划拨土地房子土地出让金多少钱？土地使用权到期，究竟该怎么续期

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  商住房是将非住宅用地开发建设成可居住房屋的通俗叫法，对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。商住房本质上属于非住宅，而且其房产证上也注明了是商业类产权。商住房(公寓)50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金、不能落户口、商电商水不通燃气、居住密度大、超小户型较多几乎没有南北通透户型、几乎没有绿化和孩子活动区域。购买商住房存在可能没有配套服务设施、土地出让年限长只有50年以及交易和持有成本高等诸多弊端和风险。
  点评：商住有风险，购房需谨慎。
  
  
  
  
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  2019-11-24 17:00:29
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  供给增加与流拍加剧并存 成交总额增长与溢价率降低齐现土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难业内人士称土地市场显现回归理性信号今年以来，我国主要城市房地产调控累积次数多达300多次。严厉调控下，土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象，特别是三四线城市，更是成为供应与流拍的主战场。《经济参考报》近日调研了解到，供应大增缘于地方政府财政压力，需加大土地融资力度，而流拍增加则主要由于房企资金链吃紧，对后市持谨慎态度。业内人士指出c供地增加，流拍却在蔓延当前，全国土地市场结构性特征凸出，呈现供应与流拍均创新高的独特现象，成交总额增长与溢价率降低同时出现。国家统计局数据显示，1至8月，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%；房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，土地成交价款8177亿元，增长23.7%。《经济参考报》采访发现，当前全国土地市场呈现三大特点，一是三四线城市成为总成交面积和总成交额“双增长”的重要支撑。中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示，在106个主要监测城市中，三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%；29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。中原地产研究数据显示，前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元，同比上涨28%。杭州突破2000亿元，上海、重庆、苏州卖地超过1000亿元。数据显示，从三四线城市看，多达64个三四线城市卖地突破百亿，刷新历史纪录。二是溢价率普遍下滑，热点城市不少地块以底价或逼近底价成交。今年8月，广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中，多幅商住用地楼面价跌破2万元，如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米，相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米，跌去近一半。8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖，总面积约82.71万平方米，起拍价合计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜，8幅土地全部流拍。今年以来，福州土拍市场渐入寒冬，房企土拍参拍积极性大幅下滑，今年四次土拍共出让23幅经营性土地，有11幅土地因竞买人不足流拍，成交的土地也多数以底价成交，8月3日举行的福州第四次土拍，4幅土地均以一轮成交。外围县市土拍市场热度也大不如前，同区域楼面价大幅下滑，以福清为例，8月27日成交的23号地块楼面价相比5月成交的16号地低了将近3000元/平方米。在曾有“楼市四小龙”之称的安徽省合肥市，土地流拍也时有发生。今年8月底，合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与，其中包河区、巢湖市各有一宗流拍。今年以来的不完全统计数据显示，合肥市累计流拍的地块已经超过10宗以上，个别地块甚至出现连续两次流拍的情况。中国指数研究院数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史**高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降；同时，企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因。中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。三是供应量与流拍数均创新高。WIND资讯统计显示，2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。中国指数研究院提供的数据显示，2018年1至8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。从各城市流拍土地宗数来看，部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域，如宁波、泰州、滨州，分别流拍了38宗、41宗、53宗；从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看，主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市，如西宁、银川、太原。东吴证券研究报告认为，从地域分布看，河南省流拍数量居首位，2018年1至8月已超百块，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省份。总的来看，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。中信建投研报统计认为，以土地宗数为口径，今年以来流拍率约6%，流拍率高于近轮周期中**低迷的2014年，尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的**高值。