认购合同无交房日期怎样认定?认购书中有一条说购房合同签订后认购书将无效合理吗

• 138****4875 **高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
  第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
  　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
  　　第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 2019-10-23 06:44:42
• 141****3051 这类问题反映广大购房者法律意识的淡薄，不懂得收集证据造成的不良后果，同时被开发商所利用。
  在你的问题中，你没有复印认购书等的相关书面材料是不应该的。
  购房合同上必须规定和写明交房时间，关于此点不容质疑。可以先与开发商交涉，要求按照规定填写交房日期。若交涉无果，可以付诸于法律。法院一定会判你赢的。
  合同没有签日期，那么法院会以你缴纳**款的时间为准。即你的房款收据时间。
  至于认购书无效的做法，已经不重要了。 2019-10-23 06:44:37
• 136****1453 许多开发商为了尽快收集资金，显示自己房屋售出成绩，常用的办法就是与潜在的购房者签订认购书的同时收取一定数额的定金。那么，什么是商品房认购书？商品房认购书有法律效力吗？商品房认购书有怎样的效力呢？
  
  商品房认购书的陷阱一般都是对具体的房屋地址、面积、价格、交楼日期等不做详细规范和约定，骗取定金。保留好定金收据是规避这类风险的重要支撑。
  
  
  
  商品房认购书有法律效力吗？
  （1）没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力
  
  《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
  
  根据以上解释以及相关的立法背景来看，要签订一份受法律保护的商品房认购书必须满足以下条件：
  
  1、开发商已经办妥了立项、规划、报建审批手续，也就是说只要认购书是在该手续办理完之后签订的，即使项目没有办理商品房预售许可证也是有效的；
  
  2、如果没有办妥以上审批手续，那么极有可能被法院认定为非法融资，甚至有合同欺诈之嫌疑，不但不受法律保护，严重的还会受到行政处罚甚至承担刑事责任。
  
  （2）取得预售许可证的情况下签订的认购协议的效力
  
  《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
  
  该条的规定不是说所有的认购协议只要具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议就应当认定为商品房买卖合同，而是说，在项目取得了预售许可证的情况下才有条件将认购协议认定为商品房买卖合同。
  
  这其实是在出于防止开发商跟购房者签订了预约合同后，通过法律允许的规避手法从而达到欺诈购房者、谋取利益的权宜之计，还有待进一步的法律的出台来彻底的解决这类问题。
  
  什么是商品房认购书？
  商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。
  
  商品房认购书的陷阱有哪些？
  由于认购书是由房产商制定的，内容中通常存在以下不利于买房人的陷阱，因此买房人应尽可能地与房产商签订详细的认购书。
  
  一般来讲，认购书有以下陷阱：
  
  1、内容过于简单，仅包括房屋地址、面积、价格、交楼日期等；
  
  2、对分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、房地产交付及定金的退还或丧失的条件、物业管理等诸多内容不作规定或者不作详细约定；
  
  3、房产商以隐瞒重要事实，如将没有商品房预售许可证的房屋进行销售，欺骗购房者，让购房者先签认购书，收取定金，后签预售合同，骗取定金。 2019-10-23 06:44:33
• 153****4194 案例一
  
  　　李某与开发商签订了《认购书》，约定：1.李某认购开发商开发的某小区3幢504房屋，明确了房屋的面积和价格；2.认购定金为10万元；3.李某须于签订认购书后7日内开发商处签订《商品房买卖合同》。李某交纳了10万元的定金。
  
  5天后，李某到开发商处拟签合同，发现《商品房买卖合同》多了一份《补充协议》。李某认为《补充协议》的内容对其不公平，要求删除，遭到开发商拒绝。次日，李某向开发商发函，要求对《补充协议》内容进行协商和修改。几日后，李某再次发函，要求对《商品房买卖合同》的签订进行平等磋商，否则要求退还定金。对于两次发函，开发商均无回应。李某提起仲裁，请问，定金是否应予退还？
  
  
  
  案例二
  
  　　如果其他案情不变，《认购书》中加上一个条款：双方在签订本认购书以前，开发商已向购房者出示了《商品房买卖合同》及其附件。若购房者对开发商提供的上述文件有异议，在经双方协商达成一致意见后，再签订本协议，购房者不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订正式合同，否则视为购房者的原因未能签订正式合同，定金不予退还。发生纠纷后，定金是否应予退还？
  
  
  
  预约合同与定金罚则
  
  　　在实践中，很多开发商与买受人签订认购书，开发商保证在一定期限内不将房屋售予第三人，同时买受人保证就签订商品房买卖合同事宜与开发商协商，并交付定金作为将来订立合同的担保。依据《买卖合同司法解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同”的表述，这种担保将来签订合同的合同构成预约，被担保的合同构成本约。
  
