注意事项:1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本[3] 。2、警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕。3、现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。4、聘请专业律师参与。5、以补充对补充。6、集体签约。扩展资料:商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。
全部3个回答 >怎样购买商品房?买房子要注意哪些?
144****8590 | 2019-07-17 08:31:20-
135****7791 注意事项:
1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本[3] 。
2、警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕。
3、现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。
4、聘请专业律师参与。
5、以补充对补充。
6、集体签约。 2019-07-17 08:32:32 -
135****1975 注意事项:
1、审查房地产开发企业的开发资质。
2、审查房地产开发企业的经营范。
3、审查五证:国有土地证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证书、开工许可证、商品房预售许可证书。
4、审查所要购买的房屋是否已作抵押。
选购房楼层的技巧:
从1楼到3楼,人们通常生活在树冠下,离地面很近,常常能倾听到权枝敲打窗户的声音;要说心理上舒适,这里是**好的;同外部世界保持现实联系。但接近地面的生活也有不足:空气循环减缓、空气换气受阻、阴影和湿度增大、污染也比较严重。
认为3楼**理想的,而这里恰恰正是集结大量有害物质的高度。5楼的有害物质就少得多,因为它们开始下沉或往水平方向消散。
高层居民的另一个无形的敌人是电磁辐射。钢筋混凝土结构追使来自电器设备的电波沿着房子循环,相当一部分是往上走,直至顶层。 2019-07-17 08:32:27 -
151****8156 房屋质量同样很重要
1、看墙壁
不知道从什么时候开始,看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题,因为新房墙壁渗水之事时有发生,**严重的,整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。但验收这一项,**好选在房子交楼前,下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题,几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外,还有一个问题,就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝,后来追问发展商,才知道原来是施工时留下的升降梯运货口,后来封补时,马虎处理以致留后患。
2、验水电
首先是验一下房屋的水电是否通了。当然,对于一些高级装修来说,多数的水电后期都要更换的了,所以有时候这些内容倒不是关键的了,但如果你不打算更换水电的话,那么这些东西就必须认真验收了。验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。
3、验防水
这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,以后的维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
4、验管道
这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。
5、验地平
其实验收这个,对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口**远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个,很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方,根本是不可能去验收主体结构的,那么就只能从这些细节来看质量了。
测量的方法:去五金店买一条小的透明水管,长度约为20米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志,把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置;然后再把水管的另一端移至离门口**远处的室内,看水管在该处的高度,再做一个标志,用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。
6、验层高
方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量,你应该测量户内的多处地方。一般来说,在2.65米左右是接受的范围,如果房屋低于2.6米,那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说,是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重,这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右,但是总体算起来,成本节约也是很多的,犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中,降低层高可以建设更多的层数。
7、验门窗
这里犹其指验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收**麻烦的一点是,只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况,阳台的水平与室内的水平竟然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
8、其他项目
事实上,除了上述的项目外,其他的验收都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋,这也是唯一可能的东西了。除此之外,你只能是依靠质检部分的认真了 2019-07-17 08:32:18 -
155****9279 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的房产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,购房者立即可以办理入住并取得产权证。买现房要注意什么?
1、在房子的价格上面做好准备。计划购置现房的置业者要对自己的资金能力进行准确评估,对置业地段和所购房屋面积有一个准确的判断。
2、看内部布局是否合理。比如客厅多面开门,不便摆设家具;下水管道是否在室内,通风、采光是否良好等。
3、检查装修质量。比如,看墙体是否容易脱白,室内是否散发出刺激性的气体,电气线路的安装是否符合规范,电线、插座是否为次品或不合格产品等。
4、小区的环境和生活配套也关乎居住质量。可以看看小区环境是否干净安全,绿化率情况,项目自身配套的设施是否与广告、合同相符。还需要看看配套是否完善齐备,如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等,小区的停车位是否充足等。
5、配套是否齐备。如交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备,还要关注距离的远近、规模的大小等。
6、和开发商约定处理房产证的时间。 2019-07-17 08:32:09 -
153****3489 第一问:选择大品牌还是小品牌?
为什么要问这个问题?众所周知,大品牌的开发商的房子的质量自然是比小品牌的开发商的要好!但是问题是大品牌的房子也会比小品牌的房子贵。不能指望花买小开发商的钱去买世界500强开发商的房子?这自然是不可能事件。然而真正看重生活品质的购房者往往会多花一点钱买个放心,可以很大程度上避免日后出现麻烦事儿,但是前提是准备好足够的钱。
第二问:选择有商业还是没商业?