上海克而瑞地产研究员吴嘉茗分析称，全国土地市场成交规模仍然维持高位，随着一二线城市供地规模持续增加，未来土地流拍现象将增多。“有利可图的地块越来越少”针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。持续严格调控影响着房企预期。根据中国指数研究院数据，2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨，2017年达到历史**高值，超过5000元/平方米。在严格限价背景下，偏高的地价压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士认为，开发企业对后市判断由过去的乐观转为谨慎，甚至悲观。土地流拍也意味着开发商不看好未来市场，不敢贸然加大房地产市场投资。当前，由于融资环境收紧，房企主动规避风险。中信建投研报认为，此轮流拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷，导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，在需求端销售市场稳定的情况下，流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆背景之下的主动理性选择。业内人士普遍认为，当前房地产企业债务重压在身。据恒大研究院资料显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，其中规模**大的是房地产开发贷，为9.6万亿元。具体看，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后共0.9万亿元。从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰，房企现金流面临考验。一位业内人士说，截至9月10日，A股总市值为5.73万亿美元，也就是说，房企未来的债务总额将相当于A股总市值的近一半。易居企业集团副总裁于丹丹等业内人士表示，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地积极性减弱，土地流拍数量增加。与此同时，部分地块出让条件严苛，也是流拍现象增加的一个重要原因。天津自今年4月以来住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持、竞配建，总规划建筑面积189万平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗，其中四宗地块为限竞房，两宗地块为共有产权住房。对于今年土地流拍加剧的原因，中国指数研究院分析认为，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。“房企在计算了成本、收益之后，觉得有利可图的地块越来越少，所以拿地的积极性越来越低。”正荣集团投资部相关负责人说，“在销售端，政府给开发商规定了价格，实行限价；在供应端，政府的起拍价定得比较高，给开发商留下的盈利空间非常低。”张大伟则认为，许多地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，土地配建复杂，导致房地产企业拿地意愿不强烈；房企资金压力越来越大，非优质地块对企业吸引力下降；2018年楼市继续严格调控，房企对未来房地产市场看法出现分化，大部分房企拿地积极性持续下调。土地市场现回归理性信号业内人士认为，一方面，地价不断下行将引导消费者预期，促使房价进一步回归理性；另一方面，土地供应大增折射地方政府财政压力不断加大，尤其需要警惕三四城市因供应增加带来新的库存。新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，流拍土地增多，并非是楼市下行的预兆，更多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了中国房价不断上涨的逻辑链条。”他说。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件。同时，还要看市场的因素，供需关系和调控也会影响房价的**终定价。此外，一些业内人士指出，要关注地方财政压力。相关研究表明，土地出让收入作为政府性基金收入的重要组成部分，对地方财政制约作用显著。东吴证券研究数据认为，国有土地使用权土地出让收入占全国政府性基金收入的比重，2015年以来上升趋势明显，进入2018年，此数值均在85%以上，近几个月虽然略有下降，但仍处于高位。为了解决吃紧的地方财力，地方政府只能出让土地弥补缺口，从而造成土地成为地方财政融资的重要资源。土地流拍或将成为地方财力制约因素。中原地产数据显示，今年前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元，同比上涨28%，再创历史新高。申万宏源研究报告认为，今年上半年土地出让创新高与地方财政紧张存在一定关系。广东省政府研究中心巡视员李惠武表示，当前国家正在加快推进社会治理能力现代化，就必须让资源下沉基层，解决中央与地方财税分配矛盾，让地方事权与财权相匹配，**终破解“土地财政”。此外，需要提升供应，科学性防止“新库存”。国家统计数据显示，8月末，全国商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米，连续6个月减少，去化周期处于历史低位。受产业环境、人口净流入规模、家庭收入等影响，三四线城市一直是房地产高库存“重灾区”，为了增加财政收入，三四线城市已经开启新一轮加大供应。根据中国指数研究院数据，2018年上半年，各类用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%；商办用地推出1.2亿平方米，同比增长15.6%。分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅**大。受中国指数研究院监测的三四线城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面积5880平方米，环比增加20%，同比增加21%。此外，这些城市共完成土地出让金1497亿元，同比大涨41%。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，房地产去库存供给侧改革成果来之不易，要防止三四线城市迫于财政压力大幅增加土地供应，造成“水多了加面，面多了加水”的死循环。
  
  
  
