安置房的储藏间得房率是多少?小高层的地下车位和储藏室怎样计算公摊面积

• 152****6615 一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。
  
  公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
  
  各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数,得到购房者的应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积的分摊系数×套内建筑面积。
  
  公摊面积=建筑面积-实用面积
  
  所谓的公摊系数,也就是房子的得房率。
  
  得房率标准如下:
  
  1、高层的塔楼住宅(75%——78%),公摊系数为(22%——25%)
  
  2、高层的板楼住宅(78%——85%)
  
  3、小高层的板楼住宅(85%——88%)
  
  4、多层的住宅(88%——95%)
  
  得房率=套内建筑面积(套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积)÷建筑面积 2019-10-21 06:17:28
• 148****9631 　国家规定~小高层的**低得房率不得低于百分之75。也就是说，小高层的公摊面积不得大于百分之25~~ 小高层储藏室的公摊面积已经包括在此范围之内了。储藏室不计入房屋面积，属于配套设施，开发商应该按储藏室的套内面积卖给业主或随着房屋配套设施送给业主！ 如开发商按储藏室的建筑面积卖给业主，不按套内面积卖给业主，属于欺诈消费者行为，例如，储藏室建筑面积{加公摊}12平米，实际套内面积10平米，那2平米的款项，开发商得退给业主，因为开发商在整栋楼里已经公摊过一次了，再次分摊就不合理了。 2019-10-21 06:17:26
• 135****9032
  如何提高得房率？首先通过合理组合交通核来降低公摊面积，其次从平面和立体两条路径上进行户型创新设计，提高附加值空间，第三是减少垃圾面积。
  
  
  
  高得房率一直是楼盘营销时屡试不爽的终极手段之一。但新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。在降低购房者的单价成本这条路子被堵上后，如何提高购房者的得房率？我们为您归纳出以下几大招式：
  
  
  
  一、合理安排组合交通核，适当降低公摊面积：
  
  
  
  1.公共用房不能一味降低面积，必须先明确其功能和效益
  
  
  
  公摊面积包括两个部分：第一是电梯井、楼梯间、大堂、公共门厅、过道、变电室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、地下室等为本幢服务的公共用房和管理用房等。第二是套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。
  
  
  
  如大堂、物业管理用房、垃圾道等公共用房和管理用房，由于常被消费者认为是“虚的”，所占面积太大无益，因此有些开发商会投其所好，打出低公共设施比、高得房率的策略。但事实上，并非降低公共设施的面积占比，就能为购房者提高实惠。
  
  
  
  如宽敞的门厅、大堂和走道等设置，不但能彰显出楼盘的档次，并具有保值效果；而如地下室的商业空间、会所、停车位等设施，是可以收取租金或使用费的，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买了能产生收益并具增值空间的投资标的。
  
  
  
  因此，不能为了提高得房率，一味压缩公摊面积，这样不仅降低住宅的舒适度，而且还可能让住户蒙受损失。
  
  
  
  但开发商可以通过对交通核的合理组合来降低公摊面积。
  
  
  
  2.对于多层、高层板楼而言，在交通核设计上运用下列组合方式，可降低公摊面积：
  
  
  
  （1）采用对面式设置，电梯井和楼梯间相对设计，这是一种**常用的布局形式。楼梯休息平台、电梯等候和管井检修共用一个空间，交通空间集中，争取了进深，节约了面宽；同时，楼梯，电梯均能直接采光；比较明亮；但因为公共空间过于集中，比如管井位置的设置，容易对入户行为造成一定干扰；而且入户门的设置容易出现正对卫生间门的情况，需要做玄关处理。
  
  
  
  
  
  
  
  （2）采用错位式设置，楼梯、电梯间、入户空间及检修空间合为一体，占用的公摊面积小；同时，电梯间设于中部，节约了北部的面宽；但电梯离入户门太近，容易造成噪音干扰。不过楼梯、电梯、入户空间均能直接采光，通风性较好；这也是经济型住宅常用的交通核设置方式。
  
  
  
  
  
  
  
  3.塔式住宅中，可降低公摊面积的交通核组织方式：
  
  
  
  对于一梯多户的塔式住宅而言，由于各户都需要围绕交通核布置，因此交通核的设计往往成为套型设计的核心。周燕珉老师就曾说过：正确处理公共交通空间与各户的关系，合理安排各户的入户位置，可以有效利用套内面积，避免“黑房间”的产生。
  
  
  
  在塔式住宅中，如下图这类交通空间组织形式相对而言**节省公共面积。
  
  
  
