谁知道商业用地改居住用地怎么审批？

• 152****0628 公告显示，四川此次制定的政策针对待开发商业用地、已建在建商业用地的转型做出了不同的规定：对已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。
  在新近落实的各项新政中，针对商业地产项目的政策寥寥，但商业地产面临的困境却更甚。从待售面积来说，住宅占比远远小于商业地产。吉信行统计数据显示，成都库存当中，住宅月均去化172万㎡，库存去化周期为13个月。反观商业地产，同样的数据却呈数量级增长。
  2015年，成都商铺库存销售数据达到了**近6年以来**低月均去化速度9.92万平方米，去化周期一路上升，达到91个月的去化周期，也就是说，成都目前供应入市的商铺需要近7年半时间才能被市场消化完。在如此高库存的重要之下，四川省政府推出此次“商改住”也实属情理之中。
  事实上，在商业过量化、库存大之外，商业地产还面临泡沫化、同质化、边缘化的问题。在成都这类商业地产发达甚至过剩的城市，应该不单纯只是楼市去库存的问题，而是去“火”的问题。货币泡沫导致了资产的膨胀，楼市的泡沫必然会存在，所以继续扩大货币（量），很可能泡沫更严重。
  从成都城南已呈现项目看来，诸多购物中心因市场投放量大，同质化竞争激烈，招商难而延迟开业。在加之市场大环境经济增速下滑、电商冲击、品牌拓展收缩等因素影响，商业地产版图的扩展显得举步维艰。
  目前，大量现存的商业地产库存去化周期长，为后续待开发商业用地带来了巨大压力。在这个特殊时期，通过“商改住”政策的释放，给了处在困境期的房地产开发商一个更加灵活的掉头机会，但是开发商并未真正退出市场，土地变性，意味着市场依然需要消化掉这一土地。一个显而易见的事实是，在国内的大部分城市商业与住宅均在不同程度过剩，土地换一个马甲，也很难改变整个市场的供需。 2019-07-25 00:45:25
• 133****5871 商业用地是否可以转为住宅用地?
  1.答案是：商业用地可以转为住宅用地的。其中，商业用地不能擅自改变用途，若是有转化情况，则需要申请相应的行政部门进行批准，批准通过即可。
  2.根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例(中华人民共和国国务院令第15号)中华人民共和国物权法的规定第十二条，土地使用权出让规定年限按下列用途确定：
  a.居住用地七十年;
  b.工业用地五十年;
  c.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
  d.商业、旅游、娱乐用地四十年;
  e.综合或者其他用地五十年。
  3.同时，当商业用地转为住宅用地的时候，是有租赁年限规定的：
  a.我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
  商业用地转为住宅用地需要哪些手续?
  1.由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此商业用地转为住宅用地的方案需要规委会同意并通过才能实施。
  2.此外，还需要当地规划局、国土部门分管部门支持并同意该项方案，因此该土地的用途变更必须符合城市总体规划、土地利用规划。
  3.申请流程：
  a.申请人土地方向规划部门提出变更申请。
  b.规划部门审批，并国土部门征询意见;之后经过规划管理委员会审核;由国土部门费用核定。
  c.审批同意变更的，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更，同时变更土地使用性质必须报批。 2019-07-25 00:45:09
• 144****3300 如下：
  　　1、由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地一把手必须对此事不反对才有可能；
  　　2、当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意(主要是规划部门审核是否符合土地利用规划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定)，因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划;同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更(除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由)；
  　　3、首先土地方向规划部门提出变更申请，规划审批—国土部门征询意见—规划管理委员会审核—国土部门费用核定—规划同意变更，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更，变更土地使用性质必须报批 2019-07-25 00:44:39
• 136****1043 允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
  1商业地产去库存放大招
