怎样快速卖掉二手房？有哪些好的方法？

　1、委托一家比较大的正规中介机构就会省不少事：　　2、选择好购买方，商定价格以及合同条款、付款方式（商业贷款、公积金贷款或者全款一次付清）　　3、买卖双方税费：　　房产交易要发生以下税费：个人所得税、营业税、契税、印花税、土地出让金、综合地价款、杂费等。　　明确向业主征收的是个人所得税（成交价格减去原购买的差额部分的20%）、营业税（房产证填发时间不满两年的，按照成交价格缴纳5.5%）。此外，买卖双方还要各缴纳万分之五的印花税。契税一般由买方承担。土地出让金、综合地价款只是经济适用房、危改回迁房和房改房发生，一般是协商缴纳。

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二手房销售之建议本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有两套，一套自住，一套观望。回顾这段经历，拿出来分享，如有部分能帮助大家，过程中的跑腿也算没有白费。买卖二手房的流程这里就不做建议了，自有专业的房产中介机构准备这方面的资料，我这里主要是以买卖双方的视角做一下补充，也行能起到四两拨千斤的作用。A，先谈卖房：A-1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚，打开电脑马上就可以大致知道。A-2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。除了车位比较明显可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。A-3，清楚自己房子的优缺点。这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。记住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等。A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一个**低价，讨论一个**高价。大胆估，没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的**高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔（房产证及房产证面积请拍照）。A-5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些，首先是小区门口的中介机构，然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区。数量建议至少五至六家机构。A-6，跑这些机构干什么呢 --- 不要放出自己的想法，只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉，当面听听他们的专业全盘建议。人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。针对同一套房产，不同的机构给出的建议价都不一样，别人给我的**高价和**低价差异达到了40万之多。这不奇怪，这同每个机构的专业水准/处事风格/攻关能力/团队氛围有关，也许求稳，也许求搏。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群，之前的成功案例，以及中介机构对于缺点的放大等。A-7，定价：综合以上信息，既包含自己拜访房产中介前估的**高价，也包含房产中介建议的价格，定一个稍高于市场的销售价格。A-8，发布：每个城市/每个地区，都有方便市民的二手房发布网站，注意在某个房产中介机构的网站发布，不论这个房产中介机构有多大，跟这个都没有关系。发布的时候注意几点：A-8-1,准备一些照片，只发布其中1-2张即可（不要将房产证照片发布，不要将楼栋号的照片发布），A-8-2,哪些家电/家具一并出售，A-8-3,价格说明清楚：是到手价！就是实实在在到自己手的价格（我们不专业，不清楚政策又有什么变化，算不清楚什么交易费啊，什么税费啊，什么这个啊，那个啊，那么就谈到手价，即使中介费也不包含）A-8-4,房子的学区也请标准清楚（**，**，以及是否有使用）A-8-5,联系人，以及看房时机（慢着：如果是出租房，请先和房客确认一下，有些人非常反弹，出租合同这点是保障房客权利的。两种方式解决：一种是每周固定两/三次看房时间，或者提前通知终止合同）A-9，坐等电话：房产中介机构会在第一时间打你电话，希望能代理销售，即使是同一家房产中介的不同区域的分支，也都纷纷打你电话，都同意。告诉他们几点：A-9-1,请加我微信（转手一套房子我是从中介01一直到中介80），我会发这套房子的具体信息（见附图）和更多照片。A-9-2,强调一下是到手价。A-9-3,强调一下看房要预约（即使不是出租也要预约，要防止两种状况：一种是你不在家，家长只有老人，不安全；另一种是某些中介未经交流直接敲门，因为目前很多年轻人一上手就做中介）。A-10，这样不出几天，全市至少50名业务员在帮你销售这套房产。A-11，这样经过几轮的看房，你也更清楚自己房子的价格定位，**初设定在高价位水准，心中做稍稍的微调，不要告诉任何一个中介业务员，当然对任何业务员都要信息公平。抓住一个刚需的买家/机会，在进行讨价还价的时候，也许**终你让步了20000元，但是是从几千的让步开始的。A-12，你强调的是到手价，从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费。技术上的困难是中介机构又找不到合适的条款/借口将这笔钱转嫁到买家头上，毕竟中介要吃饭，那么就请你和中介机构的老大私下面谈，我建议的底牌是只出一半的中介服务费。A-13，剩下的流程就是中介机构的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在这里班门弄斧了。A-14，补充两个个误区：A-14-1,卖房不要找熟人，即不要找正在做中介的熟人朋友。两点你不好入手，第一是总价的定位问题上，你定的高，买卖房子本身既是技术活，更是运气活，你的朋友恰巧没有捡到这样的客源，只要房子没有卖掉他就有废话说：看看看，你把房价怎么定的那么那么高！如果你是网络发布，你的朋友来找你，一视同仁于所有的房产中介，告诉你的朋友：不好意思，已经发布了，他要同价代理也是这个价。第二是中介服务费的处理问题上，熟人，给还是不给？键盘侠好做，事情难处理。A-14-2,卖房不建议做独家代理。如果自己功课做足了，完全有能力规划和判断，让自己在**高点获利。所谓独家代理，就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售，独家代理的问题是什么？独家代理如果在特定期限内没有完成销售，会找含糊的理由违约；独家代理的房价定位一定不是对你**有利的；独家代理的**终售价可能高于你的价位好几万，独家代理卖房赚的就是这个技术差价。我这里所谈的不涉及法律，不涉及政策，是以一个房东的身份思考如何在高价位卖房，如何高获利，这个道理适用于所有的交易。曾经的一次为卖掉一个单身公寓，我定了****高价，即那片公寓楼正在销售房价中的顶端，面谈过几个中介代表都说：哥，这价位不好卖。我放心的是我的这个小公寓有特别的优势，只是我把这个优势通过总价放大了，必有其刚需的潜在客户；我更放心的是这个面积不到50平方米的小公寓，有将近70名中介业务员为我服务，**终我在总价上让步2000元结案。（每一个案例**终都会被安居客纳入统计基数，当我再次浏览那个片区公寓房的房价时，已经有类似的案子在进行中了）几次下来我也在总结和反思：市场的信心是靠我这样的人维持的，市场的高价位也是靠我这样的人推上去的。B，再谈买房：买房以目的性为目标，就简单归纳一些了，还请各位指正。B-1，如果是自住：环境，学区，购物，物业等等都是考虑的因素。B-2，如果是买学区：学区房一般都紧张，容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下，对不起，第二天基本就被别人定了。买学区房不要被忽悠，市教育局经常会以某条河为界，也就是说，如果你买学区房，好好看看地图，不要哪天小孩还没上学又被划出去了。B-3，投资：我是以公寓为主，小赚一把。需要考虑的是**潜力，拆迁可能，租金等等。就不多说了，让各位见笑了。经过我手买的7套房子，没有一套亏的。买房不同于卖房，**低价位不现实，要下手就马上下手，只要经过你的理智判断，相对于明天，永远都是低价位。

