谁知道商品房价格怎么样定的？

• 132****3357 一、房价的构成是什么？
  决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。
  总体来说，房价大致可分为四大部分：
  1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；
  2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；
  3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；
  4、开发商经营利。
  二房地产开发商是如何定价的？
  1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）
  开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价 2019-07-18 00:20:01
• 131****0613 标准一：房龄
  房屋的新旧程度，不仅决定房源卖相，也对购买者今后的使用构成影响。房屋自修建完毕后，就开始进入了 折旧期。在进行二手房交易时，要计算房屋折旧费。砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。
  标准二：户型
  套二、套三等正规户型好，反之，形状不规范的异型户型，或者套型过小、过大的户型，都会降低房价，一 般减去5%到10%。
  标准三：楼层
  楼层的好坏也直接影响房价的高低，处于中间部位的房屋**好卖，一般计算时增加3%，再往上或者往下的楼 层房屋售价就会相应减少1%到5%。如果底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格要增加一定百分比。
  标准四：朝向
  南北朝向的房子**好。东西朝向及其他朝向的房子的室内通风和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的房屋 评估时要减去2%到5%。
  标准五：装修
  装修时间在5年以内的房屋价格要高一些，如果装修质量较高、成色又好，则需加10%。反之，若装修时间超 过5年，或者只是简易装修，装修成本不大，增加比例酌情降低。
  标准六：物管
  有物业管理的小区主要是新修商品房楼盘，建筑年代在1995年左右或是单位宿舍区都不设置物业管理，一般 情况下没有物业管理的小区减去3%到5%。 2019-07-18 00:19:51
• 136****5279 房价应该是按照该地段和楼盘的具体情况来定价格的，而不能过于偏离市场的平均价格，但房子在定价时也是有技巧的。
  房价一般分为四个部分：
  土价成本：包括土地出让金以及相关费用。
  建筑安装费：设计、招标、监理、材料施工等。
  开发商经营费用：管理费、销售经营费、融资利息等。
  开发商经营利润：即从毛利中减去经营费用所得。 2019-07-18 00:19:42
• 133****2830 一、土地出让金
  土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
  二、前期费用
  主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
  三、土建费用
  很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
  四、配套设施费用
  这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
  开发商打死也不会告诉你：房价其实是这样确定的！
  五、经营管理、销售费用
  指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
  六、利息
  对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本 2019-07-18 00:19:30