一、做好预算与资金计划1.确定大概可以贷款的额度,以北京为例:商业贷款:首套普通住宅=评估价×65%,非普通住宅=评估值×60%;二套普通住宅=评估值×40%,非普通住宅=评估值×20%公积金贷款额度:首套120万,二套80万,**≥20%。2.买一套二手房,除了房款(**)外,还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。3.清点家庭可用资金,包括存款、理财资金等,看**够不够。在北京,要买一套300万的首套普通住宅,评估值约270万,那么采用商业贷款,可以贷款的额度是175.5万元。在北京,300万的房子,即使满五仅一,也需要交10多万的税费、物业管理费、中介费,如果房子不满五年,可能会更高。因此,要想买这套300万的房子,**=300+10-175.5=134.5万二、选一个诚信靠谱的中介二手房中的“二手”,意味着不确定因素太多,太复杂,需要大量时间对比衡量,而很多关键信息又是不透明的,还有亲朋好友以及所谓的“过来人”在不停地干扰你,因此花几个月的时间很正常,而有一个靠谱的中介,真的能够帮你省心很多!三、收集详细的信息把选定的小区全部看遍,确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标,在这个基础上建立候选清单。例如:房龄折旧:每差一年价格下降1%(越新折的越快,越老折的越慢)。地段:到公交、菜场、超市等的距离和价值的关系,不同购房者的需求点不同,权重各有高低,根据自己的情况来。楼层:一般来说多层:3>4>5>2>1>6>7电梯房:中高层>顶层>底层,电梯房的一个简单算法是:每高一层,加1W。采光:采光分两个层次,1.是否全明,每个房间是否都有窗。2.阳光照射时间,很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看,朝南的房子基本上比朝北的要高出3~5K每平。可以把光照时长分成3档:从早晒到晚>4、5h左右>3h以下。基本条件就这些,如果还有一些自己比较在意的,也可以折算成相应的价值,这样不管看什么样的房源,都能做到心中有数了。四、看房看房是指实地考察房屋的情况,包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、高度、装修等房屋本身的情况,也包括房屋周边和小区的情况,比如:位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等需要满足衣食住行四大方面的便利。五、查产权买家看中房子,必须先去交易中心查下产权,看完基本上就知道房子有几个权利人,有没有贷款、抵押、官司,以及所有权的来源,竣工日期等等。需要注意的是:确认在查产权的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在打印之后不会发生变化。买房是个长期的活儿,从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔,特别是还存在贷款问题的,支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见,买方还应在签订买卖合同即支付**款前对房屋的产权状况再次进行调查,也就是二次产调。六、签订合同首先需要双方洽谈好房价,接着交付定金,签定金合同(定金不可以超过房产交易价的20%),之后还要签订居间合同,然后才是买卖合同以及交付**。这里需要注意的是:签定金合同时,一定要先小人后君子,宁可复杂,也不能简化,并且一定要明确违约责任。在房价谈拢的情况下:1.确定网签合同的时间以及**时间;2.装修赠送问题,基金赠送问题,煤气过户等;3.上家户口迁出问题;4.贷款、尾款、交房时间、税费等等。合同签订完成之后,剩下的环节就只有对公方面,只要合同签订的完善,基本上不会出现问题。
全部5个回答 >看二手房怎么看?如何选到一套好的二手房?
138****9020 | 2019-07-03 17:36:21-
136****0529 第一步、筛选房源
筛选房源有两层意思,第一层是找到真房源,假房源是目前二手房领域的顽疾,**常见的有四种假房源:
1、看中某套房源,打过去就该房源下架了。
2、房源更新不及时,存在误差。
3、房源价格比宣称的价格高出很多。
4、房源展示信息有误,比如A房子用B房子的图片,描述信息夸大等。
核实真房源存在难度,需要购房者耐心点找寻辨别。
第二层是找到**想要的房源。
什么房子是自己需要的,自己必须清楚,不能被中介和业主带跑了。每套房子都会有自己的优点和缺点,关键看你需要什么,房子面积、户型、地段、交通、**等方面,你不大可能全都占有,选几个你**关注的方面,找到满足这些条件的房子即可。中介和业主知道房子的优点,但这些优点并不一定是你所关注的。
第二步、必须做好产权核验
买房子前,必须先确认这套房子产权,业主都有哪些人,业主们有没有债务纠纷,出现问题后,他们名下的房子会不会被执行?
