120平方的老房子有房产证,土地证过户要交多少的税？财政部副部长程丽华进一步优化税收结构推进房地产税立法

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  经济日报-中国经济网北京 12月29日讯（ 马常艳）针对备受关注的房地产税，交通银行(601328,股吧)金融研究中心资深研究员夏丹在接受经济日报-中国经济网采访时表示，房地产税实质推进关键还在立法。目前房地产税立法进展较慢，草案初步形成但仍未提请审议。初步出台的方案可能相对温和，不会震动市场，在总体框架之下具体操作细则的制定权有望下放地方。今年以来，官方接连发声加快推进房地产税。从3月5日政府工作报告提出要“稳妥推进房地产税立法”，到7月16日国家统计局发言人毛盛勇表示“将会加快房地产税相关政策举措的推进”，再到9月7日房地产税法被列入十三届全国人大常委会立法规划一类立法项目中，都释放了房地产税推进的重要积极信号。同时，房地产专家、学者对房地产税的讨论也不断深入。在“为何征”的问题上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对经济日报-中国经济网表示，目前，中国的房地产税收体系不完善，持有环节基本没有任何税。“从世界各国的经验看，这恐怕是一个很大的缺陷。”清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉在接受经济日报-中国经济网采访时指出，房地产税是国家财税制度改革很重要的一方面内容，其目标是成为地方政府稳定持久的财政收入来源，而不是用来调控房地产市场。房地产税除了主要的功能以外，也有一些附带的效果，比如可能会影响房价，可能会提高住房资源的使用效率。但房地产税的征收，不能过分影响房价、不能过分影响人们持有住房的愿望，也是国际相关研究的共识。针对“如何征”的问题，社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞在《中国住房发展报告（2018-2019）》中建议，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞在接受经济日报-中国经济网采访时建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米－60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，**终确定出对居民家庭的房地产税免征额。
  
  
  
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  2019-11-22 05:02:08
• 157****0741 "《夏磊：中国房产税改革进展如何？》作者 夏磊(恒大研究院常务副院长)中国房产税**早于1950年开始征收，直至2018年房地产税立法工作列入五年立法规划，其改革一直在曲折中前进。本文回顾了中国房产税的改革历程和征收现状，总结了上海和重庆房产税试点经验，以资借鉴。房产税改革历程房产税立法实践在不断推进。房产税于1950年成为全国开征的独立税种；1951年房产税、地产税合并为城市房地产税，在核准的城市范围内征收；1984年拆分为房产税和城镇土地使用税；1986年颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，成为目前房产税的征收依据；2003年十六届三中全会首次提出对自住房征收物业税；2011年上海、重庆率先开展房产税改革试点；2012年国务院指出要稳步推进房产税改革试点；2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；2018年，房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中。现行房产税主要征税对象为办公楼和商业营业性用房，对个人住房免征。房产税征收范围为城镇，税基为房产原值减除10%-30%后的余值，税率为1.2%；如果房屋出租，则税基为租金收入，税率为12%；现行房产税主要征税对象为办公楼和商业营业性用房，对个人所有非营业用房产免征，意味着占全国城镇商品房存量金额80%以上、存量面积90%以上的房产被纳入免征范围。