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找中介,然后低于市场价销售.现在大点的中介,流动资金都十份充足.都具备现金收楼的资本.另外,能否快速买卖,关键是你的房子产权清晰,位置朝向好,并且**重要的是价格便宜.

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第五节 销售技巧 一、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。 二、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 三、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。 四、中途插入的技巧 在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。 五、延长洽谈时间 使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。 六、欲擒故纵法 不要对客户逼得太紧，要适度放松，使对方产生患得患失的心理，而达到签约的目的。 七、避重就轻法 采用迂回战术，避重就轻。 八、擒贼擒王法 面对一组客户时，同时欲购买时，要从中找出具有决定力量的人，集中火力攻击。 九、紧迫钉人法 步步逼近，紧迫钉人，毫无放松，直到对方签下订单，达成销售目的之前，决不轻言放弃。 十、双龙抢珠法 在现场故意制造一户双销的错误，造成抢购的局面，促成其中之一的客户尽快作出决定。 十一、差额战术法 当己方的商品价格定的比他方贵时，要采取差额战术法，提出己方商品的优点、特点、品质、地段、环境，与对方商品比较分析，使客户了解价格差异的原因，及付出较高金额购买后所获得的利益。 十二、恐吓法 告诉客户要捷足先登，否则不但失去优待的机会，而且可能买不到了。 十三、比较法 必须与其他地区的竞争商品互相比较，以使客户了解己方商品与其他商品的不同点。 十四、反宾为主法 站在客户立场去考虑，使客户觉得很亲切，而消除对立的局面。 十五、安排座位时，不要让客户面向门口，以免失去注意力。 十六、不要节外生枝 尽量将话题集中在销售商品方面，避免提到题外话。

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方法如下：选取品牌中介较可靠 卖方**好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，**重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧；选择一个好的代理方式 一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险；代理有效期宜短不宜长 代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意；“跳过”中介有风险 二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率；不能签“到手价” 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。 如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，**后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。6.心平气和报房价 客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价；7.交钥匙要谨慎 许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎；8.不要轻易提前交房 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量；9.合同细节要讲清 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了；10.自售房屋有学问 目前市场上也有一部分屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。 对于这样自售二手房的现象，专家提醒要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程

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