小产权房如何抵押?想把小产权房子做抵押贷款，怎么操作

• 136****0262 目前中国银行可接受您以产权清晰、易于处置且符合我行有关抵质押管理规定的房产、存单、邮政储蓄存单、凭证式国债、储蓄国债（电子式）等抵（质）押物申请个人抵（质）押循环贷款。 以房产作为抵押物申请个人抵（质）押循环贷款，应满足以下条件：
  1、用作抵押物的必须是借款人本人拥有的合法、完整所有权，符合《担保法》规定的可抵押房产，目前只限住房和商业用房。
  2、如果第三人拥有所有权或借款人与第三人共同拥有所有权的房产作为抵押物，申请个人抵（质）押循环贷款时，必须由该房产的所有权人或共同所有权人凭本人有效身份证件直接到银行当面签署所有相关文件资料。若按份共有，应要求申请人提供所有权证明，明确其所占份额；若为共同共有，应要求申请人提供其他共有人一致声明同意的书面文件。
  3、用作抵押的商用房必须是具有独立产权、可单独处置、地段好、**潜力高的临街商用房。 开办以商用房申请个人抵（质）押循环贷款业务，应以二级行为单位建立商用房资料库，绘制本辖区内可用于抵押的商用房地理位置分布详图（具体到门牌号），参考实际交易价格，确定每个区域中可接受抵押的商用房**高单价。以上资料报一级分行零售贷款中心备案认可后，作为商用房抵押准入和估值的重要参照资料。
  4、必须以我行认可的专业评估机构按照审慎的评估方法，出具的房产价值评估结果为基础，经办行应当结合当地房地产市场行情、发展趋势、具体房产的交易费用、交易时间和变现难易程度等因素，按照审慎的原则进行内部评估，适当调整并确认**终评估价值，**终确认的评估价值只能等于或低于专业评估机构评估结果。
  5、必须是没有被抵押给其它债权人的房产（根据以前的贷款合同已抵押给我行的除外）。
  6、房产抵押率标准执行中国银行总行有关文件规定。 由于各地区存在差异，请您详询贷款经办机构。 2019-07-21 14:46:45
• 146****4684 若是招商银行，接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物，且必须已办妥产权证明，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况。
  具体您的房子是否符合条件，需要您申请贷款时与经办行确认。 2019-07-21 14:46:40
• 156****6832 您好，房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内;要有较强的变现能力。 房屋抵押贷款额度是房屋评估值的80%。 新房贷款的贷款期限**长不超过30年，二手房不超过20年。 贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。 一般为“房龄+借款人年龄”不得超过70岁
  申请贷款的基本条件：
  1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
  2、持有有效的身份证明文件;
  3、具有稳定、合法的收入来源;
  4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
  5、银行规定的其他条件。
  贷款的金额及期限：
  1、商品住宅的抵押率**高可达 80% ;
  2、写字楼和商铺的抵押率**高可达 60% ;
  3、工业厂房的抵押率**高可达 50% ;
  4、**长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等。
  房产抵押登记的操作流程：
  房地产抵押贷款登记办理时限：7个工作日
  需提供以下证件资料： 2019-07-21 14:46:36
• 135****9699 接受邀请后，我就开始考虑讲什么题目。邀请方说，**好是大家都感兴趣的问题，如果不知道什么是大家感兴趣的问题，那就你自己的研究方向。我当然想讲大家感兴趣的问题，但是我不知道大家感兴趣的问题会是什么，因为来这里的人肯定是成分很复杂。想来想去，结合自己的研究领域，再考虑到现实相关性，我想，小产权房的问题可能大家会感兴趣。
  
  
  
  实际上是有点忐忑的。我不知道小产权房问题对于深圳来说，是特别合适还是特别不合适。可能会是这两个极端中的一端，因为深圳的房地问题太特殊了，全国只有这一座城市这么特殊。刚才陈老师一说这是深圳**具代表性的法律问题，我顿时放心不少。那就让我试试吧。
  
  
  
  一、一位学者
  
  
  
  先来认识一个人，对他表示敬意——科斯教授。
  
  
  
  
  
  他其实不是法学家，虽然任职于法学院，但是位经济学家。他对中国特别有意义，尤其是对我们要讲的主题特别有意义。他没有来过中国，但非常关注中国。2008年在芝加哥大学用他的诺贝尔奖金设立一个基金，开了一个会——纪念中国经济改革30周年。会议取得极大成功。这个会催生了至少两部重要著作，都是解释中国30年来经济奇迹现象的。
  
  
  
  其中一部是张五常教授的《中国经济制度》。张五常教授把提交到会议的长论文出书，据他自己说，这是他学术生涯的巅峰和终结。张五常教授怎么解释中国30年来的经济奇迹呢？简单的说，县际竞争。他认为，**核心的问题是县际经济，是土地问题。
  
  
  
