为什么商品房价格贵啊？

• 132****0277 可能过于长，请耐心看，真的很有用。 高房价问题，近年来已经成为一个举国关注的焦点问题。当许多人争论房价“到底该不该涨”、“涨多少”这类与自身利益息息相关的问题时，曹建海先生却突破利益的羁绊，用系统的研究，为公众打开了一扇直击根源和症结的窗。 高房价下的房地产业在拯救中国经济吗？高房价中的暴利被谁攫取了？谁是高房价的真正推手？公众为何因为住房问题承受着如此巨大的压力？这一系列问题的根源在哪里？又如何解决？ 曹建海先生在这本书中，都一一做了详细的解答。 曹建海先生认为：“高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长**主要的动力，而且必将成为中国经济复兴的**大障碍。” 其依据是：首先，高房价损害了居民消费福利。在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一批城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义，他们不得不拿出其中的一大部分应付房价或租金的上涨。 的确。中国内需屡拉不动，成为困扰中国经济可持续发展的一个死结，高房价起的副作用是显而易见的。在许多城市，买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭几十年的全部收入。他们哪里还有能力消费？至于那些按揭贷款者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，平常不得不节衣缩食，高房价透支了他们未来几十年的消费能力！再加上社会保障机制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他们来填补，内需还怎么拉动？ 许多专家、研究者、房地产开发商，常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性，但他们有意无意地忽略了：民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高。因为，社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力，更何况，民众收入的增长速度要远远滞后于房价的涨速。 那么，这些年来，民众为高房价、开发商和地方政府的暴利（前者卖房、后者卖地）付出了多大代价呢？1998年至2009年，**保守的估计也超过10万亿元！相当于2.5个“4万亿救市计划”。倘若这些资金不被既得利益集团掠夺，中国的内需何以长期萎靡不振？ 可想而知，当这些巨额利润集中在开发商和地方政府手中的时候，对民众购买力的蚕食作用是显而易见的。中国内需屡拉不起，中国消费对GDP增长的贡献率远远小于发达国家，也与此有关。财富向少数人集中的结果，是贫富差距的拉大和中国消费能力的下降。 曹建海先生从中国产业竞争力的角度，进一步论证了其观点。他认为：“高额的房价使产业资本投资其他产业的收益率下降、风险加大，迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，而这将会造成更大的泡沫。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高，将使中国制造业步香港地区的后尘，失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。” 这一观点是非常具有前瞻性的，不仅指出了现在的问题和隐患，更预言了未来的危机与困境，如果了解日本房价泡沫破灭后的惨状，就不难理解曹建海先生预警的真诚与可贵。 凡是过于倚重房地产业拉动的经济体，几乎都经历过崩盘的惨状，中国难道会成为唯一的幸存者吗？ 至少，从尊重客观规律的角度出发，我们更应该提前解决问题、消除隐患，而不是在豪赌中逐渐丧失自我修正的机会。而这也正是曹建海先生向高房价宣战的意义之所在。在人们听惯了房地产的重要作用之后，曹建海先生的观点所饱含的，不仅仅是研究者所具备的良知和勇气，更是他对于民族经济未来的展望与预言——这何尝不是一种大爱？ 那么，是什么因素在推**国的房价？ 答案是：过于倚重房地产，商品房一枝独秀，形成了牢不可破的垄断。 在发达国家，开发商供应的住房在整个住房供应体系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者带有保障性特征的住房，则占比非常高。比如，美国带有保障性质的住房，占了整个住房供应体系的80%。而在新加坡的整个住房供应体系中，保障性与带有保障性的房屋占比高达97%。新加坡政府规定：占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税；而对占住户总数80%的中低收入者，提供由政府控制户型和房价的房屋；同时，对占住户总数8.5%的困难户，供应由政府补贴的60-70平方米的房屋，对占住户总数8.5%的特困户，出租42平方米左右的房屋，每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系，既很好地解决了国民的住房问题，也能有效避免房价的失控——其实，在这种大背景下，商品房的涨跌已经无关大局。 而在当今中国，由于经济适用房被架空，廉租房许多地方政府没有动力建，城镇居民自建房被禁止，导致整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房所占领——商品房占比之高，全世界找不出第二个。商品房一手遮天，正是中国房地产市场的垄断地位牢不可破，房价持续上涨，民众为住房问题深切忧虑的根源。 一些与既得利益集团为伍的学者认为，中国房地产业与近60个行业息息相关，倘若房价下跌，将影响中国经济的复苏，因此，他们喊出了诸如“买房就是爱国”这样的口号。问题在于，中国房地产业对其他行业的拉动作用，在房价下跌至接近民众购买力的阶段，不是体现得更明显吗？恰恰是高房价导致的购买力的下降，严重抑制了房地产的积极作用，使得房地产业成为民族经济发展的障碍。 曹建海先生对那些荒谬观点的驳斥非常有力。他认为：“我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大；农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大；地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制，除灾后重建外，上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了；保障房建设政策的执行则被限定于‘不会冲击商品房市场’的原则下，将保障房建于偏远地带，并且定价水平越来越接近于商品房。可见，与其不惜毁坏未来银行体系拯救房地产商，不如通过体制调整疏导居民住房消费的需求，同时为银行体系建立房地产信贷危机的‘防火墙’，于国于民更为有利。” 曹建海先生一针见血地揭穿了所谓房地产拉动中国经济发展的神话。他指出：“从房屋形态的**终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的暴利。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。” 结论是，政府应大力发展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。这些住房同样会拉动近60个行业的发展。并且，民众购房的支出大大减少，有利于民众财富的积累，当然也有利于支持他们在其他领域的消费。 房地产定位的调整，不仅有利于民生问题的解决，而且，困扰中国经济多年的内需不振问题也将迎刃而解。
  2018-06-29 21:58:37
• 148****7904 房价涨幅居前的主要原因是：
  一是市场需求基础扎实，有效总需求超过总供给，是拉动住宅商品房价格快速上涨和涨幅居前的根本原因。据测算，近几年，由于旧房拆迁、改善居住条件、新增人口购房和投资型购房等需求不断增加，呈现出总需求大于总供给的卖方市场特征。
  二是政府扶持，政策有效拉动，是拉动住宅商品房价格快速上涨和涨幅居前的导向性原因。福利分房停止后，各级政府制定和实施了包括货币分房、旧城改造拆迁、开放二手房市场、降低房产买卖税费、增加银行住房按揭贷款和公积金贷款等政策，使人民群众的购房需求得到了有效释放，进而有效拉动了住宅商品房价格快速上涨。
  三是区域经济发展强劲，民间购买力旺盛,进一步增强了消费者对未来的良好预期，房地产消费信心大增。
  四是城市化进程推进，房地产成本与价值上升。城市化推进是有效促进住宅商品房价格快速上涨和涨幅居前的重要动力。其中，土地价格上升**为明显，加之近两年推出的住宅商品房多在市区二、三类地段，又多是高层和小高层，档次较高，环境绿化好等，房地产成本与价值自然要上升。
  五是周边城市房价普遍上涨，起到类比推动效应。杭州平均房价每平方米达5397元，温州为5259元，上海房价更是进入了高位，“炒房热”替代了“炒股热”。相比之下，宁波市房价相对适中。因此，在对房价普遍“看涨”的情况下，出现了无房者要买房，房小者要换大房，有钱者要投资购房，从而住房需求不断高涨。
  2018-06-29 21:58:24
• 154****4150 提起房价每一个人都想说上几句，现在的房价这么不靠谱主要有三个原因1.国家改革2.因为开发商3.因为投资炒房。
  
