农民在征地过程中应做好哪些工作？拆迁过程中有什么要注意的问题？

• 155****2906 一、项目了解
  
  1、拆迁性质,是政府行为还是开发商行为,如果是开发商行为,就可以多提一些条件、多要一些面积、多要一点补偿金。
  
  2、自己家的房屋有无产权证,有产权证的可按1:1.12或1:1.13要安臵房;无产权证的面积可按30%、50%、甚至是100%和拆迁办要安臵房面积。另有一特殊规定,93年以前盖的房屋视同有照,能提供证明。
  
  二、拆迁之前准备工作
  
  1、房屋的实际面积,自己要仔细测量好;附属物也要登记好如未做好准备,拆迁办人去测量登记时,他们测多少就是多少,是不好改变的，拆迁时的迁移费用拆迁办是有补偿的。
  
  2、家里人对所要拆迁安臵方案要统一。推荐一个人和拆迁办谈(人多嘴杂,拆迁办会找到你家的底线)
  
  三、签协议时间
  
  1、一般在三分之二的人签字后再签字,往往在此时间段上安臵方案或政策会有所松动,同时在签字的时候向拆迁办要拆迁奖金金。
  
  2、对拆迁办给你开出的条件你比较满意,你都不要当时签字,等第二天或第三天再签字,两三天之中或许会有更好的消息出台,同时对他们开出的条件再满意都不要流露在脸上。
  
  3、家里有老人无劳保的、吃低保的、下岗的、伤残的要请他们解决,老人因房屋拆迁导致身体不好等都可以和拆迁办谈，多要一些面积和补偿金。
  
  4、家里要适当地做些假象,多铺些床铺、把老人接来住等,就是造成人多拥挤现象,好多要些面积。
  
  四、讨价还价
  
  1、拆迁面积要多要,如在1:1.12或1:1.13的基础上多要20%或30%,和拆迁办还价。
  
  2、新房装潢费用。测算新房简单装潢费如需3万元,那就要5万和拆迁办还价。 2019-11-19 16:28:43
• 156****9849 一、农村房屋拆迁主要有哪些特点
  农村房屋拆迁工作主要有以下五个特点：
  （一）农民对拆迁政策普遍缺乏了解，对房屋补偿和安置要求过高。
  大多数农民不了解拆迁、安置政策，心里预期比较高，以为一般性的住宅房屋一旦被拆，就可以得到一笔可观的赔偿钱，能安置理想的新房。尤其是对商业性用房的拆迁，被拆迁人对补偿的心理价位更高，因为对他们来说商业性用房是他们的经济命根子、摇钱树，一旦自己的商业性房屋被拆，就是断了他们的经济命脉，所以对房屋补偿的要求非常高，如果达不到目的，就坚决不拆，这一点与城市拆迁初期类似。
  （二）农村拆迁户中经济贫困者居多，亲群关系复杂。
  随着城市化进程的加快，农村青年人外流就业、求学者较多，多数呈现老年村现象，因此其经济相对落后，多数农民经济比较拮据，其中很大一部分人的住房建造年份较早，质量差，可补偿价格低，而安置的新房质量都比较好，不少贫困户就无力承担新旧房屋的差价部分，于是这些贫困拆迁户就成为不刁难的“刁难户”，这已成为农村房屋拆迁中一个比较普遍的问题。同时由于历史上农村形成的村落聚居习惯，拆迁户之间亲属关系多，情况复杂，个别自然村拆迁中，有亲属关系的拆迁户甚至要占绝大多数，这种特征使拆迁户之间信息交流特别快，容易抱成一团。
  （三）违章建筑及抢建、抢装现象普遍，部分拆迁户房屋面积超标严重。
  分析目前已拆迁的房屋情况，违章建筑和抢占、抢饰房屋数量所占比例较高。这些违章建筑分别建于80年代末和90年代初，近几年来，一是由于多年来对农村村民私人建房的严格控制，部分农民迫不及待地扩建房屋增加居住面积；二是因城市建设的推进，部分房屋拆迁使被拆迁户得到了较大的利益，认为违章搭建照样能实行拆迁安置，以小投入得到大回报；三是因大造旧村改造的声势所致使部分农民心理过急，致使农村出现了量广面大的抢建、抢搭、抢装饰。按政策规定这些违章建筑（包括抢装饰）一般不予补偿，但由于涉及拆迁当事人经济利益较大，而且影响量很大，涉及拆迁户面广，在实际处理时，往往不能完全区别对待。因此，违章建筑是否也应给予赔偿，是否要与合法建筑相区别，怎样区别对待等等一系列问题，就成为农村拆迁工作中非常棘手的问题。另外，拆迁补偿安置是根据房屋建筑面积实行安置补偿，由于农村所处的地理环境的特殊性，有的拆迁户房多地多，有的房少地多，房屋占有面积大大超过每户法定限额标准面积。而但在实行迁建安置方式时，一些用地面积超标的拆迁户，往往都想得到原面积的地基，否则就不愿意拆迁，这种情况也给拆迁工作增大了难度。
  （四）住宅用房与附属用房的界定难，要求分户、扩户增加安置面积现象严重。
  房屋拆迁安置中一般以住宅用房作为调产安置的依据，而农民大多数有附属用房，且相当于住宅用房的20-30%，主要用于堆放生产资料以及养猪等，有些住宅用房从结构来说甚至还比不上附属用房，有些原为住宅用房而现作为附属用房使用，拆迁人对住宅用房与附属用房的认定是按使用性质还按房屋标准来划分，对所涉及拆迁户的经济利益出入很大，界定工作确实很困难。特别是近郊农村拆迁，由于多年来对农民私人建房的严格控制，有相当一部分农民的子女到了法定年龄未审批个人建房，要求拆迁时一并考虑分户、扩户增加安置面积，而且要求安置价格很优惠。另外对子女未到法定年龄的家庭是否考虑扩户安置面积，对子女已到法定年龄的女社员是否与男社员一视同仁来考虑，已成为农村拆迁中的一个政策盲区。 2019-11-19 16:28:36
• 157****4262 一、用地单位(拆迁人)取得征地以及规划等批准文件，然后经申请由区县建委发布暂停办理相关手续的公告征地拆迁，要取得市人民政府批准征用集体土地的批复;
  