  另外一部是科斯教授和他的中国学生王宁教授合作的《变革中国》。对于中国经济奇迹，这本书用了一个概念叫边缘革命，其中**重要的因素之一也是土地问题。
  
  
  
  中国土地问题的重要性远远超过其他国家。虽然土地在全世界都是财富之母，但是中国的土地问题带有强烈的中国色彩，需要我们中国人自己的智慧才能解决，因为和任何一个国家都不一样，而且看起来也没有可能和其他国家一样。
  
  
  
  有经验可借鉴但更重要的是要从现实中找到解决之道，这也是为什么我会把科斯教授请出来。科斯教授说了一句非常重要的话，他说：“学科的研究对象必须是真实世界。”是的，我们的研究不能是屠龙术，必须解决现实问题，而**能够显示经济学者、法律学者独立解决问题原创能力的，是中国独特的经济现象和中国独特的社会现象。
  
  
  
  2010年科斯教授100周岁时，一些中国经济学家发起成立了科斯经济学会，以表达对这位老人的敬意。
  
  
  
  我们讲小产权房问题，正是在直面中国现实。没有任何一个问题能够像小产权房问题这样如此具有中国特色，农村土地问题尤为突出。举个例子，我们有一个惯例，每年年初都要发一个中央1号文件，由中共中央和国务院共同发布。应该说，1号文件所谈及的问题是**受关注的问题。1982年-1986年连续五年，中央1号文件都是农村问题；从2004年到今年（2016年）连续十三年，中央1号文件说的也是农村问题。也就是说，有十八年的中央1号文件关注的都是农村问题。中国农村问题**核心的当然是土地问题。
  
  
  
  从这个角度来说，小产权房问题应该不是空洞抽象的东西。再具体到咱们所在的深圳。在座各位应该都知道，深圳现在小产权房概念官方与民间有两种截然不同的说法。在这个报告里，我会专门说深圳的小产权房问题。但是先申明一点，无论是具有普遍性的中国小产权房问题，还是深圳独有的小产权房问题，我都不能给出解决办法。这些问题太复杂了，完全可以构成一个学者或者很多学者穷其一生的研究，也是政府的一个重要任务。
  
  
  
  从法律的角度看，小产权房所展示的法律问题是什么？小产权房问题有很多人都会关注。不同的学者会从不同角度去关注，作为法律学者，我需要展示给大家的是，从法律的角度怎么样观察小产权房所涉及到的法律问题，如果要去捋，从哪些角度去捋。只有把这些脉络捋清楚，才谈得上怎么去寻找解决之道。
  
  
  
  二、两则报道
  
  
  
  先看两则报道。
  
  
  
  第一则是《深圳特区报》2012年3月23日的报道，标题“深圳不存在‘小产权房’”，其中提到：“截至2010年6月2日，我市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋，占全市建筑物总量的55.93%；总建筑面积4.05亿平方米，占全市建筑物总面积的49.27%，总用地面积131.45平方公里。我市每年产生的违法建筑数量一直保持在较高水平，围绕1万栋上下波动，并出现了三次高峰期：第一次是在上世纪90年代初期，第二次在90年代后期，第三次出现在2003年左右。第一次与上世纪90年代宝安县撤县改区为同一时期；第二次与原特区内城市化转地为同一时期；第三次与宝安区、龙岗区城市化转地为同一时期。”
  
  
  
  这是深圳的独特问题。刚才有人跟我说，深圳的小产权房太受关注了，陈老师也说是**具代表性的。但官方的说法是，深圳没有小产权房，小产权房问题不存在。《深圳特区报》2012年就有这样一个报道。这种报道有很多，我只是选了一个比较典型、比较有说明价值的来说。
  
  
  
  2009-2010年深圳有一个土地普查，结果发现，在农村城市化过程中，违法建筑总量有37.94万栋，占全市建筑总量的55.93%。也就是说，在深圳这个国际化大都市看到的这些漂亮建筑中，有超过一半是违法建筑。这不仅仅是全国唯一，也是举世无双的。违法建筑总面积达到4.05亿平方米，占全市建筑总面积的49.27%。无论数量还是面积，都差不多是一半。占地总面积是131.45平方公里。深圳有多大？光违法建筑就占了100多平方公里。每一年深圳市委市政府都要下大决心，至少不能让违法建筑增加，然后要逐步减少，但实际上每年都在增加。这个报道说，违法建筑出现三次高峰，第一次在90年代初期，第二次在90年代后期，第三次是2003年左右。**典型的是第一次和第三次，涉及到深圳的两次土地国有化运动。
  
  
  
  1992年，深圳把关内全部土地变为国有，这催生了大量违法建筑。2004年，深圳把关外所有土地变成国有土地，又催生更大规模的违法建筑。这个现象本身就很奇怪，土地国有化为什么会催生违法建筑？为什么小产权房概念会随之消失？
  
  2019-07-21 14:46:32