  第一先说一下国家改革，其实刚开始国家是为了扩大内需，拉动经济增长。进行了改革其中就有房改。在1954年在中国的《宪法》中是承认国民拥有土地及相关生产资料的，只是在1982年被修改成土地国有化。从1988年进行住房制度改革停止了住房实物分配，目的是为了启动居民住房消费。98年国家出台的国二十三条中规定80%是经济适用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的经济适用房所以直到2003年房地产价格比较平稳的，但这样不能拉动经济。2003年政府“又”推出了国十八条，规定中把80%的经济适用房偷换概念成了具有保障性质的商品房（教育，医疗，住房的改革现在看来一个比一个失败）。到现在100%的商品房。2004年国土资源部颁布71号令2004年8月31号后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制。简单来说就是谁出的价高土地就给谁，给出的解释是为了防止腐败。可现在越来越多的腐败跟房地产有关。04年后地价就像滚雪球一样越滚越高。这就是为什么这几年地王频现的主要原因。而房价也就一路飙升。
  
  房价这么贵和税收也有关系，以前大部分税收收入留在地方。所以那时候地方不靠房地产经济也搞得很好，也有钱去搞投资，也可以未老百姓办不少好事。现在地方只有小部分。地方没有钱搞投资搞建设怎么办，卖地。来钱快。他们的理由是中央拿走了六成税却干了三成的事，而地方拿了四成的税却干了七成的事。2009年全国土地出让总价达15910.2亿元，上海**高达821亿相当于每天进账2.5亿，真正做到了日进斗金。2010年就更离谱了达到了2.7万亿。这就是我们常说的土地财政的由来（也就明白了现在为什么这么多暴力拆迁）。地方为了GDP的考核，为了出政绩，为了升迁。也就乐此不疲了。而且房地产还能带动几十种行业的发展如钢铁水泥等等。可这不是长久之道，日本的房产泡沫和美国的次贷危机都是深刻的教训。应该发展我们自己的实体经济，才是出路。我们应该培养像 华为等 这样有创造力的公司。只有有自己的东西才会在世界上站住脚。当然不是所有的地方都是一味的卖地。
  
