开发商怎么得到土地？作用都有哪些呢？

• 144****0164 第一部分 房地产开发公司的准备工作
  
  在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
  
  第二部分 行政审批部分
  
  根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
  
  1）选址定点；
  
  2）规划总图审查及确定规划设计条件；
  
  3）初步设计及施工图审查；
  
  4）规划报建图审查；
  
  5）施工报建；
  
  6）建设工程竣工综合验收备案。
  
  一、选址定点阶段。
  
  此阶段一般办理以下事项：
  1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  
  2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  
  3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  
  4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
  
  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  
  6、规划部门办理项目选址意见书。
  2019-07-04 09:35:43
• 145****4534 1、招标
  国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。
  2、拍卖
  这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。
  3、挂牌
  这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中**优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，**后确定的公司为土地获得者。
  4、收购
  上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。 2019-07-04 09:35:33
• 153****8984 中国土地归国家所有，所以你根本不可能拥有土地所有权，有的只是土地使用权，住宅用地是70年，商业是40年（含商住楼）
  
  地到开发商手里就开始算，地原则上是要两年内开发的，但至少要有开发周期，所以土地使用权肯定少于70年，大概一般在68-67年
  
  房屋产权是永久的，但房地产不可分割以时间较短的为准，即70年地到期不虚房产一块归国所有，另一方面要是60年房子就没有了，这份房地产60年就不存在了，当然你可以再开发使用，但给找有资质的公司开发，且不能改变用途
  但物权法出台后约定，住宅类房地产70年到期后自动续期（但还是给补交出让金），但一般建筑物寿命就在40-60年左右
  2019-07-04 09:35:28