单位销售自有住宅商品房怎么交税？

房地产开发企业因经营需要或其他目的，将开发的商品房转为自用，或用于出租等，对此是否应当缴纳房产税、企业所得税、营业税和土地增值税？笔者根据相关税收政策进行归纳和总结。　　企业所得税　　　　房地产开发企业将开发的商品房转作固定资产（用于自用或出租），在企业所得税上是否视同销售应当区分以下两种情况：　　　　1、房地产企业在2008年1月1日以前将开发的商品房改变用途的　　　　《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。　　　　根据上述规定，房地产开发企业将开发的商品房转作固定资产，应视同销售。需要注意的是，商品房转作固定资产自用的，按照《企业会计制度》的规定，对固定资产的计价不是按视同销售的计税价格，而是以原始价值作为固定资产的入账价值。该固定资产应按照视同销售的公允价值计提折旧并允许税前扣除。也就是说，企业应当作相应的纳税调整，否则会出现重复计算应纳税所得额的问题。作为存货的房地产用于出租的，在转作“投资性房地产”时应采用公允价值计量，与税法的规定一致。　　　　2、房地产企业在2008年1月1日以后将开发的商品房改变用途的　　　　新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。　　　　货物包括企业自己生产（开发）的产品、外购的和接受捐赠的商品。房地产开发企业开发的商品房，是属于企业的产品，属于“货物”的范畴。也就是说，对于货物在统一法人实体内部之间的转移，比如用于在建工程、管理部门、分公司、非生产性机构等，新《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称“新税法”）已不再列入视同销售的范围。国税发［2006］31号文规定开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，是基于原内资企业所得税制是以独立经济核算的单位作为纳税人的，不具有法人地位但实行独立经济核算的分公司等也要独立计算缴纳企业所得税。而新税法采用的是以法人作为纳税人的判定标准。所以，对于货物在统一法人实体内部之间的转移不再作为视同销售处理。　　新税法已于2008年1月1日起施行。所以，房地产开发企业于2008年1月1日后将开发的商品房转作固定资产的，不应视同销售。需要注意的是，作为存货的房地产用于出租的，因为在转作“投资性房地产”时是以公允价值计量的，所以对超过原始价值的部分所计提的折旧不允许税前扣除。 　　营业税　　　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人，应当依法缴纳营业税。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益；单位（不包括个人）将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产。　　由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是缴纳营业税的前提，单位将不动产无偿赠予他人除外。房地产开发企业将开发的商品房转作固定资产用于本企业自用、广告和样品等，作为房地产开发企业既未取得货币、货物和其他经济利益，又不存在着无偿赠予他人的行为。所以，对货物在统一法人实体内部之间的转移，在营业税上无须视同销售，不征收营业税。 　　房产税　　《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 　　土地增值税　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不计入收入，不扣除相应的成本和费用。　　由此可见，房地产开发企业将开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不缴纳土地增值税。

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1.企业出售房产,按照销售不动产税目缴纳营业税,税率5%。根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》 财税〔2003〕16号: 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2.按照营业税额随征城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。 3.出售房产收入并入应纳税所得额,缴纳企业所得税,年终汇算清缴,税率25%。