现在的城市早已经不像曾经的那样小巧,从前的城市还没有扩张,出门可能就会有个杂货店和菜市场,虽然有点脏乱差但是生活相当方便。但是现在的城市那么大,要是出去看看还要打车。试想,要是小区楼下就有一条商业街,生活该多么方便呢?一出门就是繁华大都市的感觉,购物休闲应有尽有,不用费力就可尽情享受逛街的快感。
第三问:选择小户型还是大户型?
房价真的是越来越高,因此买个属于自己的房子是要花费掉自己的积蓄的,千万别让花出去的每一分钱浪费。其实自然是买大户型的好。但如果没有切实的家庭人口压力,何必多花钱去买大户型呢?买回来可能还真不一定用得上,这就是浪费了。掂量自身经济实力买个符合一定时期内需求的小户型也是不错的选择。
第四问:选择周边有**还是没**?
这个问题想必是**容易决定答案的,你的孩子能就近上学是一件多省心的事儿;其实小编建议是周边有**的房子无论是自住还是想日后转手都是很好的选择的!
第五问:选择老城区还是新城区?
大家都知道,老城区是传统的生活中心,多年来形成的生活配套和商业区集中在这里,而且眼下生活相对便利。但是老城区跟新城区相比也有明显的劣势,老城基本是自然形成的,缺乏全盘规划,城市难免偏于拥挤杂乱,而且老城区的建筑一般都相对老旧;而新城区规划有序,符合现代城市发展需要,未来生活体验大大好于老城区。 2019-07-17 08:32:03
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商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成,从法律角度来分析,商品房是按按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房等。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。内销商品房,指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。外销商品房,指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。
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1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。(2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4).土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。(5.)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。(7.)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。(8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。(9).中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零**的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。(10.)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
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审查 购房的必要准备 一、审查房地产开发企业的开发资质 二、审查房地产开发企业的经营范围 三、审查五证:1、国有土地证书,2、建设用地规划许可证,3、建设工程规划许可证书,4、开工许可证,5、商品房预售许可证书。 四、审查所要购买的房屋是否已作抵押。 签约 重中之重 谨防陷阱 一、慎签认购书 大多数开发商是以签定认购书为一促销手段。买房者在签定认购书时需分清出定金与订金的区别.<<合同法>与<<担保法>>规定定金的数额不的超过合同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金.关于订金只是一种预付款的性质.如果商品房买卖合同没有签定,按照法律规定订金应该退还.因此在约定定金或约定订金不与返还的情况下购房者有可能处于不立的状态,如果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同条款不平等时,要么接受开发商的不平等条约,要么拒绝与开发商签定《商品房买卖合同>>接受定金或订金不返还的违约处罚条款.因此,提醒购房者慎签<<房屋认购协议书>>.注意定金或订金的区别并审查有无其他约定. 二、填写《商品房买卖合同》文本空白处的应该注意事项 第一、关于合同双方当事人的空白事项应该填写完整,清楚,如果出卖方有委托代理机构或买受人有代理人也应该填写清楚并有授权委托书。如果是父母或监护人代理未成年人签定合同那么应该有经过公证的该代理人是未成年人的证明文件。 第二、合同中关于应该填写的相关许可证书即1、国有土地证书,2、建设用地规划许可证,3、建设工程规划许可证书,4、开工许可证,5、商品房预售许可证书。等内容应该与原来审查的证书的内容时间文号相一致。 第三、应该弄清建筑面积、使用面积、套内建筑面积、的概念以及相互关系。 第四、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺中,除了水、电、暖、气在入住时正常开通外,其他的电话、燃气、网络、等如有可能也可以写明。 第五、合同的附件不容忽视 合同的附件是合同的有效组成部分应该认真仔细审查。 付款 明明白白掏钱 选择一次性付款可能会得到开发商一定的优惠,但是当房屋出现延期交付或质量问题时买房者就处于被动了.**好是分期付款.按照商品房建设进度来给开发商支付款项.直至商品房验收合格后才支付尾款**好. 按揭 贷款 一、按揭的含义 我们现在一般说按揭是指个人买房抵押贷款,按揭作为担保的法律关系为:在期房的预售合同中购房者先支付部分房款给卖方,其余部分由买方通过银行贷款支付给卖方,在房产证办理完毕之前由卖方通过协议将买方房产的期权让与给银行来作为偿还贷款的担保。待房产证办理完毕后,卖方解除担保,买方将依合同取得的期权让与给银行作为贷款的担保。买方还完所有贷款及利息后可将期权收回。取得房产证.如果买房在贷款期内没有偿还贷款.银行有优先处理楼房并得到优先赔偿. 二、按揭的条件 各银行都要求按揭贷款的对象应该是具有完全民事行为能力的自然人。同时具备以下条件:1、具有城镇长住户口和有效证件。2、有稳定的职业和收入。信用良好,有按期还款本息的能力。不享受购房补贴的,不低于购买住房款20%作为**购房款。享受购房补贴的,一个人承担部分的20%作为购房**款。3、有银行认可的资产作为抵押或质押,或有完全能够偿还贷款的个人或单位作为保证。4、具有购房协议并有银行认可的基本价。 在按揭时一般需要以下材料1、身份证(户口本或其他有效的身份证明)2、银行认可的相关部门出具的贷款人的收入证明和偿债能力证明。3、符合规定的购房合同或协议书。