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  2019-11-24 17:00:26
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  全国土地市场供求规模同环比下滑，土地出让金持续走低，全国土地出让收金714.2亿元，同比下跌14.18%。全国主要地级市土地供应建筑面积为2467.4万㎡，同比下跌24.95%；成交规划建筑面积为2135.9万㎡，同比下跌30%。溢价率持续回升，流拍率下降，土地市场有所回暖。一、 全国土地市场供求同环比均下滑，土地出让金持续走低1、 全国主要地级市土地供应同比减少，二线城市跌幅**大据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市2019年第四十三周土地供应262宗，同比小幅下跌3.32%，供应规划建筑面积2467.4万㎡，同比下跌24.95%；其中住宅供应166宗，供应规划建筑面积为1869.7万㎡,同比去年同期下跌27.91%，推出地块的楼面均价为3964元/㎡，同比上涨32.59%；商业地块供应96宗，供应规划建筑面积为597.7万㎡,同比去年同期下跌13.89%；推出地块的楼面均价为2473元/㎡.同比下跌5.18%。全国土地市场整体供应同比减少，土地供应节奏放缓，住宅用地供应量下滑明显。表：全国主要地级市第四十三周土地供应及同环比情况分各能级城市来看，一线城市第四十三周供应土地供应9宗，同比上涨200%，供应规划建筑面积184.2万㎡，同比大幅上涨180.41%；二线城市土地供应81宗，同比下跌25.69%，供应规划建筑面积621.4万㎡，同比下跌60.8%，在各等级城市中跌幅**大；三四线城市本周供应土地172宗，同比小幅上涨8.18%，供应规划建筑面积1661.80万㎡，同比去年同期小幅上涨1.54%，推出楼面价为2860元/㎡，同比涨幅为62.13%，本周三四线城市土地供应量加大。表：各等级城市第四十三周土地供应及同环比情况2、 全国土地市场成交规模下滑，土地出让金持续走低成交方面，全国主要地级市2019年第四十三周土地成交236宗，成交规划建筑面积2135.9万㎡，同比下跌30%，成交楼面均价为3344元/㎡，同比上涨22.6%；土地出让收金714.2亿元，同比下滑14.18%；其中住宅用地成交规划建筑面积为1658.2万㎡，同比下跌31.06%，土地出让金为620.8亿元，同比下滑12.76%；商业用地成交规划建筑面积为477.7万㎡，同比下跌26.06%，土地出让收金93.4亿元，同比下跌22.55%。土地市场成交规模持续下滑，土地出让金同比缩水。表：全国主要地级市第四十三周土地成交及同环比情况其中一线城市本周土地成交5宗，成交规划建筑面积64.0万㎡，同比上涨18.69%，土地出让收金77.4亿元；二线城市本周土地成交70宗，成交规划建筑面积796.1万㎡，同比下跌52.17%，土地收金364.1亿元，同比下跌31.87%，本周二线城市土地成交量下滑明显，在各等级城市中跌幅**大，成交额持续缩水；三四线城市本周成交土地161宗，成交规划建筑面积1275.8万㎡，同比小幅下跌6.48%，土地收金272.7亿元，同比上涨10%，三四线城市土地成交市场表现较好。表：各等级城市第四十三周土地成交及同环比情况二、 溢价率持续回升，流拍率下降，土地市场有所回暖第四十三周全国主要地级市溢价率为14.22%，环比上涨2.72个百分点，溢价率连续两周上涨，从低位回升至正常水平，土地市场低温情况有所回暖。其中一线城市本周溢价率为0%；二线城市平均溢价率为17.75%，在各等级中**高，同比上涨10.73个百分点，环比上涨4.2个百分点；三四线城市本周溢价率为10.57%，同比上涨8.54个百分点，整体来看，各等级溢价率好于去年同期水平。图：2019年以来全国主要地级市溢价率周度走势（%）图：各等级城市第四十三周溢价率及同环比流拍率方面，全国主要地级市本周共流拍14宗地块，流拍率为5.6%，环比降低4.5个百分点，本周流拍率明显降低，流拍情况好转。其中一线城市本周无流拍地块，流拍率为0%；二线城市流拍率为2.78%,同比大幅降低12.89个百分点；三、四线城市的流拍率为6.94%，同比降低11.51个百分点。图：2019年以来全国主要地级市流拍率周度走势图：各等级城市第四十三周流拍率及同环比
  
