在合同不能达成一致的情况下,未能签订购房合同,并不是购房者单方面的责任,房地产公司也有责任,购房者并未违约。对此,法律人士提醒购房者注意:如果是因为购房者没有按照认购书规定的时间、地点去签约,买方违约,定金不予返还;而如果是因为对商品房合同及补充协议内容(以上内容认购协议中没有约定)难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。
全部5个回答 >商品房如果因合同条款达不成协议定金怎么办?
136****1597 | 2019-07-19 13:20:08-
138****6583 不能达到一致的,就别签合同了,签了后更麻烦。这是大事,别妥协!本身合同就是可以修改的,别听开发商说什么备案了就不能改了,如果开发商这样说,你就说签补充协议,把条款加进去就是了。 2019-07-19 13:21:06
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137****7498 一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见,大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定,对买受人极为不利,使买受人在签约时处于受制于人的境地,买受人往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款,自己的真实意思也不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则。 好多购房人认为,购房定金与其它商品交易一样,就像平常买东西一样,交了定金就是这个东西给我留着,我准备要了,如果东西我不要了,定金就算我给你的赔偿,以此类推到房子上,认为一旦签订了商品房认购书,无论什么原因房子**终没有买成,定金就一定不能返还了,有些人甚至自动放弃了取回定金,这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退,什么条件下定金不能退?
二、定金的法律规定。到目前为止,涉及到定金的法律规定有下:《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有:《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定:"符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用"。除了法律法规及部门规章的规定之外,北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作,比如在二005年三月一5日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同,要求开发商按此格式合同的内容执行。 认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定:认购人同意在支付定金之日起_____日内,与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限,而非终止时限)。第六条规定:认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论:商品房认购书作为商品房买卖预约合同,其中的定金条款,是在一方违约,导致无法签订商品房买卖合同时,对守约方的保护和救济。然而,当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时,不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下,认购书中的定金条款就不适用了。 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,即买受人因自己的原因放弃购买此房屋,不来签订买卖合同,或者出卖人违约,不卖此房屋,那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的义务,应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,不能归责于任何一方,所以出卖人应把定金全数返还买受人。
三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书,不要交定金。 在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。其次是将"定金"写成"订金"、"预付款"、"保证金"、"诚意金"、"押金"、"订约金"等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回,退回的法律依据有两个:一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持;二是《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 另外,司法实践一般认为,"订金"等费用是预付款性质,因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项,属于不当得利,因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容,如什么条件下定金可退,不退定金的法律后果及违约责任如何承担。**后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》,不同意开发商对此认购书的内容做修改。
四、如何退定金才能成功。通过以上的分析,我们知道退定金是有一定条件的,即因合同条款达不成一致意见可以退,另外,必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房,属于违约行为,但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外,对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉即可 2019-07-19 13:20:55 -
145****2448 在合同不能达成一致的情况下,未能签订购房合同,并不是购房者单方面的责任,房地产公司也有责任,购房者并未违约。
对此,法律人士提醒购房者注意:如果是因为购房者没有按照认购书规定的时间、地点去签约,买方违约,定金不予返还;
而如果是因为对商品房合同及补充协议内容(以上内容认购协议中没有约定)难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。 2019-07-19 13:20:48 -
135****5192 定金是合同履行前的一种担保方式。通常买房都会签订认购书,并缴纳一定数额的定金。在一般情况下,比如商品房如果因合同条款达不成协议定金怎么办呢?具体参考如下:
一、出于购房者自身原因,定金不能退
1、签了认购书反悔,定金不能退。
购房认购书中有定金条款,购房者交款后反悔,违背了认购协议的根本目的,定金是不能够退还的。
2、因个人征信贷不了款,购房定金不退
由于个人征信属于购房者自身原因,因此导致商品房买卖合同**终未能签订,则购房者无权要求开发商返还自己所缴纳的定金。
《合同法》第115条规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金。”
二、可以退还购房定金的情况
1、开发商无销售许可证或者产权证,不具备商品房销售资格,导致购房合同无法达成。
2、开发商存在欺诈行为,如已将认购房屋转售他人。
3、因合同条款达不成一致意见。如卖家对房屋信息表述模糊,合同主要条款无法确定,或者卖家对认购书中的条件,如房屋面积、价格等进行修改等。
4、买卖双方均无过错,但商品房买卖合同依旧未能订立。如因第三人的原因或自然灾害,致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。
三、开发商不退定金怎么办
退定金是有一定条件的,即因合同条款达不成一致意见可以退,另外,必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录或者双方谈话的录音来证明。
有些购房者本身不想要此房,属于违约行为,但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。
另外,对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉即可。
当然,实践中因为前述的合同类文件性质、内容有区别,所以针对每份合同应采取的方式略有不同。建议签订合同时要留心,同时如果合同已经签署 2019-07-19 13:20:32
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国务院《房屋拆迁管理条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出”。“当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行”。第十七条规定:“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”。也就是说当事人申诉期间不影响强拆。《国家赔偿法》第2条规定:“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。国家赔偿由本法规定的赔偿义务机关履行赔偿义务。”该法第4条还规定,行政机关及其工作人员在行使政职权时有4种侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利。
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购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的**主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 五证**主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。**后特别要注意延期交房违约金的比例问题,一般千分之一左右,有的开发商会定得很离谱,就算无限期拿房产证,赔款也没有多少,这方面是需要注意的。
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房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款: 1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。 2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:房屋的坐落位置;所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;房屋是现房,还是期房;房屋的配套设施和维修标准。 3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。 4、交房期限。卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。5、权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。 6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。 7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设。
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这里有几个限定条件:第一,收取定金的时间,是在开发商取得商品房预售许可之前;第二,签订的协议不是商品房买卖合同,而是订购协议定金。 我们知道,根据司法解释,开发商在取得商品房预售许可之前签订的商品房买卖合同是无效的,但在起诉前取得的,合同可以有效。但订购协议定金不是商品房买卖合同。这种订购协议是一种预约合同,固定双方意思表示一致的一定合同内容,并在约定的时间来进一步协商签订内容更为详尽的商品房买卖合同。而为这个订购协议支付的定金则是对双方已达成意思表示一致内容的担保:担保按已固定的合同内容签订商品房买卖合同,担保在约定的时间来签订商品房买卖合同。如果双方中一方没有按订购协议履行,对已达成一致的内容反悔,则要承担担保的定金责任。如果当事方按订购协议签订了商品房买卖合同,而开发商又没有取得预售许可,那就应当适用司法解释第二条了。如果当事方按订购协议履行磋商义务后,基于各自利益考虑就已固定的条款之外的其它条款无法达成一致而没有签订商品房买卖合同,是不可归责于双方的原因,因此预约合同解除,定金当返还。 所以,从法律的角度分析,只要符合《合同法》规定签订的订购协议本身是有效的,订购协议定金的收取也是有效的。**高人民法院公报案例《戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷》持的就是这样的态度。 只是,由于行政部门管理的需要,出台了一些部门规章对定金收取进行调控,维持的是一种行政管理秩序。如建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔2006〕166号)第二条“未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房”。先不说这个通知是否符合《合同法》对合同效力的规定,也不说对通知确认下来的违法行为的处理是否符合《行政处罚法》、《立法法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的处罚行为、方式和幅度。要说的是,如果开发商以收取定金的形式被行政处罚了,那它承担的是行政责任,而预订协议是有效,这是一个民事责任问题。