房子建筑面积和实际面积怎样计算?怎样区分房屋的实际面积和建筑面积?

建设部：公摊面积计算出台标准(附全文)自5月1日起，一直在百姓购房时引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题，将有一个明确的说法。记者昨天从建设部获悉，刚刚颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷，制定出计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，并降低开发商对消费者进行欺诈的可能。据了解，在房屋权属证书附图中，要注明房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。但是，由于现行的《房产测量规范》中，缺少对部分内容的明文规定，也为部分欺诈行为提供了可能。不少百姓在购房时，尽管注意到了这一问题，但由于没有相应的标准，只有干吃哑巴亏。该通知明确规定，必须由房产测绘单位对房产实施测绘。《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

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国家规定是有一定的比例 , 一般来说多层的得房率比高层的得房率要高。建筑面积都含公摊面积的，多层得房率一般在82%左右，建筑面积和使用面积大概相差18%， 高层在75%左右 ，建筑面积和使用面积大概相差25%，因为高层还要公摊电梯以及一楼的大厅面积，所以公摊面积更大。比如可以用建筑面积去乘以得房率，就能算出你的使用面积，你的房子面积是113平米，如果是多层使用面积93平米，如果是高层就是，84平米左右。

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购房者买房时会遇到实际面积和实用面积，也因此对这两个概念混淆不清。 现在的建筑面积一般也是房地产商所说的销售面积。使用面积现在是家里实际面积，现在的阳台都是包好的，所以阳台也算全部，而没有封闭的阳台才算一半面积； 实际面积也叫实用面积，一般采暖费面积按此面积收费。 通常来说，砖混结构的板式楼（老式6层楼）使用面积等于建筑面积的85%左右，板式混凝土小高层（层数低于13层）使用面积等于建筑面积的80%左右，板式高层使用面积等于建筑面积的75%左右，蝶式、点式高层使用面积等于建筑面积的70%左右。不过以上数据是统计出来的大概，具体的得房率（得房率等于使用面积除以建筑面积）还要问开发商。 建筑面积和实际面积的区别 区别1：建筑面积大于实际面积。 区别2：实际面积不作为购房价格的计算，购房价格均依照建筑面积的大小来计算。 区别3：饱含的空间部分不同，建筑面积包含使用面积、内墙面积、外墙的一半面积以及分户墙的一半面积的建筑面积。实际包括不含内墙、外墙等所有占地面积的，它厨房、餐厅、客厅、卧室、等可使用的净面积之和。

购房者在购房时会遇到各种面积，实际面积和建筑面积是比较常见的。究竟什么是实际面积什么又是建筑面积呢？ 一、实际面积 实际面积是除去卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等房屋所占用的地面面积。就是外墙二分之一厚度之内的所有面积都算使用面积.再简单一点的说就是您能用到的地方，能摆放家具的地方都可以说是实际的使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积，可以测量一下房屋内从墙角到墙角的距离确认房屋的实际面积。 二、建筑面积 建筑面积是以整个房屋外沿来计算的面积,包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、餐厅、前室、壁柜等面积的总和。（不包括阳台在内）根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。 因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。关于房屋总建筑面积怎么算，具体有以下8个方面： 1.多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 2.地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 3.电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建设面积。 4.单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 5.穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 6.用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 7.封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 8.住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 上述计算范围也没有涵盖全部，还有关于楼梯间、门斗等计算要求，非常复杂。住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对购买的房子计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，重新测量计算。

建设部：公摊面积计算出台标准(附全文)自5月1日起，一直在百姓购房时引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题，将有一个明确的说法。记者昨天从建设部获悉，刚刚颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷，制定出计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，并降低开发商对消费者进行欺诈的可能。据了解，在房屋权属证书附图中，要注明房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。但是，由于现行的《房产测量规范》中，缺少对部分内容的明文规定，也为部分欺诈行为提供了可能。不少百姓在购房时，尽管注意到了这一问题，但由于没有相应的标准，只有干吃哑巴亏。该通知明确规定，必须由房产测绘单位对房产实施测绘。《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。附:《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(全文）建住房[2002]74号各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：（一）房屋层高计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。（二）外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。（三）斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。（四）不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。（五）变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。（六）非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。（七）楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（八）公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。（九）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。（十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。（十一）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

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