现在一手房房价受什么因素影响？

对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等。社会因素,包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要,进而影响房价的上升或下降。经济因素,包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说,经济发展稳步上升会导致住房需求增加,引起房价上涨,反之则房价会趋于平缓甚至下跌。

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1、宏观因素。主要包括：成本因素。城市地价的平均水平、建安成本、资金成本（利息）、税费额度等决定一个城市房价的平均绝对水平。供求关系。供不应求时，拉动成本上涨，利润水平也会增加，房价上扬；供过于求时，地价会下滑，有产税费、资 金成本也会下降，利润空间被压至**小，房价下跌，跌至成 本加**低利润水平。城市建设、经济发展水平。这是成本因素及供求关系的衍生因素。城市建设经济发展水平提高，会加大建房成本，增加供给和需求，特别是增加需求的总量和购买力，促使房 价上涨。人地关系。人地关系即城市建成区或规划区人口与土地在数量上的对比关系，特别指现实或潜在可用于商品房建设的用地面积与有住户需求的人口数量之间的关系。人多地少，则存在现实的或潜在的供不应求的局面，会使土地变得更珍贵；少地多，土地供给弹性大，地价就不会 太高，房价也会便宜些。变化趋势。上述各项因素的未来变化趋势，影响开发商的定价水平和购房者购房时机的选择。当某种决定记价上涨 或下跌的因素发展趋势为大多数发商、购房者公认的时候， 就会对现在的房地产价格水平产生影响。2、微观因素。主要包括：成本因素。城市各处房价的差异，在很大程度上是源于成本差异。下述很多因素也都直接或间接地影响建房成本，进而影响房价，如位置差异导致地价差异，进而导致记价更 大的差异；设计、装修标准不同，建安费及装修费就不同， 房价自然也会有相应的差别。位置。位置是影响城市内部房地产价格水平的**重要因素，大家公认的好位置、好环境，往往也是城市建设投资、环境投资长期积累的结果，土地成本自然居高不下，加之购 房者对好位置需求热情高，开发高有机会提高利润水平，由此导致好位置房价高出差位置房价几倍乃至十几倍。规划设计水平与装修标准。小区规划与建筑档次提高了，人得到更多购房者的青睐，提高档次需要以增加投资为基础， 自然会使房价提高。此外，小区与住宅的设计标准与未来小区居住人口的素 质相互影响。高标准高价位，入住人口素质较高，高素质居 住人口同样能维护小区良好的环境质量与设计水准，因而促 使房价进一步提高；普通住宅区，通俗是位，入住人口杂乱， 小区环境质量难以得到有效维护，房价也难以进一步提高； 如果有治安隐患，环境脏、乱、差，可能导致房价下降。住宅平面格局。内部功能设置、面积分配都会直接影响 房价。卧室、厅、厨、卫等功能如果按购房者要求，设置齐 全、合理，面积分配适当，购房者在价格上就人宽容一些， 开发商则有机会提高价格。在以建筑面积计价时，住宅套内 有效使用面积大，分摊的公用面积少，即使开发商适当提高 房价，购房者也会乐意接受。配套设施。包括小区内生活服务配套设施及住宅内水、电、气、等配套设施。配套设施齐全，房价就可以提高，特 别是中**与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配 置高级设施，如 24 小时热水供应、消防报警、高级电梯、防 盗对讲、卫星天线入户等设施，提高的价格要比追加的投资 多得多。交付使用时间，已使用时间及剩余使用年限。以新建的、即购即住的住宅房价为标准，尚未交付使用的期房及已使用 过的存量房，价格都要打折扣。期房房价要考虑提前会款的利息的因素和能否按时按质交付使用的风险因素。

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房地产价格的影响因素主要有以下几个方面：房地产自身的价值。引用政治经济学的原理，商品的价值是价格的基础，价格是价值的表现形式，房地产的价格主要由其的价值决定，是由凝结在商品中的无差别的劳动决定供求关系的影响。商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响。供给大于需求，生产过剩，商家为了促进销售，会降低出差来拉动需求。供给小于需求的时候，供不应求，会出现物以稀为贵的现象。消费者愿意以较高的价格获得商品，这时商品的价格会上升。房地产市场需求较大，会出现哄抢的情况，此时房地产市场价格会上涨；反之，若房地产市场房子挤压过多，开发商为了尽快销售出去会降价销售，房地产价格会下降。受政府政策的影响。房地产市场的价格会对其他行业产生影响。适当的时候，政府会采取相应的政府宏观干预进行调控。当前，房地产行业价格过高，政府采取限贷限购策略，抑制需求，使房地产价格趋于平稳。

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地段、交通、学区、房屋状况和市场趋势。经验告诉我，细节决定成败。

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首先你要明白房价的构成要素即成本为哪些.主要有1、土地费用 约占20%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费 他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如**，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。5、管理费用 在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。由此可以看到,房地产的成本中**没有理由叫房价高的应该是政府了,因为地方政府将地价作为财政收入的重要组成部分,这些年,年年出地王,大部分收入由地方财政笑纳.地方政府将卖地作为主要收入,而且房地产开发对于当地经济的带动程度非常之大.所以即使大部分人因为高房价而叫苦连天的时候,地方政府在创造政绩的过程中,绝对不会因此而有所收敛.即使中央在出台了一系列打压房价的政策之后,房价依然我行我素,这是制度问题,而且事实证明房价在08年是越打压,越反弹,估计这次政策也是如此.现在已经出现了面粉(即地价)比面包贵(房价)的奇特现状.现在的情况是,无论中央政府还是地方政府不能也不愿意看到房价暴跌,大家可以看到,在以经济建设为中心的中国,现在中央政府的暧昧态度,打压房价不是没有办法,是他不能也不愿意,在这个房地产业如此红火的今天,过度的打压房价,第一是地方政府不愿意,这样造成地方财政的困难.第二会导致大量的房地产企业无法生存,这里可以解释一下,房地产行业绝不是独立存在的,这个行业的不景气,会直接导致上游的钢材价格下跌,水泥价格下跌,各个行业的减产,工程的停工,又意味着大量的工人收入减少或者失业.同时也会造成银行的贷款减少,对于银行的损失也是非常大的,而地产和金融股又是大盘的权重股,股市大跌,以上种种对于扩大内需来说是极为不利的.这样导致的经济增长明显放缓,显然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出台国十条之后又无下文的做法,很显然是在安抚民心,可以预料的是,未来的房价还会继续上涨,因为目前政策打压的只是那些中小炒房者.对于开征房产保有环节的税,今天新闻里面明确指出未来三年不会出台,这很显然是对既得利益集团的一种妥协.真正的大炒房者甚至不需要从银行贷款,这样第三套房贷政策完全打压不了他们.有炒房者说很多官员手中都不止2套房产,这或许也是保有税出台的一个困难之一吧.而且在未来一段时间,因为中国的刚性需求非常旺盛,而房地产业的实际情况又是供不应求,所以房价的继续攀升会在情理之中.但是我个人认为,在未来的10年甚至20年之后,当这波生育高峰过后,大家可以想想,现在我们父母至少一套到两套房产,而80后90后结婚必要购买一套房产,你想那8090后的小孩们还会为房产着急么? 我想不会了吧.

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