  
  
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  2019-11-24 17:00:23
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  财政部18日晚间发布前9月税收输入显示，9月份，全国一般公共预算收入12963亿元，同比增长2%。全国一般公共预算收入中的税收收入10269亿元，同比增长6%。此外，个人所得税收入11349亿元，同比增长21.1%；证券交易印花税881亿元，同比下降6.5%；国内增值税47356亿元，同比增长12%；企业所得税30754亿元，同比增长12.5%。土地和房地产相关税收中，契税4517亿元，同比增长19.3%；土地增值税4583亿元,同比增长14.7%；房产税1967亿元，同比增长6.8%；城镇土地使用税1760亿元，同比下降1.6%；耕地占用税1026亿元，同比下降29.2%。 土地出让收入42298亿元，同比增长32.1%。 中原地产研究中心统计数据显示，截至10月15日，一线城市中，已经成交的150宗住宅土地平均溢价率只有7.64%，而在过去2年分别是16.96%和66.9%。二线城市的住宅土地，已经成交的3175宗住宅土地溢价率也只有15.65%，相比前两年的31.66%和58.2%也出现了明显下调的现象。三四线城市的溢价率也有下调。中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国多城市土地成交金额虽然依然处于高位，特别是一二线城市，但土地属性越来越复杂，特别是高房价城市，土地要求现售、地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。**近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。加之房企拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。八点播报·资讯财政部：正在抓紧研究更大规模的减税、更加明显的降费措施财政部称，下一步全面落实已出台的减税降费政策。完善出口退税政策操作文件将于近日印发，个人所得税专项附加扣除具体办法正在研究制定过程中。同时，我们正在抓紧研究更大规模的减税、更加明显的降费措施，进一步降低企业成本，激发市场活力。央行：推动网贷机构接入征信系统从中国人民银行获悉，面对新挑战，央行将加强互联网信用体系建设，推动小贷公司、网贷机构全面接入征信系统，实现互联网金融、互联网电商等领域的信用信息覆盖。另外，央行表示，将审慎发放个人征信牌照，推动首家市场化个人征信机构——百行征信与央行征信中心错位发展、优势互补，实现互联网金融、互联网电商等领域的信用信息覆盖。（新华社）银保监会一日连发六封监管函 10月18日，银保监会接连下发六监管函，剑指险企关联交易、产品宣传与信息披露等问题。事涉安心财险、安诚财险、众诚保险、中邮人寿、泰康在线、百年人寿等六家险企。银保监会要求这六家险企针对问题认真整改，并按要求将整改落实情况书面上报。央行上海总部：前三季度新增个人住房贷款463亿2018年前三季度，上海市货币信贷运行平稳，本外币各项存款增长较快，非金融部门存款增加较多；各项贷款增速回落，信贷结构有所调整，票据融资明显回升，大中型企业贷款投放较多，个人住房贷款增速持续回落。前三季度本外币个人住房贷款新增462.85亿元，同比少增1016.48亿元。北京19条新政发展便利店 **高补500万元18日，北京市商务委等7部门发布关于进一步促进便利店发展的19条新措施。要求居住项目规划按每千人10到20平方米预留便利店业态空间。新开店**高补助500万元。北京市将用三年左右时间，使全市连锁便利店门店数量达到6000家以上，每个社区原则上配备2个连锁便利店，实现城市社区全覆盖。长租公寓连环雷 寓见公寓融资失败资金断裂据财新报道，小米投资的寓见公寓近日停止支付业主租金，其占用的租金贷涉及浦发银行、蚂蚁等众多持牌和非持牌金融机构。副董事长林小森称杭州鼎家事件导致其新一轮融资失败。“公司已经出现严重的资金短缺，股权已全部质押给贷款银行，账户管理权也已经被贷款银行全面接受，公司已经没有任何资金可以调配……濒临倒闭，已没有任何能力支付各位业主的租金。”