  暂停办理事项包括：
  
  (一)新批宅基地和其他建设用地;
  
  (二)审批新建、改建、扩建房屋;
  
  (三)办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外;
  
  (四)核发工商营业执照;
  
  (五)房屋、土地租赁;
  
  (六)改变房屋、土地用途。
  
  二、拆迁人拟定、报批、公布拆迁实施方案
  
  征地拆迁的，实施方案报区县建委批准。拆迁实施方案应当在区县建委发布拆迁公告之日前(含拆迁公告发布当日)公布。公布期限不少于10日。
  
  三、拆迁人向区县建委申请核发房屋拆迁许可证
  
  申请时，提交下述文件：用地批准文件、规划批准文件、拆迁实施方案、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。区县建委应自收到申请之日起30日内审查完毕。
  
  四、区县建委审核发证，并发布拆迁公告
  
  区县建委核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内发布拆迁公告。拆迁公告主要内容：房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限等。区县建委核发房屋拆迁许可证后，应报市建委备案。
  
  五、拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议
  
  协议内容：
  
  1、实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
  
  2、实行房屋安置的，协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容;期房安置的，还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。
  
  3、另行审批宅基地安置的，协议应当包括地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
  
  拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证交给拆迁人，由拆迁人移交房地权属管理部门。
  
  六、如果在公告的搬迁期限内未达成拆迁补偿安置协议，由区县建委裁决
  
  未达成拆迁补偿安置协议的户数超过项目拆迁总户数的40%的，区县建委在受理拆迁人裁决申请前，应当组织听证。裁决可复议、诉讼。 2019-11-19 16:28:30
• 136****7819 农村土地征收一般程序
  农村征地拆迁行为实际包括了土地征收、土地征用和拆迁房屋两个阶段，包括以下几道程序
  ①办理用地申请
  用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区县国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。
  ②拟定征地方案
  行政主管部门收到用地单位提出的用地申请后，应自申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、工地方案。
  ③征地审查
  国土房管局根据各项征地相关方案编制建设项目呈报说明书，并报送同级人民政府审核。
  ④征地审核与批复
  行政主管部门收到建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件资料齐全符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。
  ⑤征用土地方案的公告
  征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
  ⑥制定征地补偿安置方案
  区县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟定征地补偿、安置方案。
  ⑦征地方案安置补偿公告
  有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予公告。
  ⑧补偿安置的措施
  区县国土房管局应当依照征地补偿、安置费方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
  ⑨颁发建设用地批准书
  按照补偿计算公式，自己算一算
  ①土地补偿费的计算标准
  土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数（6<补偿倍数<10）
  ②安置补助费的计算标准
  （被征用地块需安置人数×补偿倍数）>15时
  总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15
  （被征用地块需安置人数×补偿倍数）<15时
  总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数 2019-11-19 16:28:24