  自营改增后，国务院又发力，商业地产去库存大招来了，16省发布商改住细则！以后做差了的商场可改建公寓，这个政策的意义非同小可，将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。商场通过政府审批改建公寓后，土地使用年限和容积率还是不能变，但这次政府终于下狠心了，连土地用途都能调整为居住用地。目前，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。
  这什么概念？就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道，商业用地的水电可是住宅用地的3倍，这一改，立马提升物业的市场价值及回报，开发商也多了更多选择。
  2新政下的商业新机遇
  目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上，整个市场容量已经突破1万亿元。要知道，我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主，占90%以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比达30%，是中国的3倍多，这一巨大市场将成为开发商的必争之地，连万科都在加速推进这块新蛋糕。
  2016年房价全面上涨，有个统计，全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳，但房价高高在那，潜力依旧。
  整个住宅租赁市场正迎来**好时刻。于是，在这样的大商机的背景下，商场转型公寓变得越来越具诱惑性。
  3开发商要转换思维模式
  这些年中国商业地产畸形爆量开发，目前一年开业的商场就有500多个，存量的和做差了的太多太多。在中国，很多商场处在闲置或者半闲置状况，处于甩卖处理阶段，有些事物业有欠缺和问题的，有些地段则并不差。地产要转型，也必须要转化思维模式，主要有以下三点：
  1、从控制土地到控制资源
  以前房地产开发要控制土地，未来房地产开发要控制资源。因为随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也会越来越高，所以未来房地产开发的重心会转移到控制海滨海岛、湖泊温泉、山地森林、乡村田园等资源。
  资源为体，品质为魂，因此资源品质是关键。但是在控制资源的时候，一定要注意资源红线不可触碰，其中包括：基本农田，文保、文化遗产，风景名胜区、自然保护区，古城、古村落等。
  2、从拿地卖房到自持物业
  以前房地产行业“轻租重售”，但随着一系列租赁试点方案出台，积极发力租赁市场，促使房地产从单一“拿地卖房”向出售与自持运营并举的时代过渡，可以预计，未来将是自持物业的高潮期，而“从售转持”的改变，也要求开发商必须提升轻资产运营能力。
  3、从注重规模到注重模式
  未来，一个房地产项目的成功与否，不会是你的项目规模能够做多大，而是你的项目模式能够走多远。“商业综合体+社区（公寓）”的模式，使得万达在全国各地开花结果，其中**关键的一点就是，万达的模式具有可复制性。因此在做一个项目的时候，要注重两点：可复制性的模式+有执行力的团队，它们将决定你的项目能够走多远。 2019-07-25 00:44:30
• 141****7043 商业用地可转为住宅用地吗?
  以西安为例，2018年5月10日，西安市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，《通知》提出，对于经过公开招拍挂的土地，严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的规划用地性质及其他规划条件执行;所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，原则上按规划执行，需要变更土地性质的，按程序报市政府研究。
  由上可知， 按西安的规定，对于经过公开招拍挂的土地，商业用地不能变更为住宅用地;对通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，要变更土地性质需按程序报市政府研究。
  商业用地转为住宅用地需要哪些手续?
  《土地管理法》第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”
  《城市房地产管理法》第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意,并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地出让金,并办理登记。
  以下为乐山市的办理程序，供参考：
  (一)申请人向市政务服务中心综合窗口提交申请材料。
  (二)综合窗口进行形式审查。对属于受理范围，申请材料齐全、符合法定形式的，当场受理并出具受理通知书;项目申请材料不齐全或者不符合有关要求的，当场一次性书面告知申请人补正;对不属于受理范围的，不予受理并出具不予受理通知书，并告知向有受理权限的机关申请。
  (三)乐山市国土资源局进行审核。审核通过后委托有资质的土地评估机构出具评估报告，评估结果经财评确认后，征询相关部门意见，通过后将土地改变用途请示报送市政府审批。
  (四)申请人凭个人身份证明(有效的身份证、临时居住证、户口簿等)和受理通知书到市政务服务中心综合窗口领取办理结果。 2019-07-25 00:44:15