赠送的面积出质量问题怎么办?赠送面积需要注意的事项有哪些？

• 156****9976 质量问题决定了产品的根本。
  会影响你的企业的声誉,知名度; 会影响企业的形象和竞争力; 直接决定企业的生存。 质量就是生命线。在当今这个社会,物质极其丰富,不论是生产资料的消费者还是生活资料的消费者都有充分的购买能力、选择渠道和选择权利,质量就成为影响企业生存和发展的至关重要的因素。经营能力是影响企业盈利的关键因素。 2019-09-09 21:03:41
• 136****5789 开发商**常“送”的面积便是在旧版《规范》中不算面积的飘窗，有的甚至还有可能是假的飘窗，而业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。在**新出版的《规范》中规定，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应该要按照板面积进行计算。如果说楼层的盘层高在2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗必须要离地面至少0.6米，不然就应该按照半面积进行计算。
  2、露台：
  一般的露台都是房间的外面的，所以说是不应该甲酸到建筑面积中去的。关于露台的权属问题，大家在购买之前就应该有所了解的。
  如果露台是在房屋的公共区域，那么其就是属于全体业主所有的，住户不能单独使用；如果露台处在一个与自己房屋相连的独立空间，而且其他业主无法进入的话，那么开发商可以将露台的使用权指定给唯一业主。所以买房时，购房者一定要弄清楚露台的所有权。
  3、地下室：
  高层、小高层和多层建筑的地下室一般都是作为车库的，而车库是和住宅分开计算产权的，但是通常来说别墅的地下室应该不会计入到总的建筑面积中，而是属于赠送空间，给购买住宅产权的业主单独使用。
  4、挑高复式户型： 2019-09-09 21:03:37
• 144****5303 常见的赠送面积，一般以凸飘窗、阳台、地下室等形式呈现，而且真正的“赠送面积”购房者是不拥有产权的，只享受使用权。所以，当购房者家里涉及到出卖房屋、拆迁、继承或者抵押时，计算的面积按照房产证上的面积来算，而房产证上的面积并不包括赠送面积。
  阳台
  阳台是建筑物的室内延伸，比较常见的有悬挑式、嵌入式、转角式三种。但是，在赠送阳台的规则里，全封闭与未全封闭差别很大，全封闭按照全部面积计算，而半封闭按照一半的面积计算。
  露台
  露台是指住宅中的屋顶平台或者为了建筑物的结构上的需要或者改善室内的组合而在其他楼层中做出的大阳台。有了露台，能够提升消费者的生活质量。露台本来就是免费赠送的，虽然有了它能够使得建筑物更加美观，更让人心动，但是，它是不计入建筑面积的。
  飘窗
  一般都呈矩形或者梯形，飘窗有内飘窗和外飘窗两种。飘窗是否计入建筑面积，取决于飘窗台到天花板的高度，如果高度低于2.2米，则不计入计入建筑面积，此外，低于2.2米的落地窗也不计入建筑面积。
  阁楼 2019-09-09 21:03:34
• 145****5128 朱春苗，上海市建纬（杭州）律师事务所专职律师。
  
  
  
  编者按：
  城市建筑.jpg
  
  在商品房开发建设过程中，建设单位为突破容积率指标的约束，赠送面积改造方式层出不穷，但由于商品房改造行为并未办理合法审批手续，已实质违反了行政规划管理规定，履行过程中又缺乏规范的履约控制措施，导致因赠送面积改造引发的纠纷不断。本文试从法律实例出发，就赠送面积改造所涉之法律问题，包括买受人主张欺诈撤销问题、赠送面积存在质量瑕疵情形下的救济途径问题以及逾期办证法律风险的承担问题等作一简要论述。
  
  本文在第四届杭州律师论坛上荣获优秀论文二等奖。
  
  
  
  
  
  
  
  
  商品房地上总建筑面积为建设用地面积与土地容积率之积数，而在国有土地出让时，相应的建设用地面积及容积率等经济技术指标已然明确。在既有容积率指标的约束下，通过何种方式**大程度地实现利润，同时保持乃至增加商品房的市场竞争力是出卖人需要解决的一大难题。循着该思路，实践中出卖人利用商品房建筑设计规范的漏洞，通过商品房改造方式实现“赠送面积”、提高房屋得房率，从而增加房屋使用面积已成为现房地产市场中的常见方式。但由于商品房改造行为并未办理合法审批手续，已实质违反了行政规划管理规定，并在一定程度上可能危及房屋的使用安全，实际履行中又缺乏规范的履约控制措施，导致因商品房改造而引起的法律纠纷层出不穷且纷繁复杂。
  
  
  
  
  
