碰到一房多卖怎么办?关于二手房一房多卖的情况

• 135****3781 为防止一房二卖情况的发生，物权法设定了预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制房主再次处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
  如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。
  预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
  因此，要防止一房二卖，只进行预告登记还不够的，还要及时办理产权过户，办出自己的产证，才能彻底保证房屋的物权。
  二手房网签也可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。
  同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。法律依据：《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
  预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2019-09-24 05:41:01
• 154****7106 1、已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利。
  
  当然，如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户的，其他购房人可以主张商品房买卖合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。
  
  2、未办理过户登记的其他购房人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的商品房买卖，仅仅使买卖合同发生法律效力，但房屋的所有权并没有转移。所以，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  
  导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现，不能取得房屋的购房人，均可以要求商品房出卖人承担违约责任。
  
  包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  3、合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险。
  
  所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到法院起诉开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。 2019-09-24 05:40:57
• 155****9805 “一房二卖”的房子到底归谁？
  
  如果购房者遇见了“一房二卖”的情况，并不能因为自己是先订立合同的人，便主张房子归自己所有，具体还要分以下情况进行讨论：
  
  1、当事人中的一方已办理过户
  
  根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，不管你是先订立房屋买卖合同的人，还是后订立买卖合同的人，只要一方已经办理了过户，房子便归其所有。
  
  2、当事人均未办理过户且未交房
  
  按照《物权法》规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以，如果当事人都还没有办理房屋过户登记手续，且房屋也未交付，房屋所有权便归已办理预告登记的一方所有。
  
  3、当事人均未办理过户及预告登记手续
  
  根据《解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以，如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续，那么房屋便归先行实际占有房屋的人所有。
  
  4、当事人均未办理过户及预告登记手续且未交房
  
  如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续，而且房屋也还没有交付，那么房子便归先支付了房屋价款的人所有。
  
  遇此情况，购房者如何维权？
  
  这需要根据出售方是开发商还是二手房业主来进行讨论，具体如下： 2019-09-24 05:40:53
• 151****8048 房屋买卖的过程中存在很多不确定的因素，所以发生自己意料之外的事情也是很常见的，作为购房者，如果想要减少购房风险的发生，只能自己提前多了解一些相关的内容，做好防范措施，特别是针对房屋产权的问题，二手房买卖过程中发生的产权纠纷就不少，今天小编就来讲讲，什么情况下可能会遇到一房多卖？如何避免呢？
  
  
  
  
  
  
  
  什么情况下可能遇到一房多卖？
  
  
  
  1、购买没有房产证的房子
  
  
  
  购买没有房产证的房子就很容易遇到一房多卖的情况，因为没有房产证就不能办理过户手续，这种情况下，卖家就很有可能收了你的钱之后，再联系其他的买家。虽然没有房产证的房子价格很便宜，但购房者可千万不能贪这点便宜，购买了没有房产证的房子，随时都要担心房子下一秒就不是自己的了。
  
  
  
  2、房子还没过户
  
  
  
  购买带有房产证的房子也可能会遇到一房多卖的情况，只要房子还没有过户就不是属于你的，卖家还是可以将房子再出售给别人。所以在办理购房手续的过程中，购房者一定要积极督促卖家办理产权过户手续，并且利用购房合同对其进行约束，如果对方明显在拖延办理产权过户手续的时间，则购房者可以根据购房合同索赔。
  
  
  
  如何避免遇到一房多卖的情况？
  
  
  
  1、进行预告登记
  
  
  
  房屋预告登记的作用有很多，其中一种就是可以有效地防止一房多卖的情况发生。如果你购买的是期房，在等待房屋交接的这段时间里，开发商很有可能也会将你购买的房子卖给其他人，但如果你办理了房屋预告登记，开发商在没有得到你的书面同意的话，就没有权利处分该房屋，并且房屋登记机构也不予办理，从而达到限制开发商一房多卖的目的。
  
  
  
  2、及时办理网签
  
  
  
  在房屋买卖交易的过程中还有一种方式可以有效的预防房子被卖给多个购房者，那就是网签，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益。由于网签这种方式是公开透明化的，办理了网签手续的房屋，购房者就可以在网上查询到该房屋的交易状况，另外购房者在签订购房合同时，也可以加重一房多卖的违约责任。
  
  2019-09-24 05:40:49
• 145****1632 却遭遇“一房两卖”，
  
  实在令人无法接受。
  
  如何维护自己的合法权益，
  
  正面的经验与反面的教训令人警醒。
  
  
  反面教训
  
  
  合同履行的优先性是否与签订合同顺序有关？
  
  
  2015年12月，李莫愁与杨过签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨过将其所有的203号房屋出售给李莫愁。李莫愁按约定支付杨过定金10万元。
  
  2016年3月14日，杨过与沈万三又签了一份合同，将203号房屋出售给沈万三并办理了网签手续。沈万三支付定金38万元，随后办理了按揭贷款手续，并缴纳了相关税费。
  
  2016年3月21日，李莫愁向杨过交付购房款，杨过以各种理由拒收。后来李莫愁得知杨过已将房屋另行出售，遂向法院提起诉讼，请求法院判决杨过继续履行合同并协助过户、赔偿损失。
  
  北京市东城区法院一审判决驳回李莫愁的诉讼请求。
  
  李莫愁不服提起上诉，北京市二中院经审理维持原判。
  
  李莫愁明明先签订了有效合同，
  
  而且也付了10万块，
  
  为什么打官司还败诉了呢？
  
  
  
  
  
  
  案例解析
  
  李莫愁与杨过及杨过与沈万三签订的合同，都是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，均合法有效，因此李莫愁与沈万三都是203号房屋的合法买受人。
  
  这两人都还没有办理房屋过户登记，也没有实际占有房屋，但从合同的履行程度来讲，李莫愁只支付了10万元的定金，而沈万三支付了定金38万元，并且办理了按揭贷款审批手续、缴纳了相关税费，显然沈万三履行合同的程度更深。
  
  2019-09-24 05:40:45