房产税试点：沪渝率先开征，效果有限沪渝率先开展房产税改革试点。2011年，上海和重庆率先对个人住房征税，试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向。两市方案共同点是：(1)征税重点以新增购房为主，同时，买高价房就要交更多的税；(2)差别化税率，上海有两档，重庆有三档，控制高档住房的比例；(3)较为宽松的免税政策，减少对居民基本住房需求的侵害；(4)限制外来的投资需求，根据是否为本地居民采取不同征税条件。不同的是：(1)征税目标不同，上海主要是抑制投资，重庆主要是抑制高档住房消费；(2)实施范围不同，上海全市推行，重庆仅覆盖主城九区；(3)征税对象不同，上海针对增量住房，重庆针对高端住房。沪渝试点带来的税源有限，对房价影响不明显。从税收效果看，上海和重庆房产税并未获得可观的税收收入，2018年沪渝两市房产税收入分别为213.8亿元和67.3亿元，分别占各自地方税收的3.4%和4.2%，占各自土地出让收入的11.1%和3.2%。从市场效果看，房产税试点开始后，对比2011-2012年部分重点城市新建商品住宅价格指数，沪渝未出现独立走势。长期看，沪渝房产税试点对房价的影响不大，2011-2018年，上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为8.5%和8.6%。沪渝试点效果有限的主要原因：一是征税范围窄、税率偏低。征税范围上，上海不涉及存量房，重庆虽包括存量房，但只针对高档住房；税率上，上海是0.4%和0.6%，重庆是0.5%、1%和1.2%。二是沪渝等城市房价上涨的背后是住房供给不足。上海和重庆2010年套户比分别为0.93、0.98，2018年分别为0.93、1.01，两地房地产市场整体上一直处于供给不足的状态。随着城镇化不断推进，人口向大城市集聚的趋势愈加明显，对于住房需求旺盛的大城市来说，房产税难以起到房价调控作用。(中新经纬APP)
  
  
  
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  2019-11-22 05:02:05
• 154****2738 近日，中办、国办印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中，提出“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。这或许意味着，在楼市区域分化加剧的趋势下，未来房产税征管不可能各地区步调一致。由此，基于房产税的地方性，考虑楼市成熟程度，由地方探索本地房产税实施路径，应与全国房地产税立法同步进行，这也是国际房产税的一般做法。 房产税改革不仅是楼市长效机制建设的重点，也是财税改革和经济转型的基础性制度建设。改革开放和城市化初期，居民不拥有不动产，地方政府不能负债，西方公共服务融资模式，即“房产税+市政债”，在我国没有生存根基。改革开放后，外向型经济大发展，地方大规模招商引资，制造业繁荣带动工业化和城市化叠加推进，短期内城市面临基础设施和公共服务融资的巨大需求。但是，民间投资能力孱弱，1994年旨在强化中央调控能力的分税制财政分权也并未对此做出预案。 1998年“房改”及2003年国有土地“招拍挂”的确立，开启了地方政府一次性出售土地70年使用权，为基础设施和公共服务融资的历程，即“土地财政”。土地财政高效率地贴现未来70年城市化、工业化“红利”，巧妙地解决了短期内城市对基础设施和公共服务“一次投入、长期收回”的巨大融资需求。土地财政以其基础设施融资本质，及衍生出的低地价招商、补贴、作价、土地换配建等形式，让我国低成本优势尽显，奠定了铸就制造业大国和高增长奇迹的基础。 “土地财政”融资的特性，决定了谁购房谁就免费享受未来70年城市公共服务。改革开放近40年来，工业化、城市化与公共服务完善相互推动下的“红利”，其外溢表现就是房价上涨带来的资产收益。因此，拥有的房产越多，享有的资产收益越高。但是，是否拥有房产及多寡，取决于初始财富、家族继承、知识结构、偶然选择等等，在遗产税、资本利得税和综合个人所得税或缺失、或起不到调节作用的情况下，房产有无或多寡已成为近年来贫富差距扩大的主要载体。 