联盟，并以58集团入股我爱我家为契机，将阵营关系锤实，而对抗的另一端是链家及旗下新物种——贝壳找房。在行业人士看来，表面上是中介联手推动真房源的一次誓师，实则于平台而言，是流量之争；于线下经纪门店而言，是市场份额之争。这一场对战，关系到房地产中介的未来格局。 平台的流量之争 在这场中介行业内部掀起的对抗之中，58集团无疑是领头人。先是带头发起真房源誓约，后又拿出10.68亿元入股我爱我家，占股8.28%，以此来稳固阵营；在此之后，58集团又宣布将与行业多家投资者共同发起设立一只50亿元的房地产行业基金，目的还是为真房源服务。 在接二连三的动作中，58集团打出的旗号是“真房源”，拿出的态度是坚决的、开放的，即58集团要放开资源和技术，让入驻平台的中介们保证“真房源”。这里有两个细节值得玩味，其一，这一次和58集团站队的中介们和这个流量平台关系微妙，年初还在因端口费涨价而对抗，如今不仅握手言和，还成为了“盟友”；其二，58集团打出的“真房源”旗号，一直以来是这个平台所被人们诟病的。 “58集团显然踌躇满志，也可以说是一举多得，联合中介保证了自己的客户量；提出真房源是在给市场一个全新的品牌形象交代，而这一切的背后则是在为抵抗潜在对手做好准备”，一位接近58集团人士向北京商报如是评价。 58集团的“对手”固然是链家重点打造的新平台——贝壳找房，或许58集团没有想到，做线下实体的行业老大如今却要分羹平台这个蛋糕，而且来势汹汹，58集团早已把贝壳找房当成了真正的敌人。 贝壳找房，链家今年重点打造的平台，按照市场上流行的评价，贝壳找房是“链家掏空链家”的作品。从表面上看，贝壳找房做的事情和58集团平台内容并无差别，中介可以登录这个平台发布新房、二手房信息，消费者则通过贝壳找房的信息达到找房目的。 上述接近58集团人士直言，链家本身就是技术导向公司，并且在房源、技术、品牌、客户上有很稳定的积累，链家要做平台，导流能力确实会让58集团坐立不安，“市场蛋糕就这么大，58集团靠的就是卖流量来赚钱，现在多出一个强有力的对手，当然要未雨绸缪”。 不过在链家看来，贝壳找房和58集团的盈利模式完全不一样，后者是靠端口费赚钱，而贝壳找房是按照操作系统切分成交收益，“我们希望通过提供服务收取费用，还有很多模式是有待想象和探索的”，贝壳找房高级副总裁、租赁事业部总经理闫觅曾公开表示。当然，这一模式的行业认知度依然不算太清晰。 多位业内人士向北京商报表示，所谓平台竞争的核心就是房源、技术还有经纪人资源，暂且不论盈利模式如何，盈利的基础还是凭借上述竞争核心导入更多的流量，在这一点上58集团通过联盟似乎抢占了先机，然而贝壳找房源自于链家的资源储备也不容小觑。 线下门店的份额之争 当58集团举起旗帜发动联盟之时，曾经因端口流量而闹得不愉快的中介们不约而同地站在了58集团的旗帜之下，对于我爱我家、麦田们来说，这是一次难得的与行业老大链家对抗的机遇。 实际上，对于我爱我家、麦田们而言，来自链家的竞争压力一直都在，市场份额便是摆在面前的事实，而且这是短期内我爱我家和麦田们通过自身努力很难改变的现状。从某种角度上来说，链家将重点从线下实体转移至线上平台，这无疑给了我爱我家们一次夺回市场份额的机会。当然，我爱我家和麦田们更加害怕，线上线下平台联合起来后，链家或许会彻底碾压它们。 因此，按照我爱我家集团董事长谢勇的话说，他们不欢迎“既做运动员又当裁判”的商业模式。这里需要提出的是，平台的特性是“共享”，即经纪公司们的房源都将被平台所获取，而链家又是贝壳找房平台的普通一员，贝壳找房又如何保证左口袋进去的资源不被导流到链家自己的右口袋中呢？贝壳找房对于这一质疑的回应是规则的建立。 另有一位不愿具名的中介行业人士坦言，如果贝壳找房要想走得更长远，当然不会局限于“又当裁判、又当运动员”的操作上，这是短视的。 从贝壳找房公布的计划看，这个平台的未来规划确实够长远和宏伟。贝壳找房的目标是连接100个品牌、10万家门店和100万经纪人，而且三四线城市是贝壳找房的广阔天地。资料显示，从2017年9月至今，贝壳找房在徐州、郑州、长春、成都四个城市做了试点，且效果超出了链家自身的预期。 格局之变 在上述中介行业人士看来，对于拥有线下实体的房产经纪公司而言，这场份额之争已经延展到了全国范围内，一场抢占市场份额的对抗已经开始，链家并非一条腿走路，贝壳找房在搭建线上平台的同时，线下的加盟模式也已落地。今年1月，链家重启全资收购三年的房地产中介品牌德佑，开展特许经营业务，根据德佑COO祁世钊日前披露，德佑已经进入10个城市，签约门店500家，而今年的签约门店目标为1000家。 从直营到加盟，很多同行们也开始行动。我爱我家在南昌、武汉和长沙拥有了450家加盟门店；中原地产也在6月13日正式启动了加盟店的全国战略；21世纪不动产CEO卢航也透露，今年7月前完成百城拓展目标。 “热点二三四线城市进入存量房市场给经纪机构们提供了好的契机，不论是对于链家还是我爱我家，还是对于其他公司来说，走出大本营比拼的是真正的竞争能力，谁的模式更好、谁的服务更好、谁的技术**强。”上述中介行业人士认为，相对来说，这又是一个相对公平的市场机遇，由此，中介行业的格局之变也在酝酿之中。 对于谁的胜算更大的话题，业内人士观点不一，有声音认为“千年老二”我爱我家的优势在于完成了上市，有资本加持，让我爱我家有了更多的可能，毕竟上市之后的我爱我家，活跃了很多；当然，也有人看好链家，因为“规则制定者”的优势也不言而喻，“真房源是链家提出来的，现在同行们也都在效仿，这就是规则制定者的力量”。有不愿具名人士如是评价。