  一、赠送面积改造之常见方式
  
  
  《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）、《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）从国家层面详细规定了建筑面积的计算方式和测量规则，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（建房［1995］517号）明确了商品房套内建筑面积与公摊建筑面积的计算规则。各省、市根据实际情况就建筑面积、容积率的计算问题也都有细致规定，如浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（DB33/T 1152-2018）在国家规范的基础上进一步规定了建筑面积的计算规则，并较之前的规定更加详细和严格。现房地产市场中，出卖人通过改造方式拓展面积，主要就是通过对相关建筑面积计算规则的利用或规避来实现的。
  
  
  
  （一）凸（飘）窗
  
  出卖人利用关于飘窗的面积计算规则，通过控制飘窗的窗台高度、进深、窗台至上方结构底板的高度等手段，从而使飘窗面积不计入建筑面积。该种方式，其实应属合理利用规则的范畴，但部分出卖人会将飘窗设计为用砖块砌起来的“假飘窗”，买受人可以直接拆除使用，这部分就属于房地产市场上真正的“赠送面积”。当然，也存在出卖人原设计建造的实为混凝土浇筑的“真飘窗”，但部分买受人擅自进行拆除以拓展使用面积，这就容易给房屋的质量和防水等带来重大隐患。
  
  
  
  （二）阳台
  
  建筑主体结构外的阳台，也即悬挑阳台，因其仅计算二分之一的建筑面积，故出卖人常将阳台设计为悬挑阳台，后期再统一施工封闭，作为赠送面积的改造方式之一。还有的出卖人为使阳台面积不计入建筑面积，将其设计为通高阳台、错层阳台等，再通过施工改造，将楼板浇筑或者是设置阳台顶棚，从而将其转化为套内实际可使用面积。
  
  
  
  （三）设备平台 2019-09-09 21:03:30
• 136****7590 一、装修前需要做的
  从打算装修到开始装修这段时间里其实有不少事情要做，算是装修前的准备工作。装修看似挺简单的，其实也是项大工程，装修过的人肯定深有体会，当年第一次装修后，我甚至暗暗发誓以后一定要买精装房，不过好了伤疤忘了疼。总之，装修是一项复杂而又繁琐的工程，既然你已经打算开始装修了，那事先有个心里准备总没坏处。先来说说装修前需要做的一些事项。
  
  1、查看新房，检查漏水
  
  
  ▲外墙漏水造成的泛碱现象
  
  我觉得装修前很有必要去新房里看看，虽然之前交房时也会验房，但有些质量问题不一定能在验房马上发现。举几个例子来说吧，例如卫生间漏水问题，验房时如果卫生间楼顶板没有明显的裂缝，你也发现不了什么问题，但是如果你楼上那户人家入住后就不一样了，如果有问题就会立即显露出来，楼板的裂缝会造成漏水，套管和楼板交接的位置也可能造成漏水，要是楼上人家卫生间的防水做得比较到位那也不会有问题。还有外墙的渗水以及窗户的密闭性，可能交房时近几天没下过特别大的雨，所以验房时你不一定看得到渗水现象，你可以等下过暴雨后去看看，**好是那种夏天的台风雨，很多漏水问题会在这种极端天气中显露出来。上图为外墙存在裂缝所造成的墙体渗水和泛碱。所以在交房之后到装修之前的这段日子，建议有空还是多去新房子里面转转，发现问题可以尽快联系物业整改处理，尽量把所有存在的质量问题在装修之前统统解决掉，要是装修好后才发现那就麻烦了。
  
  顺道附上一篇验房攻略，装修之前房屋交付时的验房也十分重要，这也是装修前的必要步骤。通过验房找出存在的质量问题，并把这些质量问题解决了，这对日后的装修有事半功倍的效果。
  
  
  纯干货！建造师教你如何来验房
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  2、确定装修风格、装修预算、装修模式
  
  
  ▲各种装修风格的效果图
  
  打算装修前肯定先要确定好装修风格，所谓装修风格也就是设计风格，大致有现代风格、田园风格、中式风格、地中海风格、东南亚风格、美式风格、古典风格、日式风格、北欧风格等等，这个其实也没啥好讲的，完全是看你自己选择了，萝卜青菜各有所爱，如果没啥概念的话，可以看看各种装修风格的图片，找找感觉，我相信等你一轮看下来心里也就有底了。
  
  接着就是装修预算了，花多少钱办多少事，打算花多少钱来装修肯定要事先确定好，这点还是比较重要的。你可以根据自己的经济实力以及这次装修打算要花费的钱来框出装修总预算，然后几个大的项目也要划分出单项预算，如装修半包费用、家具家电购买费用等等。不过根据身边不少人的装修经历来看，很多人**终还是远超预算，不管是装修主材还是家具电器，选购时可能会觉得稍微超出一点预算无所谓，但是整个装修过程需要购买的东西实在太多了，如果每项都超出一点，那**终算下来总的花费会超出预算很多，所以在整个装修过程中各项支出都要大致按预算来，如果某样东西花费超过预算了，那购买其他东西时可以适当降低预算来平衡一下。 2019-09-09 21:03:26