夫妻房产分割实务的几种情形有哪些?

【法律咨询】处理离婚并分割夫妻共同所房产案件经常遇原、被告双方对诉争夫妻共同所有唯房产各自主张所有权方(或双方)同意竞价又均申请评估、亦均申请拍卖时房产何分割困惑因高人民法院关于婚姻法司法解释对此情形没有明确规定审判实践对于样房屋应该何处理【律师解答】此情形下应由法院依职权委托评估诉争议房产判归方所有由取得房产方向另方支付对价【律师分析】法院应依职权委托评估诉争议房产判归方所有理由下:其从评估方式方法看虽对房产价值之评估实务多依据当事人申请并未当排除特定情形下法院依据职权进行评估之情形(对涉及国家、集体等社会公共利益时法律已确规定依据职权进行评估等);而解释二第二十条……(二)方主张房屋所有权由评估机构按市场价格对房屋作出评估取得房屋所有权方应当给予另方相应补偿……之规定亦表明该解释条款制定时高人民法院亦未排除法院特定情形下依据职权对上述房产进行评估情形故笔者认评估仍分依申请评估和依职权评估两种情形而该两种情形离婚房产分割诉讼亦会因某种特定情形而同时存;其二从离婚诉讼复合性分析解除婚姻关系与分割共同财产显具有依附性和复合性(前所述)离婚当事人均主张房屋所有权而均未明示放弃房屋所有权情况下离婚时并解决房产价值及归属便成复合之诉应有内容也系离婚当事人双方应有之合意根据复合之诉并解决原则对上述情形下诉争房产依据职权评估进行分割符合复合之诉性质及处理原则;其三、根据法院得拒绝裁判规定看原告起诉既符合条件其诉讼请求(即要求分割房产)也已经具体明确情况下法院没有理由对此进行审理并作出裁判当事人竞价、申请评估和拍卖只离婚当事人之诉由均能构成法院拒绝对该请求进行实体审理法定理由否则即触犯了法院得拒绝裁判基本原则客观上也会增加当事人诉累亦利和谐社会构建通过上述分析笔者认上述情形下对诉争房产由法院依据职权进行评估有法理依据实务也合理行需要说明解释二第二十条规定了双方对夫妻共同财产房屋价值及归属无法达成协议时人民法院按下情形分别处理三种情形即()双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得应当准许;(二)方主张房屋所有权由评估机构按市场价格对房屋作出评估取得房屋所有权方应当给予另方相应补偿;(三)双方均主张房屋所有权根据当事人申请拍卖房屋所得价款进行分割从该规定来看似乎没有规定双方均主张房屋所有权而方(或双方)同意竞价、双方又均申请评估和拍卖时房产何分割处理情形由此给本文所涉问题实务处理带来了困惑应当说该困惑之发生虽具有偶性细寻起来有其发生必性和存普遍性该问题俚清也有利于对离婚诉讼房产分割问题进行全面理解和把握具有定实践意义笔者通过上述多层面分析认该种情形下房产处理虽未该条款未予明文规定应隐含解释二第二十条第(二)项之该理解也应系该解释出台之应有之义

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《婚姻法》第十七条：“ 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;)(五)其他应当归共同所有的财产。”根据上述法律规定如果是夫妻一方是因法定继承获得的遗产，离婚时视为夫妻共同财产进行分割。

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不是，如果是婚后房产，不影响房屋产权分割的，等房产证办下来，分割房产就可以了。离婚房屋分配：离婚后法院判决离婚后房产款是对半分，如果对方不卖房可以申请法院强制执行。　　由法院出具协助执行通知书和裁定持《拍卖成交确认书》到相关部门办理产权转移手续。　　根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%;超过1亿元的部分，不得超过0.5%。采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。

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有很多种类型的房产如果在协商不成的情况下是无法通过诉讼进行分割的，主要有以下几种：1.借名买的房。本人不具备购房的资格，而不得不借用具有购房资格的人的名义或者本人完全可以以自己的名义购房，只是出于逃避债务、隐匿财产等目的而以他人的名义购房。根据我国物权法的相关规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权的归属的。2.以子女名义买的房。如果房产证上登记的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人，作为父母除非为了孩子的利益考虑，否则不能处分此房屋。3.商品房无产权证。对于该情形，在离婚财产分割中，若双方当事人无法协商一致起诉到法院时，法院就会以产证无法认定而不做处理。4.买的二手房未过户。对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当事人未能就此达成一致，法院会因该房屋的产权涉及案外人而不作分割。要么先中止本案审理，待当事人另案诉请确认产权后再恢复庭审；要么在本案中不作处理，只对其他财产进行分割。5.自建房未审批。违规自建房不论是否在合法的宅基地上所建还是违规占地所建，对于房屋的使用者来说都不具有合法的产权。6.受赠、继承未过户。7.房改房未获得产权证。8.只有使用权没有所有权的房屋

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1、对开发商而言，如下主要原因都不能办理房屋产权证：①利用集体所有土地开发的项目;②未经立项批准的项目;③未取得规划审批的项目;④没有销售许可证又无大产权证的房屋;⑤未经验收或验收不合格的房屋;⑥土地或房屋未解除抵押的;⑦开发商未交纳相关税费的。如果是开发商的原因，那么就应该查明到底是什么原因导致不能按期房屋所有权证?如果是项目本身合法只是由于验收滞后或开发商工作效率不高，那么应督促开发商尽快完成应由其办理房产证应尽的义务。如果是项目违法，永远也不能办理房屋产权证，那么建议购房者尽快做出决策，或退房，或要求开发商承担损失，不要拖延，以免延误了解决问题的**佳时间，使自己的损失扩大。2、对购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：①购房者没有交纳相关的税费;②没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明;③委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的。如果是自己的原因，应积极与开发商和房屋发证主管机关配合，争取在**短的时间内将房产证办下来。对于房屋所有权证的问题，建议购房者在签订《商品房买卖合同》时就做出明确约定，比如约定房屋的所有权在房产证办理完毕后发生转移，或者约定办理完毕房屋所有权证的时限，如270天，如果在规定的期限内不能办理完毕，那么给开发商一定的宽限期，但宽限期内开发商应承担一定的违约责任，以督促其尽快履行义务。如果在宽限期内仍不能办理完毕，那么购房者可以选择退房，并要求开发商承担总房价款一定比例的违约金。　　相关知识延伸阅读：哪些房屋不能取得房产证1、属违章建筑，根本无法取得产权证的房屋，租赁合同无效。这类房屋是指违反城市规划要求，未经城市规划部门批准建设的房屋，违章建筑是不受法律保护的，故应责令强制拆除，租金应予以没收，上交国库。2、未取得验收合格证的房屋不得出租，包括验收不合格、未正常验收的租赁合同无效。这类房屋因存在质量问题和其他问题而未取得验收合格证，或者不清楚是否符合国家建筑法律法规，对承租人的居住与使用将构成威胁，特别是未经公安消防验收合格的，法律有明确规定不得使用，即《消防法》第十条规定：“……按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”3、已经验收合格，产权证尚在办理中的，房屋租赁合同有效。因为这类房屋法律是赋予权利人可以使用的，自然包括出租。4、经出租人同意承租人转租的房屋租赁合同有效。其依据是《合同法》第242条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

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