产权明晰是确保自己的房款不会打水漂的第一步。现在越来越多的城市开始推行房源核验了。北京已经开始执行,房源上架前必须核验产权。地方城市也在逐步推进,比如南昌市,该市房子挂牌前必须提交必要信息,然后生成房源编号和二维码,购房者可以通过当地的房源核验平台、公众号、中介网上房源展示页的二维码等多个渠道来查看房源信息,购房者可以看到以下信息:
第三步、搞清楚所有业主是否同意卖房
大量二手房纠纷案例告诉我们,在房子存在共有产权人的情况下,一定要搞清楚共有产权人是否同意卖房,从购房者的角度来说,这里有两个考虑。
1、如果不是所有业主都同意卖房,购房者付了钱也没什么用,只有极少数情况下能够通过诉讼的方式要求过户。损失钱不说,还会耽误自己的购房计划。
2、部分房主可能会以此为借口撤销房屋交易。无论是火热的时候,还是冷清的时候,房主毁约的情况都会存在。以夫妻共有产权房为例,如果业主不想卖了,可以“配偶不知”为由毁约。
搞清楚所有业主都同意卖房就是为了避免这两种风险。买房时**要要求中介把所有房主约出来,如果不能约出来,对方提供的共有产权人“经公证的书面授权书”也必须核实真伪。
小编认为这一步**为关键,交了钱才发现产权问题,可就麻烦了。
第四步、房屋质量检查
你看到的并非是全部。除却房子装修掩盖漏水、裂缝等问题之外,还有一些明面上看不到的问题,比如房子里是否出现过意外,这类房子中国人**是忌讳,除了问清楚之外,也应该在合同补充协议中写明相关条款。
第五步、签合同
二手房合同有两个,第一个是居间合同。居间合同是一个三方合同,一式三份。上面涵盖了房屋信息、委托事宜、中介达成交易和未达成交易后佣金处置方式、三方违约责任、争议处置方式等。重点是中介拥挤和违约条款。
第二个是存量房买卖合同。存量房买卖合同比新房合同薄很多,新房有大量的房子本身问题的约定,二手房则重点提及以下几点:
1、房屋基本情况,主要是房屋位置等信息;
2、房屋权属情况,主要是权证编号,土地使用状况,房屋是否普通商品房,房屋抵押状况,房屋租赁状况(这一点多说一句,承租人有优先购买权,购房者切记);
3、中介方信息、中介费等;
4、成交价和付款方式;
5、过户和户口迁出迁入问题;
6、房屋验收约定
7、税费约定;
8、违约责任。
第六步、资金问题
签完合同,就涉及到资金问题了,交完定金,并约定若干日后交付**款,并办理贷款,贷款这里涉及到房屋评估问题,一般二手房受房龄影响贷款都有一定程度缩水,**要多准备些,别因为**款不足违约被扣除定金。
第七步、过户和户口
房贷办理下来,资金交割完毕,再去税务部门完税,接下来关键步骤就是过户了。带齐所有资料,约定时间即可。如有户口迁入迁出事宜,也可根据合同约定来执行。 2019-07-03 17:37:17 -
137****7441 怎样看二手房好坏:
二手房选房要注意事项:房子的户型好,晴朗的天气,白天所有房间不需要开灯,光照也充足;往房间里摆放基本尺寸家具,不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。
通常有以下几条基本标准:
1、二手房如何选房之整体形状方正
整体形状方正的意思,不是整套房子是一个完整的方形,而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形,同时允许有一些“溢”出来的边角。
2、二手房如何选房之偏大面宽、偏小进深
面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放,同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大,光线从窗外投射进来经过漫反射,仍然照不到离窗较远的区域,白天仍然需要灯光照明。
3、二手房如何选房之没有暗间