  
  
  
  
  上图的交通核被设计成两列垂直交通空间夹一条公共走道，这种组合形式将候梯厅与公共走道合并，是**为节省面积的做法，也是经常在项目中采用的交通核组织形式。可将这一功能关系竖向或横向排列，则会得到各套型不同的入户位置。 2019-10-21 06:17:19
• 156****8627 未来繁华新城
  
  
  
  
  
  
  全面解读
  
  
  住宅的“八大”使用功能
  
  起居。就餐。厨卫。就寝。
  
  储藏。工作。学习。休闲。
  
  住宅的“三类”空间
  
  公共空间：起居室。餐厅。阳台。
  
  私密空间：卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间。
  
  服务空间：厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台。
  
  室内空间尺度
  
  从人体工学说起~~~
  
  人体测量学
  
  亚洲人一般人体肩宽度为385-420MM
  
  上臂长度289-310MM
  
  胸廓前后径200-220MM
  
  臀部宽度307-320MM
  
  ……
  
  
  
  
  工作环境下人体与空间的关系
  
  户型的空间尺寸提供依据
  
  
  
  室内空间尺度起居室
  
  面积保证/充分考虑家具布置；综合！会客？活动？工作？
  
  **小使用面积：
  
  一房不应小于12平方米
  
  两房及以上不应小于14平方米
  
  **小短边轴线宽度：
  
  一房和不宜小于3.6米
  
  两房及以上不宜小于3.9米
  
  减少直接向起居室开门的数量，至少一面墙的直线长度不小于3米
  
  案例：上海铂金华府 53平方米 2019-10-21 06:17:14
• 137****3006
  来源：投拓狗日记
  
  作者： 新芽
  
  关于车位的成本分摊和涉税计算的问题屡屡被大家提及，主要源于两个方面。第一，车位种类多；第二，各地税务处理难以形成统一口径。在这里，我们就车位成本分摊与涉税做一个完整梳理。
  
  
  
  
  地下车位分类与归属
  
  
  
  
  
  
  
  
  一、地下车位分类
  
  根据建造的目的不同，地下停车场所主要有以下三种：　　
  
  1、无产权车位：在建造地下基础设施时附带形成的空间。
  
  人防车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；
  
  非人防无产权车位：测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
  
  2、产权车位：通过规划设计，专门建造的地下停车场所。
  
  
  
  二、地下车位归属
  
  产权车位和人防车位，在车位的归属上，权属都是无可争辩的。
  
  无产权非人防车位，由于，车位的确是建在公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，目前也无明文对此进行产权界定，因此在归属问题上，一直都存在着争议和讨论。
  
  但是，在实务操作中，政府部门基本遵循物权法，对无产权非人防车位进行使用权的界定。
  
  《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。
  
  “只要地下停车位不属于地下人防工程，由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。
  
  也就是说，开发商可以合法销售地下非人防车位使用权。虽然不计容非人防车位无法办理产权登记，但是，无产权，不等于没有使用权和转让权。
  
  
  产权车位成本与计税
  
  产权车位成本与计税
  
  根据《国税发》31号文件，第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算”
  
  根据上述文件，对于产权车位，是开发企业开发的一个产品类型，其成本单独核算，也就是说，你把它当作商业产品来考虑就OK了。
  
  产权车位的成本核算方式主要有以下两种计算方式。
  
  第一种模式：按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本。
  
  也就是说，将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。这种模式，虽然计算简单明了，但是不能比较准确的反映各业态的开发产品成本。比较多的主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，普遍采取此模式。
  
  其计算公式为：
  
  地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积
  
  第二种模式：把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计算地下车位成本。
  
  这种模式，能比较准确的反映各业态（住宅、地下车位、商业等）的开发产品成本。企业希望主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，采取此种模式。
  
  
  人防车位成本计税
  
  一、成本分摊
  
  根据（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
  
  换句话说，其开发成本已经全部分摊到其它可售面中。因此，在讨论人防车位的涉税事项中，只能计算收入，成本按照 0 来处理。
  
  二、税务处理
  
  1、增值税：（无争议）
  
  如果一次性转让永久使用权（即一次性性签定20年以上，含20年）则按照销售不动产征收增值税。否则，按不动产租赁增收增值税。
  
  2、企业所得税：（主流方式）
  
  主流观点是，若转让永久使用权，则按照销售，一次性确认收入；否则，按照租赁处理，可在租赁期内分期确认收入，分期缴纳企业所得税。
  
  3、土地增值税：（主流方式） 2019-10-21 06:17:09