个人的商业用地怎么变成住宅用地？

• 146****3597 商业用地可转为住宅用地吗?
  以西安为例，2018年5月10日，西安市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，《通知》提出，对于经过公开招拍挂的土地，严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的规划用地性质及其他规划条件执行;所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，原则上按规划执行，需要变更土地性质的，按程序报市政府研究。
  由上可知， 按西安的规定，对于经过公开招拍挂的土地，商业用地不能变更为住宅用地;对通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，要变更土地性质需按程序报市政府研究。
  商业用地转为住宅用地需要哪些手续?
  《土地管理法》第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”
  《城市房地产管理法》第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意,并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地出让金,并办理登记。
  以下为乐山市的办理程序，供参考：
  (一)申请人向市政务服务中心综合窗口提交申请材料。
  (二)综合窗口进行形式审查。对属于受理范围，申请材料齐全、符合法定形式的，当场受理并出具受理通知书;项目申请材料不齐全或者不符合有关要求的，当场一次性书面告知申请人补正;对不属于受理范围的，不予受理并出具不予受理通知书，并告知向有受理权限的机关申请。
  (三)乐山市国土资源局进行审核。审核通过后委托有资质的土地评估机构出具评估报告，评估结果经财评确认后，征询相关部门意见，通过后将土地改变用途请示报送市政府审批。
  (四)申请人凭个人身份证明(有效的身份证、临时居住证、户口簿等)和受理通知书到市政务服务中心综合窗口领取办理结果。 2019-07-25 00:50:55
• 135****2621 商业用地使用年限：
  根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例(中华人民共和国国务院令第15号)中华人民共和国物权法的规定第十二条 土地使用权出让**高年限按下列用途确定：
  (一)居住用地七十年;
  (二)工业用地五十年;
  (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
  (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
  (五)综合或者其他用地五十年。
  第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
  合同法：第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 2019-07-25 00:50:45
• 156****5042 商业用地是否可以转为住宅用地？
  １．答案是：商业用地可以转为住宅用地的。其中，商业用地不能擅自改变用途，若是有转化情况，则需要申请相应的部门进行批准，批准通过即可。
  ２．根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定第十二条，土地使用权出让规定年限按下列用途确定：
  ａ．居住用地七十年；
  ｂ．工业用地五十年；　
  ｃ．、科技、文化、卫生、体育用地五十年；　
  ｄ．商业、旅游、娱乐用地四十年；
  ｅ．综合或者其他用地五十年。
  ３．同时，当商业用地转为住宅用地的时候，是有租赁年限规定的：
  ａ．我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
  商业用地转为住宅用地需要哪些手续？
  １．由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此商业用地转为住宅用地的方案需要规委会同意并通过才能实施。
  ２．此外，还需要当地规划局、国土部门分管部门支持并同意该项方案，因此该土地的用途变更必须符合城市总体规划、土地利用规划。
  ３．申请流程：
  ａ．申请人土地方向规划部门提出变更申请。
  ｂ．规划部门审批，并国土部门征询意见；之后经过规划管理委员会审核；由国土部门费用核定。
  ｃ．审批同意变更的，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更，同时变更土地使用性质必须报批 2019-07-25 00:50:36