4、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押质押的证明和抵押物估价证明。5、保证人同意保证的书面证明和保证人的资信证明文件。 收房纠纷多多 主要有如下纠纷1、延期交房2、房屋质量问题3、小区基础设施房屋配套设施不齐全运转不正常。4、承诺的规划与事实不一致。 房屋产权证 一、房屋产权证书的重要性 房屋所有权证是受国家保护的唯一合法证书。取得所有权证书的人有依法出租、抵押、使用、收益的权利。任何人不得侵犯。 二、开发商有义务协助办理产权证书 退房 可以退房的几种情况1、延期交房三个月以上2、开发商证照不全,这种情况合同自始无效。3、开发商任意改变合同约定的设计。4、无法获得贷款5、开发商的原因无法办理产权证6、房屋面积误差超过3%7、开发商不能提供竣工备案表,或者房屋质量不合格,导致合同目的没有实现。8、签约后开发商将房屋抵押或卖给第三人。 购房者买房前可能有几种担忧:一是交付的预购房款,开发商能否真正用于商品房的建设,而不被挪作他用;二是商品房能否如期建成;三是预售商品房的价格是否合理,房屋是否会增值保值;四是实际交付的房屋是否符合合同的约定等。因而,购房时,要有一定心理准备,并把握自己的需要,选择有实力、讲诚信的开发企业。购房者如需了解房地产开发企业的资质状况,可登陆市建委网站查阅。购买预售商品房,需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件;所选购的住房是否已被抵押、查封;如由房地产中介公司代理销售的,应了解该公司是否具有房地产中介资质等。房屋质量方面,建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。 认购书在定性上为商品房买卖的预约合同,是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题;再看认购书条款的具体内容。 认购书的内容一般包括:(1)双方当事人的基本情况;(2)房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);(3)价款计算;(4)签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。例如,关于认购书定金的约定。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的,购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用抵作房价款。
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买商品房先看“五证”为避免自身权益受到侵害,要注意以下几点:1、消费者在购买房屋前,一定要查看开发商“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)是否齐全,“五证”不全的房产不要购买。验收房屋时,开发商要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2、消费者签订房屋购买合同时,一定要认真把握合同条款,包括房屋面积方面的条款,价格、收费方面的条款,房屋质量的条款,物业管理的条款等,尤其要注意将开发商方面的违约责任写入合同,避免给自己造成不必要的损失。3、消费者不要轻信开发商的广告宣传,要理性审视广告内容,并要求开发商把广告宣传作为合同约定写入合同条款。4、消费者不要轻易交付定金,一定要看到正式合同内容并经过认真考虑后再予以交付。5、消费者购买的房产发生问题后,要及时与开发商交涉。交涉不成的,可持有效证据向各级消费者协会投诉,也可向工商、建设、房产管理等行政管理部门申诉或向人民法院起诉。买商品房注意事项1、双方应签订《商品房买卖合同》,还有就是要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定2、看交付给你的房子和合同所签订的房子是否一致,结构、原设计图是否相同。房子的面积是否经过房地产部门实际测量3.要和开发商共同对所购房进行验收交接工作5、向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。商品房买受人收房时的注意事项最近一段时间,业主与开发商和物业公司的纠纷发生的比较频繁,甚至造成人身伤害,其主要原因就在于开发商和业主之间在商品房质量及配套设施问题上没有得到较好的解决。这既影响了业主的切身利益,也影响了物业公司的经营。那么,作为购房人(商品房的买受人)和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢?律师在此提醒,购房人一定要签订《商品房买卖合同》,要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外,在开发商交房时还应注意以下问题:1、要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。2、要看所购商品房整栋楼的《武汉市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。3、要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作,如果购房人不懂工程质量等相关知识,最好找懂工程的朋友来共同完成,以便及时发现问题。有《武汉市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的,但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。此处应具体注意以下几点:a、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;b、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;c、检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用;d、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。4、要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。那么,业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢?如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致,那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房:一是套型与设计图纸不一致;二是开发商擅自变更规划设计;三是面积误差绝对值超过3%;四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一,如果开发商不同意退房,购房人可向有管辖权的人民法院起诉,要求开发商退房;如果不具备上述条件,出现质量问题只能要求开发商维修,因此造成损失的由开发商赔偿。