  重庆的办法就非常的好，重庆计划未来几年建成平均2000元一平米成本构成的4000平方米的公租房。来吸引300万农民工，只要他们在重庆有工作就给重庆是户口，不过自己必须放弃宅基地复耕为农地，这样可以得到地票。而重庆的开放商只有通过公开拍卖的方式购买地票之后才能建房子，今年4月份一亩地票14.4万。农民工拿着钱就可以去租廉租，房子住了5年后也可以买下房子变成经济适用房。然后引进像惠普 思科这样的公司，让农民工有工作。发展实体经济这才是出路。对于炒房客，重庆的办法是宽进严出。就是谁都可以买廉租房，但是当你要卖的时候只能卖给政府。只能按当时经济适用房的价格卖。这样没有利润炒房客也就不会买了。重庆的商品房该涨还是涨，有钱就可以去买价格贵配套好的商品房。买不起你可以住廉租房。多好的政策，在这里我要给重庆叫好。不管**终结果会怎样。起码去尝试了。这样的办法难道其他地方想不到吗？不是，只是他们不想做而已。。。。。。。。。。。
  
  第二个房价贵的原因就是开发商的原因。咱们国家本身就是人多地少，供求不平衡，再加上城市化进程的加快大批人进城打工买房，离婚和单身的增多，对改善性住房的需求的增加等等，开发商就捂盘惜售，恶意炒作，制造混乱推高房价。再加上中国那些所以“砖家”的胡说八道推波助澜。（当然不是所以的开发商都这么做）。前几天我看到报道说上市的几大开发公司毛利润达到惊人的55.7%。这么高的利润也就明白为什么想雅戈尔，海信为什么会涉足房地产行业了。看看中国的富豪有几个不涉足房地产的。利润高啊！净利润也能达到20%。因为现在的供求不平衡，也造就了不少地产公司，就是光买块地不建房子。过几年地价一涨就把地卖了。而国家出台的针对房地产公司的政策还算是正确。但是没有真正的执行到位。因为地方要把地卖给开发商，要是真正执行地方政府收入就会大大减少。这也就是为什么中央国十条国四条等调控政策不断，调控还是不管用的原因之一。中国不缺聪明的人和有能力的人，也不缺好的政策。缺的是坚定的执行力和长期有效的机制。就像中国足球虽然烂，但是13亿人真找不出11个人来踢好足球吗？？？
  
  第三个房价贵的原因就是投资炒房，其中**著名的就是温州炒房团。主要一个原因就是因为中国的投资途径太少，现在都知道鸡蛋不能放到一个篮子里。所以都学着去投资。在中国就股票房产黄金这几种途径。股票我听说过这样一句话：十个人玩股票8个人赔，1个人平，只有1个人赚钱。黄金又那么不稳定。所以大家选来选去**后还是感觉房子**合适。房子本身是可以作为一种投资的途径，但在中国好像是成为唯一的途径。加上这几年房价的暴涨。流通性的泛滥通货膨胀的加大。可以说现在是全民买房。现在坐在一起吃饭好像不管什么人说到**多的话题就是房子。中国的中产阶层每家的房产都在2套以上甚至更多。中央也知道这一点出台了国36条。对民间资本开放更多的垄断行业。可几个月过去了没见有什么动静。十年前国家同样出台了同样的政策开放更多的垄断行业那次也是雷声大雨点小，还是上面说的没有坚定地执行力。 不知这次的政策**后的命运会怎样。再就是运用有效地政策让房价回归合理价位。让房价有序的增长。
  
  以上三个原因造成了高房价的基本原因。如果调控政策和银行贷款（09年达到14万亿，早就了今天的物价上涨）还是现在这样的话中国的房地产10年以内一定会跌跟头。俗话说:人无千日,好花无百日红.物极必反。没有只涨不跌的市场。吃一堑长一智，只有真正经历才会懂得。也许那时候我们才有真正坚定的执行力。让人们感到意味深长的是高房价对全民财富“重新洗牌”的效应达到了史无前例的高度，现在的房地产制度体系造成数万计的“超级大地主”和数以亿计的“房奴”。 2018-06-29 21:58:11