经济适用房怎么转商品房？

• 152****1214 从中国现行的法律，及政府对经济适用房的定义来说，经适房是不能转成商品住宅的。
  　　经适房转商品房是人们一个认知的误区：很多人错误的理解，能进入市场出售的房屋，都叫做商品房；而经济适用房不能上市交易，不算商品房。如果要买卖经济适用房，就得先把经济适用房的房屋性质变为商品房。
  　　根据七部委联合颁发的《经济适用房管理办法》规定，经适房住户，在取得房屋产权的前五年内，是没有完全的房屋产权的，不能直接上市交易。加上政府优先回购等其它政策，经适房在业主获得房产的前五年，是不能所以售出的，这就是人们通常理解的经适房不能买卖的原因。
  　　经适房要上市交易，《经济适用住房管理办法》第30条做出了规定： 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
  　　据此规定，取得完全产权之后的经济适用房，就可以进入二手房流通市场，进行买卖交易了。
  但是，取得完全产权后的经适房，虽然可以上市交易，其性质仍然属于经济适用房，房屋性质并没有变为商品住宅，这一点，从《不动产权属登记证》中，不动产权性质一栏中可以确认。 2019-07-16 22:30:21
• 136****2064 经济适用房转商品房需要流程如下:
  1、门口咨询台领取网签号。
  2、到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。
  3、网签后,去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表5年以上家庭唯一生活用房证明),都是缴纳契税用的。
  4、缴纳契税。
  5、拿到契税票后,凭契税票到咨询台领取登记过户号。
  6、交纳土地出让金,算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。
  7、登记过户排号等待办理过户。
  8、办理登记过户后,10个工作日由买方来取房本。
  一、经适用房转商品房前提条件需要确认经适房是否满五年,不是买房日期,是契税发票上的日期,或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右,所以只要看契税日期满五年就可以了。注:经适房是一定要满五年才能交易的,否则连预约的资格都没有。
  二、经适用房转商品房所需材料
  1、户口本。
  2、双方身份证及复印件(**少3张)。
  3、结婚证(必须带,若转让给年龄大的父母,已没结婚证的,可以用户口本证明夫妻关系也可)。
  4、经济适用房买卖合同原件或复印件(不带也可,大厅可以帮助打印,不收费,就是耽误时间)。
  5、房本中的户型图和房屋登记表各两张(登记表一定要将所有权人名字隐去)。
  6、买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明(蓝色纸)和契税证明及其复印件。
  7、房本及复印件。 2019-07-16 22:30:07
• 142****0516 经济适用房怎么变成商品房？
  1、首先经济适用房必须把抵押贷款还完，也就是如果是当时贷款买的房，就去银行提前还下款。确定房子已满五年，看契税发票，不满五年的经济适用房是转不了商品房的。必须要过下户，条件是过到非本人名字下，（同一户口不允许过户）也就是不能过给结了婚的爱人，孩子等，如果已单立户的可以过给父母，或者过给岳父，岳母，或者亲戚，都是可以的。
  2、交一个综合地价款，（部分地区称之为土地出让金），是合同价的10％。以昌平的天通苑为例，**低合同价是每平米3650，朝阳的是5400。这个教给大家怎么算。比如是天通苑地区90平米的经济适用房转商，签订的交易合同价格就是：90X3650X10％＝32850元。
  3、契税，营业税，个人所得税。一般经济适用房都是90平以下，属于小面积住宅，所以只有一个契税，就是合同价的1％就可以了，部分天通苑的经济适用房超过了90平米具体个税，营业税的算法参照另篇文章：2010二手房交易税费指南。
  4、可以着手准备办理了，首先签订一份交易合同，然后去把网签做了。带上双方的身份证，如果是外地户口的需要带暂住证；以及房产证，房产证复印件，双方身份证原件复印件，购房原始发票原件复印件（指的是第一次按2600交易的发票），交易合同（可下载）4份，银联卡一张。 2019-07-16 22:29:57
• 155****2566 经适房怎么转化为商品房?
  该负责人介绍，采购经济适用住宅满5年，经西安市住宅保障处理部分审阅赞同，购房人在补交差价款后，可获得彻底产权并退出经济适用住宅保障，不动产挂号部分在房子挂号簿中取消经济适用住宅的房子性质记载，从头核发不动产权障书;购房人在补交差价款后，也可上市买卖，不动产挂号部分依照普通商品住宅买卖有关程序，处理房子产权搬运挂号手续，房地产买卖环节的有关税费按规则交纳。
  差价款交纳标准为原采购经济适用住宅报价的15%，核算公式为：应缴差价款=(房子建筑面积-按商品房报价采购的建筑面积)×原采购经济适用住宅合同单价×15%。
  违规出售经适房会如何处理?
  西安市住宅保障和房子处理局有关负责人介绍，经济适用住宅建造单位向未经审查、不符合购房条件的家庭违规出售、租借经济适用住宅的，市住宅保障处理部分责成其期限回收;不能回收的，责成其补缴违规时刻节点经济适用住宅与同地段相似商品住宅的差价，并依法对建造单位进行处分。
  关于已采购经济适用住宅的家庭(请求人及一起请求人)再次采购别的房子的，应依照本细则规则退出经济适用住宅保障。未退出经济适用住宅保障的，房子处理部分不予处理其新购房子网签存案手续。
  一起，未经市住宅保障处理部分同意，任何中介组织不得署理买卖、租借未获得彻底产权批复的经济适用住宅，房子租借处理组织不予处理房子租借存案，不动产挂号部分不予处理房子权属改变和搬运挂号，并将有关状况及时通报市住宅保障处理部分。 2019-07-16 22:29:48