1月房贷升多少钱可以呢？作用都有哪些呢？

　今年开始银行房贷利率执行降息后新标准，购房者考虑提前还贷，期望降低购房成本。　　昨日记者从各大银行了解到，咨询预约提前还贷的市民激增，还有很多市民认为月供减少了，以为还款金额一定减少而少存款，导致银行1月份频频“催款”。　　不过专业人士提醒，1月份的房贷利率会遭遇跨年“分段计息”，所以利率下调，1月当月月供却会“不降反升”。元月过后，购房者的月供才会正式进入“下降”通道。　　“分段计息”使本月多还234元　　昨日，农行湖北省分行营业部个贷中心孔瑜向记者解释了1月份月供为何会“不降反升”的缘由。　　孔瑜介绍，大多数客户与银行签订房贷合同时已默认按年调息，这意味着无论当年利率是升还是降，都要等到第二年1月1日才能执行。在降息前已经完成贷款合同的购房者，从今年1月1日起才能享受调整后的低利率。　　央行去年11月份宣布降息，5年以上贷款基准利率已从6.55%下调至6.15%，因而今年1月1日是银行普遍调整房贷利率的“新起点”。　　孔瑜介绍，1月份“月还息”增加，“罪魁祸首”是分段计息。购房者1月的月供将由去年12月按旧利率计息和今年1月新利率计息两部分组成，去年12月5日至31日，共27天，将按照调降前利率、按天计算利息，也就是说，购房者贷款1月份大部分天数里，并没有按低利率计息。　　由于每年**后一个月银行利率是按天计息，因此12月月供的总计息天数是31天，并非平日里每月30天的计息基数。　　当按天计息时，12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供“逆增”的可能性会更大。　　他以每月5日还款、贷款100万元、20年还清为例，算了一笔账：2014年12月还款7485元，其中本金2152元，利息5333元;2015年降息调整还款计划后，1月还款7719元，其中本金2263元，利息5456元。所以1月还款比去年12份增加了234元。　　元月后购房者月供将下降94元—230元　　元月过后，购房者的月供会正式进入“下降”通道。以一笔100万元20年期的贷款为例，孔瑜算了一笔账：如果按照去年执行的5年期以上基准贷款利率6.55%，选择等额本息方式偿还的话，去年每月的还款金额为7485.20元。1月1日贷款利率下降到新的五年期以上贷款基准利率6.15%后，月供降至7251.12元，每月减负234.08元。　　记者了解到，我市多数购房者的贷款额在40万元—100万元之间，通常采用等额本息的还款方式，那么执行新利率后，月供将下降94元至230元不等。　　本金还得越多，贷款者今后在贷款结清前要承担的总利息反而越少，对其而言也是一件好事。　　孔瑜认为，1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，应以2月份所交的月供金额为准，以上面为例，2月起每月还款额变为固定的7260元(本息分别为2275和4985元，以后每月还款本金增加，利息减少，但总数不会变)。他建议大家，在1月月供还款日之前，多存入一些资金，避免逾期偿还，影响个人信用记录。

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住房公积金贷款期限的放宽。住房公积金贷款**长期限由20年调整为30年，个人住房公积金贷款期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。　　银行对借款人年龄的要求都各不相同，有些银行要求男性借款人小于65岁，女性借款人小于60岁；而有些银行要求借款人年龄小于70岁。

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商业贷款一般的商品房第一套房**不得低于30%，公积金贷款**不得低于20%。2015年3月30日，人行、银监会、住房城乡建设部发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提到，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，**低**款比例调整为不低于40%，具体**款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。　　二套房贷的**比例由原来的**低六成下调至**低四成，改善性需求的购房门槛大为降低。　　与此同时，公积金房贷的门槛也进一步调低。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，**低**款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，**低**款比例为30%。

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房屋二次抵押贷款需要满足的条件：用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房；用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房；房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房；房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人；房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管；?房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的**潜力。房屋二次抵押贷款的流程：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”所以，房屋可以进行二次抵押贷款，除了清偿的顺序不同以外，二次抵押贷款与第一次抵押贷款没有什么不同。一般需要40-50个工作日放款。

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住房公积金贷款期限**长不能超过30年，且不能超过职工或其配偶的法定退休年龄。 住房公积金贷款**高限额50万元。

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