10月16日，一份寓见公寓的《业主公告》流传开来。深圳：住房建设用地需在出让1年内开工 4年内竣工从深圳市规划和国土资源委员会17日印发执行的《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》中了解到，今后5年内，深圳市主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，4年内竣工。办法旨在加强土地供应批后监管，规范建设用地开工、竣工管理，提高土地利用效率，选取“建筑高度”和“建筑规模”两个关键指标作为确定具体建设项目开工、竣工期限的依据。（新华社）八点播报·资讯北京证监局召集东方园林债权人开会18日早7点左右，一则北京证监局提请包括中信证券、平安证券、招商银行、浦发银行等在内的20余名东方园林债权人谨慎采取措施的建议函在微信群流传。对此，东方园林接受采访表示，公司控股股东的质押状况在安全线内，这次协商是上级主管部门考虑到目前股市异动情况采取的预防性措施。目前公司债务及现金流状况都在可控范围之内，公司已针对各种情况做了应对方案，控股股东也将采取一切有效措施积极履行偿债义务。深交所对中弘股份启动终止上市程序深交所已启动中弘股份股票终止上市程序，将自公司股票停牌起十五个交易日内作出公司股票是否终止上市的决定。深交所作出公司股票终止上市的决定后五个交易日届满的次一交易日起，公司股票进入退市整理期，退市整理期的期限为三十个交易日。退市整理期届满的次一交易日，深交所将对公司股票予以摘牌，公司股票终止上市。融创拟再接手4个万达文旅城据悉，大连万达集团拟继续将文旅集团旗下的4个万达文旅城项目出售给融创中国，这4个项目分别位于西安、长沙、厦门和武汉。融创此前已接手的13个项目已经全部完成交割，目前已开业5个，在建8个。（澎湃）贾跃亭与恒大仲裁结果或近日出炉据搜狐，10月18日，距离贾跃亭向香港仲裁机构发起仲裁已经过去15天。搜狐财经“公司深读”自一位接近Faraday Future （FF汽车）的人士获悉，由于“恒大拒绝提前支付款项”，FF91量产工作现已停顿，而一位接近恒大的人士透露，仲裁结果或将于近日出炉。龙湖集团拟6亿元收购首创一宗商业用地51%股权18日晚间，首创置业发布公告称，公司获北交所通知，9月在北交所挂牌，出让北京开元和安投资有限公司51%股权的标的通告期已满，征得一家符合报名条件的意向受让方，重庆龙湖天街商业地产有限公司。代价将为转让底价，即人民币5.98亿元。此外，根据挂牌条件，**终受让方须按持股比例替北京开元和安投资有限公司向卖方偿还人民币11.87亿元的股东贷款。市盈率低于10倍的公司突破200家截至10月17日收盘，A股共有210家公司的扣非市盈率（TTM）低于10倍，而在今年6月末，这一数据为100家，再早之前，这一数据一直在20家至40家的范围内徘徊。包括钢铁行业在内，低市盈率公司有着明显的“传统行业”特征。有着强劲盈利能力的股票，却在市场上遭遇明显的低估值，研究人士的核心观点主要围绕“盈利无法持续”、“行业没有前景”的要点展开。（上证报）八点播报·简讯越秀地产完成发行15亿元境内公司债广州城建目前已完成2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）15亿元债券的发行。该票据3年期债券发行金额为8亿元，票面利率为4.24%；3+2年期债券发行金额为7亿元，票面利率为4.25%。中南城投再次质押中南建设950万份股截至10月18日，中南城投合计持有中南建设约20.2亿股，占公司总股本的54.43%。累计质押的公司股份为14.4亿股，占公司股份总数的38.80%，占中南城投所持公司股份的71.30%。新城控股拟回购不超过8.36亿元股份，本次回购股份的价格为不超过人民币37元/股。阳光城10月18日晚公告，公司执行董事长及总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌等经营管理层，向员工发出增持股票倡议书，倡议全体员工积极买入公司股票。
  
  
  
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  2019-11-24 17:00:21