从目前来看，开征遗产税、房产税或综合个人所得税等，其对于收入的有效调节，释放出的社会公正信号，正确的财富观，资源和财富的社会性等，对于夯实个体勤劳致富和个体间公平竞争观念，培育创新创业氛围，并使社会总财富水平不断增长的渠道永续畅通来说意义非凡。 从政府治理、财税制度、功能定位上看，土地财政具有极强的中国烙印。目前，我国开始告别要素简单投入的规模增长，进入智力资本、科技创新驱动的“新常态”。旨在促进转型和新旧动力平稳过渡的货币稳健，因财富起点和机会先入为主的不平等，可能异化为楼市炒作、资产泡沫和贫富差距拉大，转型窗口渐失。因此，基于收入调节和培育新动力(310328，基金吧)的需要，房产税落地已刻不容缓。 另外，当下的土地财政或已脱离公共服务融资的本源。首先，低地价招商愈演愈烈，背后是固定资产投资，反市场补贴导致过剩产业和产能尾大不掉;其次，土地利用效率低，城市摊大饼扩张失控，基础设施无效向外延伸，地方政府债务继续攀升;再次，“土地+融资”的金融加速器效应下，货币被动投放，资产泡沫有向系统性风险演化的危险。 因此，革新土地财政也需要房产税尽快落地。政策选择上，目前热点城市已相继进入存量房时代，“一次投入、长期收回”的基础设施渐进完善，空间、环境、成本全方位倒逼，土地支撑基础设施融资不仅力不从心，且融资需求也下降了。同时，大城市人口继续呈净流入态势，产业升级加速，公共服务供给和分摊的边际成本下降。巨大的需求、良好的就业和公共环境下，房价继续看涨。而且，这些城市的居民不动产拥有率比较高，但资产基尼系数很大，贫富差距也很大。同时，这些城市的不动产登记体系完善、居民纳税意识相对强，征收房产税的条件已成熟。 在具体做法上，不管首套房免税，还是个人一定面积(比如60平米)免税，这些方案都可以考虑，技术上不存在任何问题，关键看破除阻力的信心和决心。另外，不动产统一登记还未完成的城市，可以设置过渡期，过渡期内只对新增第二套、新增一定面积以上的房屋征税，但税率设置一定要有调节资产收入的实际效果。待统一登记和信息平台建立以后，再对存量未缴部分补缴。 总之，未来房产税在大城市试点征收，绝不能囿于法理和70年使用权，而应当从房产拥有者事实物权或用益物权的本质出发。看清楚该物权带来了巨大的资产收益，但过去到现在并无任何工具调节这种收入。房产税在热点城市落地，不管对收入差距的调节、新增长动力的培育、公共财政建设，都有长期且深远的影响。房产税试点落地，对于房地产税立法和实施也提供了实践基础。当然，土地到期续费、“住宅70年大限”等问题已提到解决的议事日程，所谓法理上的阻力也在减轻。
  2019-11-22 05:02:02
• 155****1420 不久前，《人民日报》公布了十三届全国人大常委会立法规划，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，拟在本届人大常委会任期内提请审议。后来有法工委副主任解释，5年内将有116件法律草案列入规划，将在任期内或者条件成熟时提请审议，其中就包括房地产税法。于是就有了房地产税5年内提请审议的说法。 正是这样的说法，竟然在楼市里出现了截然相反的两个观点，有人认为房地产税来不了了，起码这几年没戏了，5年才审议，那就是说离面世还早着呢。而另一派人则认为，5年内提请审议只是给了一个底线，房地产税这把“剑”甚至可能在5年内的任何一个时点出台。 争议也代表着房地产税足够重要，影响足够大，稍有风吹草动就会产生各种解读。毕竟房子在过去很多年里都是财富的象征，而一旦在持有环节开始征税，甚至对多套房使用惩罚性税率，势必对房地产惯有的购买、持有思维产生巨大冲击。那么房地产税是否做好了出台准备呢？是否会影响房价呢？针对这些关注度较高的问题，北京青年报专访了多位业内学者，也包括原全国人大财经委的立法专家，将给您一个尽可能全面清晰的答案。 房地产税征收条件越来越成熟 多年来，持有环节征收房地产税一直被认为是悬在楼市头上的达摩克利斯之剑，随时都有可能落下，却始终没有落下。为什么房地产税的征收总是雷声大雨点小呢？ 实际上主要是因为此前的征收条件并不成熟。立法专家、经济学教朱少平教授告诉《北京青年报》，严格来说，我们的房产税一直都在征收，只不过目前这种税不包括住宅地产。