占公摊面积应怎样处理?房屋公摊面积被人占用怎么处理

• 131****8256 目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。
  一般多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。
  不应计算为公用建筑面积的：
  1、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
  2、作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
  3、楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
  4、公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
  5、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积
  公摊面积的计算参考。
  1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
  2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
  3、外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
  4、斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面 2019-10-13 15:42:26
• 137****7154 你们小区有物业，你可以向物业举报，有业委会可让业委会代表业主向法院起诉，要求其恢复原状，对于杂物，你可以以侵犯相邻权中的通行权（影响你通行的情况下）向法院起诉 2019-10-13 15:42:22
• 156****6448 买房时经常会听到置业顾问说这个房屋公摊面积小，如何如何划算~但我们对公摊面积只是概念上的理解，具体公摊多少才算合适似乎并不明确。
  
  
  
  
  
  
  公摊问题似乎是国人困扰了很多年的问题。更有甚者！黑龙江惊现公摊面积达到50%！也就是说100平米的房子，购房者使用面积仅有50平米。换句话说，明明买的是经典大三居，可**后却成了单身公寓，而这凭空少了的50平米就是所谓的公摊面积~真叫人瞠目结舌！
  
  
  
  
  
  
  
  公摊面积到底咋算？
  
  
  
  所谓公摊面积官方给出一大堆解释，简单来说，就是整个大楼的公共区域面积加起来反摊到每个户口上分别是多少面积！
  
  
  
  
  
  
  而这些都可能被称为公摊面积（各地区有别）：电梯井、楼梯间、设备间、管道井、变电室、垃圾道、公共门厅过道、值班警卫室、共用墙体、管理用房、公共用房等。
  
  
  
  此外！共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。一不小心，公摊面积可能就“吃掉”了房子的一半！
  
  
  但是，对于开发商而言，住宅建设总要有一定的公共空间的，比如消防通道、电梯井、垃圾站等等，这些空间都有购房者来承担，因此所产生的费用也理所应当由购房者承担！
  
  
  
  
  
  
  可是对于普通老百姓而言，从国际上看大多数公摊面积是按照套内面积算房价的，并没有所谓的公摊面积~加上目前国内没有明确法律规定相关法条，因此属于信息不透明，这样就会让一些不良开发商钻空子！公摊面积似乎已是明面儿上的 “霸王条款”了！
  
  
  
  
  小编有个疑惑
  
  
  
  那既然垃圾站、警务值班室都算公摊了~车位是不是也得算公摊面积？那为什么还要公开叫卖车位呢？为什么还要花钱买车位呢？
  
  
  
  那如果购房者楼层电梯口算公摊面积了，我们拿电梯小广告来说，每年的电梯广告年收入数十万乃至上百万元，广告收益轻松赚！这种收益是谁收取了？为啥从来没见要分配到每家每户呢？
  
  
  
  
  
  
  
  得房率在80%左右比较合适
  
  
  
  通常来说，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。我们了解到目前呼市项目像慧谷臻园、中梁·首府都是将赠送面积抵扣掉一部分公摊面积，公摊面积小，使用面积自然就大，得房率也相对来说比较高。
  
  
  
  慧谷臻园：400-660-3885转80011
  
  中梁·首府：400-660-3885转80011
  
  
  
  
  中梁首府效果图
  
  
  
  买房过程中你还遇到过
  
  有关公摊面积的其他问题吗
  
  欢迎留言分享~ 2019-10-13 15:42:18
• 144****6619
  房地产企业车库、车位、地下停车场产权之争？
  
  
  一、地上、地下停车位权属规定
  
  
  依据法规：《物权法》（2007年10月1日起施行）第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
  
  
  二、人防工程非战时做车库或车位，所有权的归属
  
  
  依据《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程。”
  
  
  人防工程车位的投资人究竟是谁？
  
  
  对于非战时目前存在两种说法：
  
  
  1、业主是投资人说，如果人防车库建设成本做公配分摊入可售成本，则地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人；
  
  
  2、开发商是投资人说，因人防的建议投入是开发商直接投资的；
  
  
  三、司法案例对地下车库、车位产权归属，法院的判决结果也不尽相同
  
  
  1、南京市鼓楼区星汉城市花园案例——地下车库产权归业主共有：
  
  
  2003年11月，南京市鼓楼区法院做出全国首例判决----星汉城市花园的地下车库归业主共有。这是法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。
  
  
  开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。
  
  
  2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。
  
  
  据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
  
  
  对于此案判决结果，司法界也有很大争议：
  
  
  混淆概念一：土地使用权和地下空间开发权：在南京市鼓楼区人民法院的判决中，其中一个非常重要的理由是该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，开发商不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。这里法院忽视了非常重要的一点是小区地下车位是建设在该小区的地下，其利用的不是小区土地上方已有的空间，而是在地下开挖的空间，地下车位正如地上房屋一样，都是发展商经过投资建造形成的，不同的只是存置于地上与地下。因此，地下车位与地上的房屋一样存在所有权，所有权在未转让前都属于项目的投资人，即属于发展商。全体业主取得的土地使用权包括的范围仅仅是地上空间部分权利，也就是计算建筑面积，影响容积率，决定土地出让金金额的部分。而地下车位是不计入建筑面积，也与容积率无关。 2019-10-13 15:42:14
• 144****4189 这个消息来自，
  
  住房和城乡建设部官方网站发布的通知：
  
  
  
  《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》
  
  
  
  
  
  里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中《住宅项目规范（征求意见稿）》中指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，此条内容受到了广泛关注，引发各种解读和讨论。
  
  
  
  
  
  
  
  一些人认为，这是房价逐渐透明化的重要一步。记者随机采访了一些昆明市民，大家都认为这样的规范是好事儿。
  
  
  
  市民：“那肯定好啊，那面积就增加大了，负担就减少了。”
  
  
  
  市民：“我觉得还可以。因为它外面的面积很多，占用的都是自己家用不到的面积很多，只算室内是可以的。”
  
  
  
  也有人认为，这一规范的出台是房价上涨的信号，房地产商不会做亏本生意，**终还是羊毛出在羊身上。
  
  
  
  
  
  
  
  记者注意到，征求意见稿中还提到，商品住房将实行全装修交付，还明确了三点规定规范，分别是户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成。给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位。
  
  
  
  其次，供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件。
  
  
  
  
  
  另外，住宅使用年限不能低于50年也在此次《住宅规范》征求意见稿中有所提现。
  
  
  
  
  
  
  
  新规范中，对住宅使用面积也有了一定的规定，主要分为成套房和单间房，规定由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成成套房的使用面积应不小于30平米。市民如有其它建议，也可到住建部官方网站与其进行沟通。本次意见征集截至时间为2019年3月15日。
  
  
  
  如果真的取消公摊会带来什么影响？
  
  
  
  2019-10-13 15:42:09