  《商品房买卖合同司法解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
  
  　　根据上述规定，如果因买受人的原因未能订立合同，定金不予退还。如果因为出卖人的原因未能订立合同，应该双倍退还定金。而如果因不可归责于双方的事由，出卖人应将定金返还给买受人。那么，违反预约合同适用定金罚则的法理是什么？如何划分导致本约未能订立的责任？
  
  
  
  预约合同的效力和违约责任
  
  　　预约是担保将来订立本约的合同，对其效力，主要有两种观点，第一种是必须磋商说，第二种是应当缔约说。这两种学说在实践中并不存在绝对的界限，首先，当事人必须尽量履行协商和谈判的义务，促进签订本约的目的实现，而在**终无法达成一致的情况下，也不能苛求当事人必须缔约，否则有违意思自治原则，即预约合同不存在强制履行的问题。
  
  　　对于违反预约合同的违约责任，除了上述《商品房买卖合同司法解释》第四条外，《买卖合同司法解释》第二条亦约定：签订预约合同后，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
  
  　　由于预约处于订立本约的先契约阶段，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约的违约行为，也可以视为本约的缔约过失行为，发生预约的违约责任与本约的缔约过失责任的竞合。预约的违约损失应相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于信赖利益损失。那么，《商品房买卖合同司法解释》第四条规定的定金罚则，即是违反预约的违约责任。从理论上讲，如果定金罚则不足以弥补损失的，还可以追究其他违约责任，但由于缔约过失责任在哪一方很难认定，且信赖利益损失的金额很难证明，因此一般少有在定金罚则外追究违约责任的情况。 2019-10-23 06:44:28
• 153****1634 编者按：
  
  本案例系《**高人民法院公报》2012年第11期公布案例，贵州钝初律师事务所对法院判决书中的裁判要点和基本案情进行了归纳整理，以便读者阅读。
  
  【公报案例】张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案　
  
  【关 键 词】预约合同、本约合同、认购书
  
  【裁判要点】
  
  根据订立合同目的的不同，合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划；本约合同则是对双方当事人特定权利义务的明确约定。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应具备以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，公共配套建筑的产权归属等。据此，人民法院判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同，应主要看其是否具备了以上条款。如果认购书基本具备了上述条款，则为本约合同，反之，为预约合同。
  
  【相关法条】
  
  《中华人民共和国合同法 》第四十二条
  
  《商品房销售管理办法》 第十六条
  
  《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知中华人民共和国民法通则(2009修正)》 第四条
  
  《中华人民共和国民法通则(2009修正)》 第六条
  
  【基本案情】
  
  1999年6月，徐州市泉山区奎山办事处 (原奎山乡)奎西村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。2003年10月，旧村改造工程二期启动，被告同力创展公司开始参与该工程，并将该工程定名为橙黄时代小区。建设的房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民，其他部分作为商品房对外出售。
  
  　　被告同力创展公司参与上述旧村改造工程后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。2004年2月16日，被告与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份，该预订单约定：原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房，该房屋建筑面积预计为123平方米，双方约定房屋单价为2568元／平方米，签订合同时单价不变；原告向被告预缴购房款50 000元，合同签订时再缴付剩余房款258 484元。同日，原告按上述约定向被告交纳房款50 000元。
  
  　　其后，因拆迁受阻，该工程进度拖延，被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。2006年，国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70％以上；2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此，被告此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。
  
  　　拆迁安置过程中，根据拆迁情况和建设进度，被告同力创展公司将橙黄时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置，并于2008年3月19日将其与原告张励签订的预订单中约定的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室(89平方米)安置给拆迁户徐西成。
  
  2010年1月21日，被告同力创展公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2010年3月，原告张励起诉来院要求被告继续履行合同 (预订单)，后因故撤回起诉，并于2010年 11月16日再次诉讼，要求被告按原合同 (预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失100 000元。
  
  
  【裁判结果】
  
  徐州市泉山区人民法院于2011年4月2日判决：一、被告同力创展公司于本判决生效后十日内退还原告张励预交的房款50 000元；二、被告同力创展公司于本判决生效后十日内赔偿原告张励损失150 000元；三、驳回原告张励的其他诉讼请求。一审宣判后，双方当事人均未在法定期限内提出上诉，一审判决已经发生法律效力。
  
  
  【裁判理由】
  
  法院生效判决认为：民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实，且内容比较具体，因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告同力创展公司当时并未取得商品房预售许可，故首先需要确定该预订单的性质。
  
  　　一、关于原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的性质问题。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，**主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。
  
  　　本案中，原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况 (包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”，其第五条更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前，乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前，甲方不得将该房另售他人”，说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。因此，法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，原告张励要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房 2019-10-23 06:44:24