热议的房地产税可能涉及住宅或土地，牵扯面大，设计问题多，比如是否只对新房征收，还是包括旧房也都要征；是按买房时的价格征税还是按照评估价征税；评估价是统一价，还是不同区域各有不同；征收体系怎么设计；如何平衡财政收入与老百姓的负担等等问题都要各方面审议和逐渐探讨研究，统一意见。这也导致了历时多年房地产税都只存在于讨论中。 58安居客首席分析师张波也表示，房地产税的立法到征收有三大难题，导致了迟迟不能出台。难题一是“评估值”的确定，房地产税征收的税基是对工商业房地产和个人住房的“评估值”，评估值本身的确认就是一个复杂的计算过程，涉及的外部影响因素也较多。难题之二是税率的确定，全国一刀切的税率方式并非适合于全国，更多可能性是地方存在更大的税率选择自主性。难题之三是如何平衡老账新账，尤其是高房价并不意味着高收入，房地产税很可能加重一些人的生活负担。对此，张波以微观案例为例，现在北京、上海很多内城区的老房子都是价值1000万元以上的，但生活在里面的家庭并非富裕家庭，年收入不会超过20万，如果按照1%的税率计算，一年被收走10万元，对于这些个家庭来说会是沉重的负担。正是因为这些难点导致了房地产税的出台一直以来非常慎重，官方始终没有给出明确时间表。 朱少平表示，房地产税的征收确实存在一些难题，但并非不可解决。过去没有出台是因为一直没有抓手，直到十八届三中全会以后，才确定组织班子去研究，去正式起草，确定了先立法再征收的过程，房地产税的立法过程才得以加快。 另外，上海和重庆在2010年里开始试验征收房地产税后，全国范围内却一直没有落实。这里有一个重要因素就是信息不全，以前是根本不知道每个人有多少套房子，但现在已经完成了住房信息全面联网，一个人在全国有多少套房子，全都一目了然，再加上国税和地税的合并，这就为房地产税在全国范围内的计征创造了有利条件。届时，有可能旅游房产、老家房产、郊区房产、市中心房产都要组合在一起，统一计算税率。这也给房地产税征收提供了基础条件。 由此可见，房地产税开征的基础条件已初步具备，越来越多的权威部门和经济学者开始表态，意味着这次房地产税是真的要来了。 暂无明确时间表 随时可能立法审议 既然房地产税要开征，那么何时征收同样存在分歧。当前房地产税提交人大审议的时间表，就存在着各种说法，有说**快年底的，也有说5年以后的。对此，朱少平告诉北青报，以他在全国人大财经委工作近20年的经验来看，目前所有关于房地产税出台时间表的说法都是站不住脚的。 朱少平解释说，像统计局发言人的表态(中央将加快推进房地产税)，只是该部门描述的房地产税推进工作的状况，并不表明立法或征税的具体时间。“是单个部门的建议，并不意味着具体的时间表。可以肯定的是，自从十八届三中全会明确了先立法、后征收的房地产税工作原则后，立法推进工作一直在积极进行。”朱少平告诉北青报，我国立法规划项目通常分两类：第一类属于所谓的必成项目，即条件比较成熟，通过大家的工作，争取一定提请审议的项目。第二类是条件不成熟，列入立法规划，积极研究推动，条件成熟可以提请审议的项目。也就是说，列入第一类规划的立法项目可能性很大。房地产税就被列入了一类规划，也表明立法机关的态度，即希望积极做工作，争取早日出台。 像房地产税被列入一类审议，就是表明了官方的态度，虽然没有说具体出台日期，但要分清任期5年内审议并不等于第5年才出台，这其中可能两年就审议完了，也可能争议较大5年都很难出台。只能说房地产税是关系重大的新税法，还没有具体时间表。不过，一般列入一类规划的，没有特殊情况，极大可能是会尽快提交审议的。 对于从审议到实施的过程，朱少平表示，任何时候草案成熟都可以提请审议，提请了审议也要经过多次讨论修改，按照全国人大常委会法律审议程序，一般草案要审议三次，没有大的问题会在第三次进行表决，如果表决通过了，才能按法律规定的时间开征这一税种。 朱少平表示，按照全国人大常委会做法，在第二稿审议后，如果该法案与人民群众利益密切相关，可能还要发向全国征求意见。在这个过程中，有重大问题存在重大争议的，审议可能持续较长时间。比如证券法，早在2005年4月份就提交审议，但现在还没有第三次审议。所以，如果房地产税的征收各方面争议大，争议多，有可能拖得时间会长一些。当然，如果立法争议不大，也不排除立法与实施进度都会快一些。 除此之外，一些业内专家也普遍认为3年周期的可能性较大，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉北青报，眼下房地产税出台的条件越来越充分。