暗间除了无法自然采光,通风也是大问题。现在的新房如果有暗间,多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间,除湿、通风完全要依赖排风设备,采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次,关键是卫生间是一套房子里**潮湿的房间,除湿不利会影响人的健康。
4、二手房如何选房之房间大小适中
房间越大越好?当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服,但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感,又浪费面积;客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外,设计时,在整套房子的面积确定的前提下,网上选房成置业新渠道消费者需要擦亮双眼某个房间面积太大,可能还需要将另外一个空间设计得偏小。
**后还有以下几点要格外注意检查:
1:水电是否通畅
2:管道排水是否顺畅
3:墙壁是否渗水有裂痕
4:层高是否达到标准
5:门窗密封性是否正常 2019-07-03 17:37:08 -
132****9808 一、交通方便
出行离不开交通,交通方便与否非常重要。因此,在我们买房的时候,要看看周边的交通是否方便,包括公共交通和自驾的便利程度。
此外,所选的楼栋进出小区是否方便,也是需要考虑的,这是很多人经常忽视的问题。很有可能小区临近地铁站,但是这个楼栋距离小区的大门比较远,需要步行很久。
二、选择社区
社区好坏直接影响日后的生活质量。社区的建筑面积在三十万平方米左右比较有保障的,五六十万平方米就可以容纳更多配套设施。小区内部设计是否人性化,譬如户型是否实用、南北对流、户户有景,是否实现人车分流等,都是值得注意的。
三、建筑质量
房屋质量是关键。查看建筑质量毛病可从以下方面入手:
1、查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等资料,掌握房屋整体质量的第一手资料。
2、细看表面外伤。外表只能看墙和地基是否下沉、墙体有否裂缝、屋面是否空鼓、墙的批档有无脱落、爆点,内外粉刷、油漆是否平整光滑等。水电工程的电线预负荷量、插座的安置是否合理,厨房、卫生间下水道是否畅通。二手房由于已经使用了一段时间,这些方面的问题极容易暴漏出来,购房者应该仔细查看。
四、容积率、绿化率、分摊面积比例
对于二手房,这些数据可能难以考量,但是在看房选房的时候,一方面可以向物业咨询,另一方面可以自己进行**直观的感受,这也是二手房选房时的长处。容积率越小,小区生活的舒适度就越高;绿化率越高,社区环境也就越好;高层公摊面积比例在24%-30%之间,才能保障公共区域不致于太拥挤、狭窄。要想选一个宜居、健康、绿色的房子,容积率要小(≤3.0),绿化率要高(>30%),房子使用率也应该在70%-84%之间。
五、视野景观
房子的景观好坏,也是选房时要考虑的。如果在家就能欣赏到小区的水景或者远处的湖景、海景、山景、江景等,那么,生活的舒适度则会大大提高。**重要的是,房子周边不能有不利因素,比如垃圾场、变电站等。
六、居住氛围
在挑选二手房的时候,先要去看看房屋周边居民的日常居住习惯。社区的邻里关系越和谐、治安条件越好、居住人群素质越高,那么居住氛围就越融洽,住在这里心情才会更舒畅。尤其在下一代的素质培养上,一个从小就在良好环境下成长的孩子更容易成才。
七、楼内设计 2019-07-03 17:36:59 -
136****0637 二手房不像新房,由于二手房已经是属于个人财产了,买卖双方之间的交易就存在很多私人间的问题,选择二手房和在进行二手房交易时程序颇为复杂,购房者一定要多方面考虑和谨慎购买,以便买到满意的房子,下面一起来看看二手房怎么选?如何才能选到好房子?
