为什么商品房价格贵？谁知道呢？

可能过于长，请耐心看，真的很有用。 高房价问题，近年来已经成为一个举国关注的焦点问题。当许多人争论房价“到底该不该涨”、“涨多少”这类与自身利益息息相关的问题时，曹建海先生却突破利益的羁绊，用系统的研究，为公众打开了一扇直击根源和症结的窗。 高房价下的房地产业在拯救中国经济吗？高房价中的暴利被谁攫取了？谁是高房价的真正推手？公众为何因为住房问题承受着如此巨大的压力？这一系列问题的根源在哪里？又如何解决？ 曹建海先生在这本书中，都一一做了详细的解答。 曹建海先生认为：“高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长**主要的动力，而且必将成为中国经济复兴的**大障碍。” 其依据是：首先，高房价损害了居民消费福利。在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一批城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义，他们不得不拿出其中的一大部分应付房价或租金的上涨。 的确。中国内需屡拉不动，成为困扰中国经济可持续发展的一个死结，高房价起的副作用是显而易见的。在许多城市，买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭几十年的全部收入。他们哪里还有能力消费？至于那些按揭贷款者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，平常不得不节衣缩食，高房价透支了他们未来几十年的消费能力！再加上社会保障机制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他们来填补，内需还怎么拉动？ 许多专家、研究者、房地产开发商，常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性，但他们有意无意地忽略了：民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高。因为，社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力，更何况，民众收入的增长速度要远远滞后于房价的涨速。 那么，这些年来，民众为高房价、开发商和地方政府的暴利（前者卖房、后者卖地）付出了多大代价呢？1998年至2009年，**保守的估计也超过10万亿元！相当于2.5个“4万亿救市计划”。倘若这些资金不被既得利益集团掠夺，中国的内需何以长期萎靡不振？ 可想而知，当这些巨额利润集中在开发商和地方政府手中的时候，对民众购买力的蚕食作用是显而易见的。中国内需屡拉不起，中国消费对GDP增长的贡献率远远小于发达国家，也与此有关。财富向少数人集中的结果，是贫富差距的拉大和中国消费能力的下降。 曹建海先生从中国产业竞争力的角度，进一步论证了其观点。他认为：“高额的房价使产业资本投资其他产业的收益率下降、风险加大，迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，而这将会造成更大的泡沫。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高，将使中国制造业步香港地区的后尘，失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。” 这一观点是非常具有前瞻性的，不仅指出了现在的问题和隐患，更预言了未来的危机与困境，如果了解日本房价泡沫破灭后的惨状，就不难理解曹建海先生预警的真诚与可贵。 凡是过于倚重房地产业拉动的经济体，几乎都经历过崩盘的惨状，中国难道会成为唯一的幸存者吗？ 至少，从尊重客观规律的角度出发，我们更应该提前解决问题、消除隐患，而不是在豪赌中逐渐丧失自我修正的机会。而这也正是曹建海先生向高房价宣战的意义之所在。在人们听惯了房地产的重要作用之后，曹建海先生的观点所饱含的，不仅仅是研究者所具备的良知和勇气，更是他对于民族经济未来的展望与预言——这何尝不是一种大爱？ 那么，是什么因素在推**国的房价？ 答案是：过于倚重房地产，商品房一枝独秀，形成了牢不可破的垄断。 在发达国家，开发商供应的住房在整个住房供应体系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者带有保障性特征的住房，则占比非常高。比如，美国带有保障性质的住房，占了整个住房供应体系的80%。而在新加坡的整个住房供应体系中，保障性与带有保障性的房屋占比高达97%。新加坡政府规定：占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税；而对占住户总数80%的中低收入者，提供由政府控制户型和房价的房屋；同时，对占住户总数8.5%的困难户，供应由政府补贴的60-70平方米的房屋，对占住户总数8.5%的特困户，出租42平方米左右的房屋，每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系，既很好地解决了国民的住房问题，也能有效避免房价的失控——其实，在这种大背景下，商品房的涨跌已经无关大局。 而在当今中国，由于经济适用房被架空，廉租房许多地方政府没有动力建，城镇居民自建房被禁止，导致整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房所占领——商品房占比之高，全世界找不出第二个。商品房一手遮天，正是中国房地产市场的垄断地位牢不可破，房价持续上涨，民众为住房问题深切忧虑的根源。 一些与既得利益集团为伍的学者认为，中国房地产业与近60个行业息息相关，倘若房价下跌，将影响中国经济的复苏，因此，他们喊出了诸如“买房就是爱国”这样的口号。问题在于，中国房地产业对其他行业的拉动作用，在房价下跌至接近民众购买力的阶段，不是体现得更明显吗？恰恰是高房价导致的购买力的下降，严重抑制了房地产的积极作用，使得房地产业成为民族经济发展的障碍。 曹建海先生对那些荒谬观点的驳斥非常有力。他认为：“我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大；农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大；地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制，除灾后重建外，上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了；保障房建设政策的执行则被限定于‘不会冲击商品房市场’的原则下，将保障房建于偏远地带，并且定价水平越来越接近于商品房。可见，与其不惜毁坏未来银行体系拯救房地产商，不如通过体制调整疏导居民住房消费的需求，同时为银行体系建立房地产信贷危机的‘防火墙’，于国于民更为有利。” 曹建海先生一针见血地揭穿了所谓房地产拉动中国经济发展的神话。他指出：“从房屋形态的**终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的暴利。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。” 结论是，政府应大力发展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。这些住房同样会拉动近60个行业的发展。并且，民众购房的支出大大减少，有利于民众财富的积累，当然也有利于支持他们在其他领域的消费。 房地产定位的调整，不仅有利于民生问题的解决，而且，困扰中国经济多年的内需不振问题也将迎刃而解。

全部3个回答 >

开发商的一种销售手段。大多数人都愿意买高层，通俗地，为了：采光，安静，视野，空气好……个别的客户因家里有老人，愿意买低层的房子，这跟电梯没有什么关系，有的楼盘因向1-2楼业主收取电梯费用，而引发官司。关于楼房的**佳楼层，有很多说法，还是根据自己的理解，家庭需要和个人喜好。大多数楼盘的单价，是根据楼层高度而逐层递增的。

全部3个回答 >

一、房价的构成是什么？决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。总体来说，房价大致可分为四大部分：1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；4、开发商经营利。二房地产开发商是如何定价的？1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价

全部4个回答 >

6-7千;4-5千

全部3个回答 >

对于商品房价格构成，购房者需要有个明确认识，在商品房价格构成不断上涨的同时，商品房价格也在上涨，因此很多购房者想了解商品房商品房价格构成。 （一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 （二）住宅开发成本 1．前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2．建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。 3．附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4．开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5．其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 (三)住宅开发期间费用 指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1．管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2．财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3．销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 (四)利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 (五)税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。 (六)住宅差价 包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。 （七）下列费用不得计入商品住宅成本 (一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用 (二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用 (三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款 (四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。