哪家银行房产抵押贷款？谁比较清楚的，可以分享下吗？

公积金贷款是由公积金管理中心统一委托各银行办理的，其利率是国家统一规定的，不存在哪高哪低的问题。 只是涉及各银行服务水平和办理快慢的问题。 具体选择哪家银行一般要看你所的公积金是由哪个公积金管理中心管理的，不同的管理中心委托的银行是不一样的。

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住房抵押贷款，是指贷款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。 一、房屋要求 1、房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押； 2、房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年； 3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证； 二、贷款人要求 在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款。 1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力； 2、没有违法行为和不良信用记录； 3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证； 4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息； 5、银行规定的其他条件。

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科学地确定房地产抵押价格，应当考虑以下四方面因素：第一，房地产抵押价格应当是未来贷款到期偿还时的变现价格，必须考虑贷款存续期间房地产市场的风险对抵押物的影响。 　　第二，影响房地产价格的因素除了社会经济发展状况、房地产制度、政策以及城市规划等宏观因素外，还包括房地产的区位、利用方式、预期收益、建筑物质量等个别因素。在对这些因素进行分析和测算的时候，应当遵循保守性原则，谨慎地预测房地产市场的发展，较低程度地考虑房地产的增值。 因此，要正确估计抵押期内宏观和个别因素对抵押房地产影响的程度，在具体测算时应侧重考虑对预期可能产生的不利因素，而对预期不确定的收益或**因素较少或不予考虑。　　第三，金融机构在贷款合同到期后如无法收回资金，就会尽快将抵押房地产强制拍卖或出售变现。 但是，抵押物所能实现的价格一般都低于正常的市场价格水平，这是因为：首先，在实践中处置抵押标的物绝大部分都是通过拍卖的方式来实现的，拍卖不能讨价还价，要求竞买人在短时间内作出是否应价的决定，并且一经成交就要一次性付款，而房地产恰恰具有价值量大的特点，使一部分有购买意向的人由于顾虑投资风险而放弃了购买的机会。 同时，根据我国的法律规定，土地使用者取得土地后，不投资建设不得抵押土地，一经建设后，抵押土地时又必须将地上建筑物、附着物一同抵押，这就造成了在现实的房地产抵押中，单纯的净地抵押很少发生，基本上均为连房带地共同抵押。而这些被抵押的房地产都有自身特定的用途，如果购买者希望改变原有

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提前还款的手续：1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，**后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。

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各个商业银行的政策都不同，但大部分都是人行规定的**低利率执行。首次贷款144平以下可以贷到8成，下浮30%。但144平以上的住房贷款就不同了。比如浦发银行要求必须是或者资质良好的客户，或者是世界500强企业、公务员、医生、律师、证券业等，不能有信用不良记录，144平以上的住房才有可能，否则只下浮15%。另外，只有中农工建4大银行才有做公积金的资格，考虑到退休才能拿到公积金，必然造成贬值的问题，用公积金贷款不但能使公积金效用**大，而且减少了月还款压力。但是中农工建贷款利率好像比商业银行的高些，所以很多4大行贷款的人常常转按揭到商业银行。具体怎么做看你了，如果只是到商业银行做的话，招商、浦发感觉还不错。不过招商客户经理很喜欢缠人和忽悠人就是了。浦发还是专业些。另外，找代发的银行贷款没什么必要，收入证明和存折流水很容易弄到，银行的系统也不是所有部门对客户的资源共享的。信用卡也是由信用卡中心负责，资料貌似还是要提供的，除非银行的人自己拿你的资料复印去做。做公积金的话，建议去工行，没什么原因，个人感觉工行贷款的人比其他国有银行的多很多。

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