阳光理想城产权多少年？共有产权房可公积金贷款，再购房需腾退

广州日报讯 中国证券投资基金业协会(下简称“基金业协会”)13日晚间发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(简称“4号文”)，规定对投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。这意味着房企又一融资渠道收紧。 业内人士认为，未来随着资金价格的上行，房企压力将明显增加，叠加热点城市的楼市调控，部分房企或会促销甚至降价。 可是作为沧州这个三线城市来讲，沧州房价是否会有所变化也未从得知。 所谓“上涨过快热点城市”目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都16个城市，基金协会称将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。 中原地产首席分析师张大伟分析认为，上述新规将会逐渐影响热点城市市场的资金价格，16个热点城市的成交占据了全国房地产成交20%以上，而且也是过去2年地王数量**集中的区域。私募资管政策的收紧将会影响这部分资金流入这些区域。 值得注意的是，被禁投住宅项目的私募资管计划重点包括五种，即委托贷款，嵌套投资信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他资产收(受)益权，以名股实债的方式受让房地产开发企业股权，以及中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对私募资产的投资进行管制和规范后，凭借高收益的承诺来进行融资，进而将资金投入房地产的链条被割裂，相应的风险也容易得到控制。也规范了资金的流向，防范土地市场的高杠杆的风险。对各类回避监管的行为进行查处，也能够净化房地产市场的融资环境，尤其是规避了部分资金快进快出的风险。 部分中小房企寻求境外融资 国内融资渠道收紧，一些中小房企将眼光投向境外。2月14日，在香港上市的路劲基建有限公司发布公告披露，拟发行本金总额为3亿美元的7.95%优先担保永续资本证券。预计净筹2.95亿美元，用作一般企业用途。 张大伟认为，**近境外融资难度加大、资金价格继续上行，但中小房企依然在寻求境外融资，主要原因还是2016年支撑资金链的国内融资渠道在逐渐收紧。 中原地产研究中心统计数据显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了低迷状态。资金价格也越来越高，2016年12月房企发行的债券利率均在4.2%~5.5%之间，整体比同年9月前的4%均有所上行。

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" 2013年以后的高价地项目将入市销售，成为房企业绩的新来源楼面价超过房价的常态化，开始由一线城市传导至二线重点城市。据中原地产研究部统计数据显示，2016年前5个月，全国30个典型城市中，楼面价同比涨幅超过50%的城市有18个，其中超过100%的有11个；土地出让金同比上涨幅度超过60%的有17个。其中，苏州、南京、杭州和合肥四个二线城市力压一线城市，成为高溢价土地集中营，楼面价上涨数倍。中投证券一份研究报告称，受去库存政策刺激，部分二线城市房价涨幅明显，出于利润**大化考虑，企业均加快进军优质二线城市的步伐，势必增加相关区域的库存，近期房企新开工面积已快速攀升，预计部分二线城市库存量将增大。更重要的是，“面粉贵过面包”传导至二线城市，房企2013年以前所拿得低成本地块消化后，行业毛利率将跳降。部分二线城市成库存高地？2014年以来，标杆房企重返一线、二线城市。2015年，一线城市楼面价超过房价成为常态。2016年以来，二线城市土地高溢价，地王频繁出现。据中原地产研究部数据显示，截至5月25日，今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。“个别上市房企，当年业绩目标不足60亿元，却敢于拿出60亿元用于在热点二线城市高价增加土地储备。”某业内人士称，其旗下有多个十几年尚未结案的项目，这对处于扩张期的企业来说，现金流风险较高，若踏错市场节点，很可能对资金链造成重大威胁。中投证券分析师在调研成渝地区后写成的报告中称，综合调研情况，“我们认为房地产市场从同质走向分化的步伐正在加快，二线城市可能成为下一个库存集中地”。然而，除了西南、东北等二线城市库存量难以消化外，长三角、珠三角区域的二线城市却是地王频出的局面。“看好二线城市是现在很多中型房企的投资心态，实际上在一线城市进入有障碍的情况下，中小型房企只能选择投资二线城市。” 易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》表示，高溢价拿地的背后是，虽然二线城市被持续看好，但地王容易成为高库存项目，进而导致企业被套和增加潜在的财务成本。高溢价拿地，直接影响的是企业被动地提高高端产品比例，同时减少刚需产品的配比。有业内人士称，大规模的区域调整、产品结构从刚需型向改善型转型，项目运营效率会放缓。表面看来，部分房企开盘速度非常快，一般从拿地到开盘6个月-8个月即可完成。但背后不乏后续销售周期长，结算速度慢，项目整体运作周期拉长，存货规模大的现象。尤其对一些拿地激进，资本市场运作不流畅，又被迫加大改善性产品比例的大幅调整产品结构的中小型上市房企来说，存在跌价风险的同时，去化率可能进一步降低，这种产品适销不对路，存货将难以周转。 "

