大产权如何抵押？开发商已办大产权的抵押情况如何查询？

• 146****3788 网友提问：1、请问开发商已办理的大产权的抵押情况如何查询？如果在购买了未抵押大产权的尾房后开发商将大产权进行了抵押，在办理房产证时是否与购买了已抵押大产权的房屋具有同样的风险？ 2、购买这种开发商已经办理了大产权的房子需要签商品房预售合同还是商品房现房合同？ 3、开发商说五证过期，但是我看到在格式合同中都需要填写《国有土地使用证号》《建设工程规划许可证号》《建设工程施工许可证号》《预售许可证号》或者《房屋所有权证号》。请问律师开发商这种说法是否有问题？买这种开发商已办理了大产权的尾房需要查看开发商的哪些文件？ 我想买这套房子，但是怕拿不到产权所以很犹豫 请律师帮助解答 谢谢！ 王良斌律师回复：问题不少，本律师一一回答： 1.您可以到北京市国土资源与房屋管理局去查询。风险是有，但只要您交了全款，即使出现银行收到期债权，开发商无法还债时，法院会保护您的利益。如果您是按揭贷款买房，风险就比较大。
  2.签署商品房现房合同。
  3.五证过期的说法不妥当。国有土地使用权证如果过期就麻大烦了！不过这种情况罕见。除非是开发商一直在欺诈。甚至诈骗，那就有可能涉及到刑事问题了。 您**好拿着大产权证到房管局去鉴别一下真伪. 2019-11-15 09:43:45
• 142****8821 　1、先普及一下“大产证”和“小产证”知识,许多人至今未弄明白。大产证本质上就是“房”或“地”从“无”到“有”的一个初始登记的发证，如同婴儿出生，发个出生证一样。开发商在一块地上建了若干套房屋，这房屋原先地球上是没有的，现在有了，要取得国家管理机构对其法律上的认可确权，我们把这个认证过程称之为“房屋初始登记”，把经过确权的结果以颁发房屋产权证形式固定下来。这张证俗称“大产证”。又因为产权人把它拥有的某套房屋卖给了或“送”给了别人，受让人也要对其取得的房屋确权，取得法律文书。我们把这房屋的过户过程称之为“房屋转移登记”。登记的过程就是审核的过程。若它符合国家的规定，则对这套房屋的新产权人发证，这个证称为“小产证”。
  　　2、“开发商拿不出大产证是因为抵押给银行了”是个混淆的错误的概念。首先弄清楚，抵押物是“大产证”？“房屋”？大产证是不能做抵押物的！即便是房屋抵押也不用将办出的大产证押给银行的，这点开发商和银行都懂的。既然交房前就存在抵押了，从开发商角度讲，只能是发生过“在建工程抵押”，从购房人角度讲，是“预购商品房”的抵押。国家规定，凡是被列入在建工程抵押的房屋不能进行预售，除非银行对该套房屋先解除了抵押。因为卖给个人，个人完全可以拿它办“按揭”抵押给银行的。这会形成一套期房的双重抵押，是不许可的。
  　　再则，“抵押”不转移“占有权”，这是抵押与典当的本质区别。你把房屋抵押给了银行，你照样可以使用该房屋啊！
  　　3、抵押不影响产权登记，也不影响交房。交房是房屋的实物转移，办证是房屋的权属转移，两者可以有条件地分离，现实中几乎无法做到同时转移。房屋买卖，双方约定的交房条件可以有两种：一是取得了住宅入住许可证但还没办出大产证就交房；二是办出大产证后的交房。法规上都是可以的。你的属于哪种，参见购房合同约定。符合约定的就能交房。即便抵押还存在，开发商照样可以办出大产证并自己拿着，你按揭的房屋照样可以办出小产证你并持有它。办理了抵押登记后，银行取得的是“其他权利证明”或“他项权利证明”。用专业术语来表达：产权证发给产权人，“他项权利证明”发给债权人或抵押权人，两码事嘛。 2019-11-15 09:43:40
• 137****0072 抵押贷款的贷款条件：
  有合法的身份；
  有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
  有合法有效的购房合同；
  以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款；
  已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；
  能够提供贷款行认可的有效担保；
  贷款行规定的其他条件。 2019-11-15 09:43:33