商品房质量维权找啥部门?

一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：  一、房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；**后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。  《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。  如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。  二、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。  因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。  但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。  二、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。  《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。  所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。  《建筑法》第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的**低保修期限为：  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；  (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；  (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：  (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”  建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房 地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”  一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。  如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。  房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。  三、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。  《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。  因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。  一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。  二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。  三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。  除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。  一、房屋出现质量问题的证据；  二、出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；  三、购房人自行修复或者委托他人修复的证据；  四、购房人发生损失的证据。  如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。

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一、如何处理商品房质量问题？分清责任主体，避免多头扯皮房屋质量纠纷经常涉及三个主体：出售商品房的开发商、物业公司、建筑施工单位。那么，这三个主体各自承担何种法律责任呢？简单地说，开发商对房屋承担质量保证责任；物业公司通常对小区内公共部位承担一般的维修、管理义务；而建筑施工单位基于施工合同向开发商承担质量保证责任。只有开发商基于商品房买卖合同向购房人承担质量保证责任。所以说，如果房屋质量出现问题应向开发商提出。现实中曾出现过不少购房人在没有弄清责任主体的情况下，向物业公司或建筑公司追究责任，个别不负责任的开发商会在这一段时间转移资产或以购房人超过诉讼时效为由拒绝履行其质量保证义务。二、如何处理商品房质量问题？慎重要求退房，依法多提赔偿**高人民法院《商品房买卖合同解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和要求赔偿损失的，应予支持。”也就是说无论在竣工验收阶段还是在房屋交付使用后，只要出现房屋主体结构不合格或严重影响正常居住使用，购房人均可要求退房及要求赔偿损失。但在实践中，主体结构不合格不能通过验收的情况并不多见。作为购房人在入住后欲证明房屋主体不合格，往往须通过鉴定，但高额的鉴定费也往往会令购房人望而止步。且何为“严重影响正常居住使用”亦无明确法律规定。因此，法院因房屋存在质量问题判决退房的亦不多见。但购房人针对房屋存在的质量问题依法追究开发商的一般质量保证责任，并要求其对造成的损失依法赔偿，只要事实清楚、证据充分，一般会得到法院的支持。

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可以向当地房管、建设部门投诉，也可以考虑通过法律途径（起诉或仲裁）维权。

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找物业。让物业联系相关部门维修。房屋漏水质保期是五年，质保期是指业主进户时拿到钥匙那一天起，质保期内找开发商，质保期外找业委会启用大修维修基金，如没有交大修维修基金自己修。房屋漏水原因主要有三种：一是房屋本身存在质量问题；二是业主使用或装修不当；三是正常使用、老化造成漏水。依据漏水原因不同，相关的责任也有不同。如果解决不了，因为房屋建设的质量管理归属建设局，你可以到建设局属下的质监站投诉，质监站有权要求建设单位（开发商）和原设计单位及施工单位派人分析漏水原因以及做出整改方案，有关这件事房屋原设计院做出的有关文件也是有法律效力的。先看看开发商给你的 【住宅质量保证书】中屋面防水的保修期过期了没有，如果没有过期 开发商有义务进行维修。（开发商在保修期内不积极进行维修的 可以持【住宅质量保证书】去房管局投诉开发商）如果过期了 那么需要动用维修基金进行维修工作 这个需要物业公司申请使用的。

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延迟办理房产证的可以要求赔偿之前签订合同上的违约金，可以协商解决，不行就去房管局进行投诉。　　一般买房后拿到房产证的时间为：　　根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　　第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。　　上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。

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