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房地产行业的避税行为及原因分析 近期国家税务总局高层人士表示：房地产业无论是涉税案件数量、案件发生率、涉税违法纳税人所占比例、还是查补税款额上都有明显的上升势头。通过长期调查发现房地产业的纳税人规避税收的手段主要集中在营业税和企业所得税这两个主体税种上。通过大量的调查研究发现我国目前房地产企业规避税收的几种主要方法。 （一）利用成本膨胀法规避税收行为 成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时，为使成本值**大化从而减少应纳税所得额，或通过采取**有利于自己的成本计算方法，以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额，减少应纳税额，**终达到降低自身税负的避税方法。 房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和地土增值税。我们在调查中发现，这种避税方法在房地产企业运用相当普遍，有数据显示，一般成本膨胀率都在10%--15%之间，更有甚者达到20%--30%。房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主要原因在于： 一是房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发项目的经营周期较长，开发前期资金投入大，资金回报期相对滞后，并且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中，很难在时间和因果上准确配比相应的费用和成本；同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。 二是房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业，既有房屋销售，又有物业管理服务。在调查中发现，大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装（队）公司、建筑材料加工企业、绿化公司、房屋销售（中介）、装修公司等，而这些关联公司中，还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。这为房地产公司在成本核算上通过虚开、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性。 三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多，要办的手续烦琐，收费几乎无处不在。有关资料表明,某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个,大到政府部门、行业协会，小到街道居委会、环卫站等，形成文件明确规定的收费项目就有近百项；过多的规费支出，票据五花八门，使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准，**终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。 四是房地产开发工程施工周期长，结算方式多样。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门，有正规建筑安装公司、有农村草台班子（由于征用了农村土地）、有个体户、也有军队等特殊单位，税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票，而是以收据支付工程款（包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等）的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，同时又给房地产企业膨胀开发成本，规避国家税收提供了机会。 五是由于房地产企业，特别是非国有企业，公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本，全部挤入公司费用成本中。我们在调查中发现，公司权益人（包括家庭成员）的个人经济活动所发生的支出，如出国旅游的费用、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用；在调查中还发现公司建大楼，权益人建小楼的情况，其挤占公司的成本比例是触目惊心的。 （二）运用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收行为 房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理，和利用税收法规的缺失，人为调整企业收入和成本费用，以达到规避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。 房地产企业在结转销售成本时，一方面利用税务机关的政策法规的缺陷，即税收政策只注重收入与时间关系的配比，而轻收入与因果（对象）关系的配比；另一方面，利用会计政策的空间，如利用“配比原则”对当期成本费用确认存在的空间，即一是房地产企业利用存在存货成本流转假设等会计环境的影响，在对“存量房”销售成本的确认上存在“加权平均法”、“个别计价法”、“先进先出法”和“后进先出法”等方法的选择，而选择不同的方法，均可以配比当期的销售收入，但不同的方**导致当期销售成本的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间，在结转销售成本时，人为调节企业成本，或以小配大，即小收入配比大成本费用；或张冠李戴，即销售的是甲套（或幢），而成本结转的却是乙套（或幢）；二是利用会计制度中“配比原则”对收入与费用配比关系上只明确了“质”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际，来增加企业当期费用。如工资费用、业务招待费、广告费、会务费和差旅费等期间费用。 绝大多数房地产企业为了达到利用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收的目的，对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数（如幢或套）设置明细会计科目，只设置总账科目。在发生销售时，只按时间关系配比结转销售成本，而不按因果（或对象）关系结转所销售的房屋成本。在调查中发现，房地产企业存在大量的“零成本房”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中，已结转了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是说这些“存量房”一旦发生销售，已无成本与其配比，即收入等于利润。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的，它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示，一般房地产企业的“零成本房”占整个开发项目的3%--7%。 （三）利用现行税收政策的缺失沉淀或转嫁税收行为 一是，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其应缴纳的营业税创造了机会。部分房地产企业，正是利用这一规定，将其销售房屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方。 在调查中发现，部分房地产公司会事先成立了一个全子公司，并由该子公司拥有待售房产（一般是整幢房屋）。当有买家时，就将该子公司的全部（或部分）股权转让给买方。在该活动过程中，法律上子公司仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该房产的产权也仍然属于子公司。经济上房地产公司没出售房屋，其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权，但这正是成立子公司的目的所在。这样一来，房地产公司就成功地规避了其应缴纳的营业税，并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲，如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权，那么，这部分房产应缴纳的营业税税金将永远沉淀下去。 二是，我国现行税法中存在大量的税收优惠政策，如再就业的税收优惠政策；军队转业干部、退役士兵、随军家属自谋职业、就业的税收优惠政策；福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的，如符合军队转业干部政策的企业，可享受3年内免征营业税、企业所得税和个人所得税的巨大优惠。 调查中发现,房地产公司利用现行税收优惠政策，将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业。房地产企业会事先在不同的地区，通过各种手段成立若干家能享受税收优惠政策并且表面上毫无关联的房地产（中介）销售公司。然后，再与这些事先成立的中介公司签订合同，以较低的价格将房产转移到中介公司，中介公司再按市场价对外转让。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司”，而“销售公司”是享受国家税收优惠政策的，如此一来，国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐。 （四）利用临界转换法规避税收行为 所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性，使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时，有两种或两种以上的纳税义务，纳税人通过数理计算与分析，找到税赋差异的临界点，从而适时转换身份或业务性质以达到**低税负。 我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异，这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大机会。如对外资和内资房地产企业在企业所得税、城建税、教育费附加等税种和税率上都存在着较大差异，税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%，免缴城建税、教育费附加。在调查中发现，部分房地产企业重新注册登记、成立虚假合资（或外资）房地产公司，适时转换身份，以达到规避企业所得税、城建税、教育费附加等税收的目的。 在调查中还发现，部分房地产企业利用合作建房的两种方式的差异，进行临界点的选择，适时转换业务性质，以达到规避营业税的目的。所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据现行税法的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。由于两种方式中因为具体情况的不同，而产生不同的纳税义务。 例如，甲企业拥有土地使用权，乙企业拥有资金，它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是：甲乙企业约定，房屋建好后双方均分房屋面积，即“以物易物”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业出让土地使用权，应该缴纳5%的营业税；第二种情况是：甲乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，即“合营企业”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税 一、预售购房款挂在往来账面。 将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。（暂不确认收入，特别是利润率低于15%的项目） 二、不按照合同约定的时间确认收入。 以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。 三、随意调整税款申报数额。（延迟纳税，提高资金使用效果） 有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。 四、钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。 开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。 五、开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。 六、从售楼款中抵减代理手续费。 将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。 七、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。 八、用房屋换土地。 房屋和土地之间的税费相差达到7%，将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额。 九、降价。 无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。 十、整体转让“楼花”不做收入。 根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费，部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。

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一、打开浏览器，在百度搜索的地址栏输入“南宁市住房保障和房产管理局”，单击“百度搜索”。二、在搜索弹出的结果中，选择“南宁市住房保障和房产管理局--官网”。三、进入“××市住房保障和房产管理局”后，找到“网上服务大厅”模块，单击“商品房预售信息查询”。四、在弹出的页面中，出现搜索栏，可按“预售证号”、“公司名称”、“项目名称”、“项目坐落”、“城区”几大类进行搜索。五、选择按“项目名称”进行查询，在搜索栏输入项目名称，如：时代茗城，单击“确定”。六、出现查询的信息。

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、如何认定：开发商无商品房预售许可证，而将房屋预售给购房人。后购房人主张开发商未告知其没有商品房预售许可证的事实，即认为开发商隐瞒了没有商品房预售许可证的事实。2、法律依据： 《合同法》第42条第2项规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。该两类行为均属于违反情报提供义务的行为。《商品房销售管理办法》中明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务。《中华人民共和国民法通则》欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形。故意隐瞒系欺诈行为一种的形态。

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