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1,那房屋是你爷爷结婚之前的所有财产还是跟你奶奶结婚之后才置办的房产?该问题是为了辩明房屋是个人的财产还是夫妻共同财产?(1)若是你爷爷婚前所有的,为个人财产,无遗嘱的,依法定继承:继承人为你奶奶,爷爷奶奶的子女,若你爷爷的父母在世的话还有他们。(2)若是你爷爷与奶奶结婚后一起置办的,那么为夫妻共同财产,你爷爷无遗嘱的话,那么就该房屋而言,50%的产权的你奶奶的,50%是你爷爷的,这50%依法定继承处理。继承人你奶奶,你爷爷奶奶的子女,你爷爷奶奶的父母数人原则上均分该财产,当然也可以不均分,也可能存在有人自愿放弃继承属于他部分的产权,那么放弃的份额依次均分给各继承人即可。2,你奶奶只能处分属于自己的那部分遗产,对于你爷爷所拥有的遗产,也只能处分到她可能继承到的那部分份额。否则就是侵犯了他人依法所享有的合法权益。

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如果都没有遗嘱你父母又对这房没有什么约定大约的算法是:爷爷十几年前去世这房你爸爸有1/2的1/3父亲母亲离婚你爸有1/2的1/3的1/2即这部分是你父亲的遗产然后是奶奶去世那么你奶奶的遗产是1/2+1/3这部分你可以代位继承,与你姑姑理论均分,如果你没有兄弟姐妹的话总结你有

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