公寓和住宅哪个便宜?买住宅还是买公寓

• 135****4574 个人建议你买住宅。
  毕竟这是你们两个以后都要生活的地方，很多东西还是要有一定的标准好一些。
  如果资金不足的话，可以分期的现在，不要怕多花钱，**主要的是你要自己心里面有那种踏实的感觉就好，欠债不要紧，要紧是你要有一颗努力向上的心。 2019-07-20 11:24:55
• 136****4872 买住宅还是买公寓，这是一个艰难的选择，一些人选择买住房，因为住房的使用年限更长，而且水电费更便宜，但是有些人就会选择买公寓，因为公寓更加美观，而且贷款门槛低，那么到底该如何选择呢？还是先来看看购买公寓的缺点吧。
  
  1、土地使用年限短
  
  比起住宅，商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同，所以土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
  
  2、高税费转手交易难
  
  根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。
  
  3、房贷利率高年限短
  
  虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批较高五成、**长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。 2019-07-20 11:24:46
• 145****2045 公寓和住宅有哪些区别
  
  1、产权年限不同
  
  要说住宅和公寓有啥区别，**明显的就是产权年限了；虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。
  
  2、水电收费标准不同
  
  另外，除了在产权方面公寓和住宅有区别，水电收费方面也是不同的。住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
  
  3、居住舒适度不同
  
  居住的舒适度也是住宅和公寓的区别，一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好。而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。
  
  4、采光条件不同
  
  据悉，住宅和公寓在采光条件方面也是有差异的，有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。
  
  5、落户规定不同 2019-07-20 11:24:40
• 156****6992 公寓：“不限购、不限贷、随便买、单价便宜、性价比高、无需摇号、随时可买”的卖点总是很撩人的。
  
  
  
  
  
  
  
  种种“亮点”之下，为什么不建议购买公寓呢？
  
  这次，从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家，公寓真的不实用。
  
  
  
  1公寓，真的“商住两用”吗？
  
  
  从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地(商住)或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。
  
  但很多开发商为了赚取利润，给房间配备了上下水，通上燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。
  
  2017年广州出台“330”政策 ，“限制个人购买商办物业”，一年后，成交同比暴跌71%；
  
  2017年北京出台“3·26”商住房新政，“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途”，一年后，成交同比暴跌94.6%。
  
  很显然，这种商住两用的改装是不被国家支持的，市场也不甚看好。
  
  而且，在功能上非常鸡肋，绝大多数的商业公寓都不能落户，不带学区（位）。
  
  这就意味着，如果你买了公寓，不是给自己住（办公）就是租给别人住（办公），不具备住宅的其他附加功能。
  
  
  那么，回归居住属性，公寓表现如何呢？
  
  几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户，平面图一般是这样的：
  
  ▼▼▼
  
  
  
  
  
  居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。
  
  而且公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建面是40平，套内就只剩24-30平。
  
  而且公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。
  
  比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；
  
  居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；
  
  同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。
  
  那你可能觉得，居住不行，办公总可以吧。
  
  商业办公与住宿混合，整体小区品质无法拔高，极大可能只能租给创业初期的个人和小团体，再受限于套内三四十平的空间，又能租出什么好价位呢。
  
  
  
  2公寓，真的便宜吗？
  
  
  可能很多人会说，我知道公寓比不上住宅，但是总价便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
  
  总价低可能是公寓唯一的优点了，但不意味着这笔买卖划算：
  
  首套住宅**普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；
  
  而商业公寓**至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。 2019-07-20 11:24:36
• 155****0272
  
  安居乐业，这四个字是我们中国老百姓对美好生活的普遍定义。
  
  
  
  安居在前也表明了拥有一套自己的房子的重要性，也代表了归属感，虽然这个词长期被开发商和房产销售调用，但不可否认，归属感确实恰到好处的触动了人心。
  
  
  
  
  
  
  但是买套房子变得越来越难，因为限购越来越严，没有购房资格，但又担心以后房价会涨，错过了上车时机，所以有些朋友就问，可不可以先买套公寓上个车，转头卖了再换住宅。
  
  
  
  那么我们就分析一下公寓到底要不要买？先看一下住宅和公寓的区别
  
  
  
  
  
  
  
  从上图中，我们还是能够看到住宅和公寓存在很大区别，那公寓跟住宅相比，到底有哪些优势和劣势呢，我们详细说一下。
  
  
  
  
  
  
  先说劣势
  
  
  
  第一、房贷利率高
  
  
  
  目前很多城市的房贷利率都有不同的上浮，即使住宅商贷也是一样，但同一座城市普遍公寓的利率比住宅还要高一些，而且公寓不支持公积金贷款，这无疑增加了相当一部分购房成本。
  
  
  
  第二、持有成本高
  
  
  
  多数公寓都是按商水商电，价格相当于住宅的2倍，而且极少有通燃气的，生活起来麻烦。所以公寓的持有成本要比住宅高很多。
  
  
  
  第三、买卖缴税高
  
  
  
  在出售阶段，住宅缴纳契税或取得房产证满2年（个别限售城市或楼盘是5年），出售时通常都是免除税费。
  
  
  
  而公寓在出售阶段，所交的税费就太多了，我们算一笔账：
  
  
  
  公寓应缴纳增值税及其附加税、个税、印花税、土地增值税。
  
  
  
  应交增值税=交易总价÷（1+5%）×5%
  
  应交附加税=应交增值税×12%
  
  应交所得税=（现交易总价-原购总价-合理成本）×20%
  
  印花税为总交易价的万分之五
  
  
  
  公寓出售时，杂七杂八的税费加起来，一般都会超过15%，就算涨了点钱，说不定都用来交税了。
  
  
  
  第四、增值速度慢
  
  
  
  同样的地段，公寓价格的增值速度一般都比不上住宅。就拿河北廊坊来说，同样是在新市政府旁边，住宅3年期间涨了6000/㎡，而公寓3年只涨了3500/㎡左右。
  
  
  
  当然，公寓也并不是都不好，像北京CBD周边的公寓，回报率就很高，但一般也买不到。
  
  
  
  第五、居住实用性较差
  
  
  
  由于公寓通常都采用开放性管理，任何人都可以随意进出，这就有一定的安全隐患；而且户数多必然造成户型不好，基本很难有纯通透户型，单朝向户型是公寓主流，朝向差、采光条件和视野均不佳。
  
  
  
  除此之外，还涉及到自身落户和孩子上学问题，目前全国仅仅只有深圳南山区、福田区、罗湖区等极个别地区的公寓可以申请学位，全国绝大部分地区公寓都满足不了这个刚需**关注的问题。
  
  
  
  还有贷款年限**高只有10年，也造成月供负担比较高。
  
  
  
  而公寓40年本身不是大问题，但后续约问题却未明确。
  
  
  
  这么一看公寓简直就是大坑不能买？但其实也不能一棒子打死，公寓的优势总是让人不能拒绝。
  
  
  
  
  
  
  有哪些优势呢？
  
  
  
  第一、面积小、总价低、单价低
  
  
  
  同样的地段，公寓的单价就要比住宅便宜15-25%，再加上面积都在20-60㎡的小户型，总价往往都不到住宅的一半，**的门槛也低的让人心动，同时有挑高的还可以做夹层增加面积。
  
  2019-07-20 11:24:29