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"专家建议按全国人均住宅面积来确定房地产税免征额经济日报-中国经济网北京12月10日讯（ 马常艳）围绕备受关注的房地产税，未来将如何征收是关注焦点之一。中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞在接受经济日报-中国经济网采访时建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米——60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，**终确定出对居民家庭的房地产税免征额。从我国现实看，保障居民的基本住房需求是顺利开征房地产税的前提条件。为了推进房地产税的实施，较为一致的观点认为应对个人和家庭的基本住房需求给予免税。按此要求，就存在着对个人住房的免征额设计问题。张学诞表示，房地产税免征额的设计存在一定的难点，主要涉及免征额是按照住房套数或住房面积，还是按房产评估值的一定比例进行设计。从目前情况看，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。如果按照住房面积，即以基本住房需求确定免征额，则涉及到家庭情况和人均扣除面积标准的确定问题。人均扣除面积标准是全国统一，还是规定上限由地方具体确定；家庭是按照3口之家计算（国家放开二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家为标准），还是按照实际人口数量计算。或者，对每套住房的评估价值给予一定比例的扣除。此外，对于个人拥有的在不同城市的住房，是每个地区的住房都能够享受免征额，还是只能选择在一个城市的住房享受免征额。这些问题都需要在具体制度上加以解决。“从目前情况看，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。而按照房地产评估值的一定比例给予免征，又难以考虑居民家庭人口的状况问题。”张学诞认为，允许家庭成员合并扣除免税面积，按照人均住房面积即以基本住房需求来确定人均免税面积，并结合不同地区房地产的平均评估价值来确定免征额较为合理。张学诞认为，按照人均免税面积来确定免征额，关键是如何选择人均免税面积标准。目前来看，人均免税面积标准有几个可参考的依据。第一，全国人均住房面积。根据统计，2016年全国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。以此为依据，可考虑对城镇居民人均免税面积设为40平方米（如果未来对农村居民住宅征收房地产税，其人均免税面积应超过城镇居民）。第二，上海市和重庆市房产税试点改革的做法，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，人均免税面积（住房建筑面积）为60平方米。而根据重庆市《房产税改革试点暂行办法》规定，扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在该办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。总体上看，假设家庭为3口之家，上海和重庆两地的房产税试点改革中的人均免税面积范围为33.3平方米——60平方米。张学诞总结说，考虑到不同地区的人均住房面积上的差别，由全国统一制定人均免税面积不符合各地因地制宜的要求。应以具体地区的家庭社会平均基本住房需求和社会平均评估价值为标准，计算确定出具体地区的家庭住房免征额。这样，在保障基本住房需求的同时，纳税人拥有住房越多，纳税越多，总体上保证征税的公平性。 "

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楼盘名称：阳光理想城楼盘位置：福州大学城上街工贸路188号（闽侯上街镇镇政府旁）产权年限：70年建筑类型：高层,板楼,公交线路：36，53，39路至工贸路站或上街镇镇政府下车其他交通方式：36，53，39路至工贸路站下车