“我乐观的想法是2020年前出台，今年出台的可能性不大。” 财经专家齐俊杰也持类似观点，他认为虽然房地产税征收是大势所趋，征收条件也正在成熟，但这毕竟是一次重要的税制改革，甚至要先出台房地产税法，既然是立法就有它必然要走的程序，并不是明天下一个文就能够出来的。从这个角度来说，明年想出台房地产税是几乎不可能的，他预计，**乐观的情况也要等到2021年或者2022年才会出台执行。 重庆、上海模式基础上改良 先征后调 谈及未来房地产税会如何征收时，很多专家学者都认为，在现有的重庆、上海模式基础上进行改良，是**可行的方式。 朱少平告诉北青报，房地产税目前还没有公布任何细则，但他认为**可行的就是在上海、重庆模式的基础上适当调整，形成方案。他认为，无论怎么调，都不能从家庭房产的第二套开征，如果是家庭房产的第二套甚至第三套才开始征收房地产税，很可能会产生巨大的社会问题，会有一大批人为了避税而选择离婚，会激增离婚率，导致现有家庭分裂。因此根据这个思路，还应该对多套房实施惩罚性税率，在原有征收房地产税的基础上，对多套房提征高税。 另外，58安居客首席分析师张波也表示，房地产税的征收方式会参考目前上海和重庆的房地产税试点模式，对工商业房地产和个人住房按照“评估值”按比例征收房地产税，很多人可能会认为会造成税赋过高，但税赋高低和采用“评估值”征收并不存在直接因果关系，影响税赋的重要因素除了税基还有税率，换言之，按评估值征收也并不意味着会采用欧美国家2%-4%的税率征收。 中原地产首席分析师张大伟则认为，房地产税从执行周期来看，要先从增量开始：从之前已经有的试点看，房地产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房地产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。 对于市场中各种不同方式征收房地产税的声音，朱少平告诉北青报，房地产税从**开始提出，一直都在积极推动当中，全国人大也一直有论证问题，要不要立法，立什么法，应该怎么征税，涉及利益怎么平衡，程序如何走等等都在研究过程中。他认为，存在分歧是正常的，但可以先出台征收，随后随时调整。 “我们的很多法律都是这样的，比如合同法，**早叫做经济合同法，后来又有了涉外经济合同法，再回来有了技术合同法。一个合同法，三个法律。这就是第一个阶段，由单行法律在实践后，逐渐合理，逐渐补充丰富，逐渐形成体系。所以现在的房地产税跟这个道理是一样的。”朱少平表示，因为理论上存在争议，客观上涉及的房产问题又比较复杂，所以可以先征收试试，随后调整，**终会形成一套完整的体系。 房地产税与抑制房价关系不大 不少人认为房地产税的出台就是为了抑制房价，因此翘首期盼房地产税的落地。但实际上，在大多数业内专家的眼里，房地产税与抑制房价关系并不大。 张波认为，房地产税立法的目的并不是降房价，而是改变现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化房地产税制效果。目前流转税一方面限制了房屋交易，变相减少了存量房供应；另一方面本应卖房者承担的税赋容易转嫁到买房者，变相抬高房价。房地产税立法后，谁持有谁纳税的方式会更合理。此外，房地产税与土地出让金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行为，通过房地产税收则变成长期现金流，细水长流的方式更能让地方政府着眼于长远。 不过张波也表示，房地产税虽然不能调节房价，但结合其他长效机制会极大改变人们对于房产投资的预期。房地产税是长效机制的组成部分，未来税收制度结合土地制度、住房制度、金融制度等多种长效机制手段将对于房产投资的预期产生较大影响。但这一变化是潜移默化而非一蹴而就的，影响也会更为深远。 朱少平也认为房地产税对于抑制房价的作用不会太大，像上海和重庆的征收经验来看，并没有对房价产生明显影响。房地产税说到底就是财产税，谁持有这个财产谁应该交税，税的目的是解决地方政府运行中的资金问题，世界各国的房地产税都是这样的，是为了解决地方政府资金不足的问题，并不是通过房地产税来调节收入，解决收入问题，也不是为了降房价。朱少平补充道，实际上，房地产税的立法初衷，就是为了调整地方税收的结构，补充地方税源，调控房价只是附带的预期。
  2019-11-22 05:01:50