怎样才算购房合同无效?如何认定?

情况一：房屋主体结构质量不合格或误差过大的合同房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房合同无效，购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权据此退房。开发商擅自变更规划设计,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的,购房人有权退房。此外，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出3%,购房人有权退房。情况二：卖方无民事行为能力或限制行为能力根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。情况三：非主观真实意愿情况下签订的房屋买卖合同凡以欺诈、胁迫，或者乘人之危的情况下签订的购房合同，终都不能成为有效合同。其中，欺诈是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。胁迫是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。乘人之危则是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。对于购房人因重大误解,或者显失公平而订立的合同,或者开发商存在欺诈、胁迫、乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销,但购房人需要举证证明。情况四：未征得权人同意的合同出卖房屋的主体必须是该房屋的权人。非权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。在共同共有关系存续期间,部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。类似于今天案例中的张女士，因为擅自出售夫妻同有财产，未经丈夫同意，所以合同无效。情况五：侵犯优先购买权的合同无效房屋人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。情况六：损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同，这样的合同也是无效的。

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这些证件或者证件许可不全，很有可能是 问题楼盘哦~一定要小心。同时，要查询一下认购房子幢号在不在预售的范围之内，对于没有《商品房预售许可证》的房子，签订的购房合同属于无效合同。在签订房屋买卖合同时，使用通过网上签定的《商品房买卖合同》，不要签所谓的“内部认购（订）协议”，因为这样的协议，如果发生了纠纷，是不受法律保护的。然后需要弄清楚自己购买的房子是否存在产权抵押、查封等权利限制，防止一房多卖的情况。像车库、车位这些容易出现争议的公共设施的产权问题，还有广告的宣传、口头承诺的东西，不能确定是否能兑现的，在签合同的时候要明确表明、约定，避免后期不必要的纠纷和麻烦

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1.无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。 2.限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理 人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。 3.以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 4.以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 5.乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 6.双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。 7.当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

由于房屋的买卖日益频繁，在实际交易中，经常会出现违约的情况，由此导致了不少房屋买卖纠纷。如果房屋买卖双方都违约了应该怎么办呢？对于无效购房合同应该怎么去处理呢？下面将为您详细地说明。 一、购房合同无效的情形有哪些？ （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （三）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明； （四）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （五）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； （六）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； （七）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； （八）因房屋质量问题严重影响正常居住使用； （九）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%； （十）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； （十一）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 二、购房合同无效怎么办？ 购房买卖合同无效怎么办？一般情况下，都是由开发商的原因导致合同无效，因此购房者可以要求开发商承担违约责任。 我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 上文主要介绍了购房合同无效的情形有哪些，以及遇到购房合同无效应该怎么办。房屋买卖合同上载明了买卖双方在房屋交易过程中应承担的义务与责任，但是由于现阶段买方在交易中处于弱势地位，因此很多情况下购房者对于开发商的一些不法行为难以知晓或者束手无策，若购房合同无效，购房者能选择的维权方式并不多，若您遇到了上文介绍的情况，您**好还是聘请一位专业的房产律师，他们的专业知识以及执业经验，可以让您在处理与开发商的纠纷时不落下风。

重庆二套房**低**要五成、六成以上重庆二套房认定:银行认定为二套房的七种情况:一、父母名下有住房,以未成年子女名义再购房 【详解】根据新的政策,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时,就会按照二套房政策执行。二、未成年时名下有房产,成年后再贷款购房 【详解】根据目前银行“认贷又认房”,如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房的,将按照二套房的政策执行。如果按过去政策,未成年时的房产只要没贷款,再申请房贷不算二套。三、个人名下有全款购买的住房,再贷款购房 【详解】过去只“认贷”,这种情况不算二套房,但现在加了“认房”,虽然没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房。四、个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房 【详解】目前银行对二套房认定是“认房又认贷”,也就是说虽然贷款买的房产出售以后,家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款记录,再申请房贷也会被算作二套房。五、首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款 【详解】目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷记录,不论房贷是否结清、房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算作二套房。六、婚前一方曾贷款购房,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有在一起 【详解】夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起,但在民政局有过结婚登记。现在,银行在批贷时除要求借款人提供户口本外,还会要求借款人提供婚姻状况证明,而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的,所以另一方再购房时也会被算作第二套房。七、婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房 【详解】只要央行的征信系统中能够查到房贷记录,那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付诸东流。

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