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少数房产估价机构违反市场竞争规则和职业道德,进行低价恶性竞争,导致估价报告质量不高,不仅给银行带来风险,也损害了群众的利益。 今年12月1日施行的资产评估法,解决了房产评估“法律责任不够明确,违法成本不高”的问题 “花钱‘买’来的评估报告,能用吗?” 电话里,正在山东买房的孙慧慧向倒起了苦水。她购买的一套百万元的二手房,按房产中介的要求交了近5000元的房产评估费,相当于房子总价的千分之五,却根本没有人上门评估,就是花钱拿个报告。 所谓“房产评估”,是指银行在审核购房贷款时,对购房者抵押的房屋价值进行评估,以控制贷款风险,一般由第三方机构来执行。 房产评估,是购房的一个重要环节,但正如孙慧慧的疑问,如今的房产评估市场却出现了不少问题。 不过,在业内人士看来,房产评估市场不规范的问题将得到解决。自今年12月1日起施行的资产评估法,对房产评估作出了诸多规范。 不规范评估影响不小 多方走访并以购房者身份咨询发现,在北京、上海等城市,向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件,并要求贷款申请人承担评估费,由评估公司收取,收费标准为房价的千分之一至千分之五不等。 正因如此重要,根据住房和城乡建设部房地产估价规范,注册房地产估价师必须到估价对象现场,实地查勘估价对象状况,还要现场拍照记录。 去年刚刚在北京买房的市民余晓乐告诉,房产评估师曾专门到家里进行测量评估,“我觉得还是很专业的,评估师在进门和出门前,还要求我帮他拍照,他也进行了很多实地拍摄”。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究中心主任王欢在接受《法制日报》采访时说,房地产评估对老百姓的影响是多方面的,“如果仅从房地产估价的业务构成来讲,**大的一个业务占比是房地产抵押估价,一般**简单的就是民众买卖二手房时找银行贷款,需要评估机构出具评估预案,包括企业的融资和发展也涉及到企业的房地产抵押,申请贷款”。 “如果评估机构不规范,唯利是图,低价恶性竞争,对低质量报告不关注,迎合当事人的要求去高估,那么当事人拿着这个被高估的评价报告去找银行,就可能得到超乎原本应得的抵押贷款。”王欢向介绍说,从银行的角度上来讲,它的风险会被放大。如果出现系统性的此类问题,整个社会可能出现较高的金融风险。 此外,据王欢介绍,还有一类业务就是征收评估,比如说老百姓的房屋拆迁,需要进行征收评估,“如果评估机构不客观公正,那么出来的评估结果无非两种,一种是恶意高估,高估老百姓的房价,和被拆迁人的相关当事人串通骗取国家资产;另一种是有些征收部门存在不规范行为,为了降低成本等原因克扣老百姓的补偿款,可能市场价值是100万元,补偿款却只有80万元,这样老百姓就是损失方”。 “第三种业务类型是现在比较多的市场鉴定估价业务,在房地产行业也比较多,能不能得到一个公开公正的评估结果,关系到鉴定相关当事人的权利权益是否受损。还有一种就是目前正在开展的,也是将来要推行的房地产相关税收,也就是税收的税基评估。比如你家的房子值多少钱是作为税收征收依据的。目前很多省市已经在开展这项工作,涉及房地产税之类的资产评估都由评估机构批量评估,这个评估的准确性直接影响纳税当事人的税负公平问题,影响当事人的切身利益。”王欢说。 部分评估如同填空 不过,这样原本应该属于正常的现象,在一些地方却成为了“鲜见”。据一些购房者反映,所谓评估,只是花钱买报告的“走过场”。 孙慧慧告诉,交完钱就没人再提评估的事,她既没见到估价人员,也没看到评估报告,“整个过程都没有评估人员进过家门,**后只收到一张标有‘预收评估费’字样的收据,连发票都没有”。 那么,这样不去现场就出具的评估报告是怎样生成的呢? 对于这一问题,受访的业内人士并没有全盘托出,只是个别房屋评估机构的工作人员透露说,“肯定存在拿广告充当交易案例的情况”,也有评估师坦承,“评估报告就是先下载广告,再在现成模板上填空”。 一家房屋评估机构的工作人员通过微信向介绍他们的一种操作方式:“我们都有专业模板,被评估房产的位置、面积、楼层等所有的数据都是空白的,一旦接受委托,直接在网络上搜集被评估房产所在小区的售房广告,然后简单地进行计算,就像填空一样把空白处填上,一份报告就完成了,有可能上午委托,下午就能出报告。” “将广告作为交易案例,在我们业内叫挂牌价值。评估师的评估方法就是找三套以上、跟需要评估的房子在地段等各方面比较接近的房子进行比较。不过,按相关规范的要求,是要找真实交易的案例。”王欢说,“不管你是从什么渠道拿的,是从有关部门拿的,还是市场上的中介机构,或者实体公司拿过来的,应该是真实的交易案例。” 按照王欢的说法,上述评估机构所透露的评估方式“的确是行业中存在的问题”。 “特别是规模小一点或者实力差一点的评估企业可能存在这样的问题。为了承揽业务搞低价竞争,一些评估机构没有资源去挖掘数据、采集数据、购买数据,就从互联网平台去查一些相近的房子挂牌多少价,然后进行适当调整,把价格下浮10%或5%,遵循一定的技术处理之后作为案例。”王欢说,相比之下,一些大型机构普遍建有自己的案例数据库,或者通过其他渠道购买专业数据公司、中介机构等的数据。 据王欢透露,不采取正规方式,“就在网上一搜索,然后报告就出来了,这种现象也是住建部门整治的重点。它的主要体现是低价恶性竞争。我们在进行企业座谈时,规范的企业都在反映低价竞争问题,因为这个行为成本低,随便在网上一找,三下两下就提交给相关的委托人。有的委托人也并不在乎报告质量的好坏,他们实际上只需要一个评估结果,所以导致这种比较突出的现象。低价竞争、估价报告质量低是目前行业中比较严重的问题”。 法律责任不再模糊 少数估价机构违反市场竞争规则和职业道德,进行低价恶性竞争,导致估价报告质量不高,影响了行业的社会声誉。 作为业内人士,这是王欢总结的房地产估价行业当前存在的主要问题。 究其原因,王欢认为,一是此前估价人员和估价机构的相关法律责任不够明确,违法成本不高,让不规范从业行为有漏洞可钻;二是执业环境有待改善,社会公众等委托人选择估价机构,更多看评估结果,而不是执业质量,评估活动更多成为了程序性要求;三是行业监管和行业自律还有待加强,行业信用体系还不够健全,失信惩戒机制尚未有效建立。 注意到,针对“相关法律责任不够明确,违法成本不高”的问题,今年12月1日开始实施的资产评估法中已有所涉及,明确了权利责任和义务。 王欢向介绍说,按照原有的规定,委托人对所提供材料的真实性负责,评估人员只是进行基本审查,在没有理由怀疑是假的或伪造的情况下,依据提供的材料进行评估。对于恶意造假,出于基本常识无法识别的话,产生的问题是由委托人自己承担责任。 “在资产评估法中,关于法律责任的问题进行了明确的规范。委托人提供的相应的、所需的材料,评估人和评估机构有核查和验证的义务,要对评估报告的真实性负责。”王欢说,资产评估法的实施把责任全部拿到评估师和评估机构身上来,就算是委托人恶意造假,如果评估师和评估机构没有尽到相应责任,出了事儿也必须承担责任。

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