对比一下现在的房地产市场中新房买卖和二手房买卖的优缺点,不难看出现在二手房也是非常受欢迎的。
1、相信大家不管是在买新房还是二手房的时候,除了费用之外首先关注的肯定是房子所在地方的交通问题,这一点确实是非常重要的。出行离不开交通,交通便利,能让出行顺畅不少,节省时间,买二手房宜选择临近轨道交通或主干道的房子。
2、其次就是了解二手房房屋产权的问题,如果是存在有产权纠纷问题的房产,到手也是给自己找麻烦,在选择房子时特别要注意的是,注意产权证上的产权人与卖房人是否为同一人,否则过户时会发生纠纷。
除了产权人的问题之外还会存在房子本身产权的问题,像是否有私搭私建部分;是否占用屋顶的平台、走廊;屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,比如像塔楼这种类型的房屋是否存在独立产权就需要核实。
3、房屋主体结构户型以及周边环境配套的问题。如果家里面有老人,尽量选择比较低一点的楼层会方便很多,另外完善的配套也是买二手房时需要考虑的,房子靠近超市、医院等地方,可以给生活带来很多方便,留意下周边的环境如何,是否有很多在建工地或化工厂等,造成环境、空气的污染,根据家里的人数来决定买几居室的房屋,现在一般都会选择三居室的房屋,就算三口之间也会想留一间做客房的。
4、现在很多二手房都是通过中介来购买的,中介房源比较多,方便自己选择到更合适的房屋,并且正规的中介对于自己来说也是一份心安的保障,不用担心个人交易之间存在的欺诈行为,但还是要慎重选择中介公司。
5、物业管理、居住费用;水、电、煤的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;观察电梯的品牌、运行速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心。
除了以上提到的几个选房的点之外,还需要注意二手房买卖的整个交易流程,事先了解房屋交易所需要的材料和流程,避免在交易过程中受到蒙骗。
如果能选到一个好的二手房,房屋装修也省了,居住的舒适度甚至比新房还要高,买到好房子才是开心的事情。 2019-07-03 17:36:52 -
146****4488 一、开发商品牌
在选二手房时,周边总体环境你可以很容易观察到。一些专业的数据比如绿化率、容积率等可以通过中介等查询到。但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到,这很大程度上只能依靠开发商的经验和责任心。所以买二手房也是要看开发商的,选口碑好的开发商很重要。
二、物业服务
小区的一些特点是需要靠持续生活在里面才能感受到。比如物业服务的质量,社区安全、园林环境包括硬件维护的水准,处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等,这些看似小事,但真的会影响你每天的心情。如果你住过物业服务特别好的社区,就会很难适应物业管理稍微逊色一点儿的房子。
三、居住群体
价格是一道筛子,决定了业主整体素质,而邻居影响着你的生活品质。别以为这是为了营销所说的危人耸听的言论,大体上来说,愿意为好生活支付更高价格的人总体上的修养、审美水平要更高一些,并且生活观、价值观更趋同一些。不是说你和邻居会成为多么好的朋友,但**起码你受到的干扰可能会少很多,楼道里玩耍的熊孩子能少一点,楼下或者车库里没人用钥匙划你的车,这些东西有时你花钱也买不到。
四、小区口碑
一个社区就是一个标签。回想你和朋友同事聊房子的体验,当一个人说“我住在哪个社区”或者“我住哪个品牌的社区”时,你脑子里会不会一闪而过给他贴一个标签?这是一个社区带给你的很长久的隐形价值,有可能是好的也有可能是坏的。这个标签的形成,**主要就是上面提到的,尤其是业主群体特征,往往会给社区贴上第一个、可能也是**明显的标签。所以买房之前可以先打听一下意向小区的口碑,这样比较放心。
五、渗漏要细查
厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口这些地方往往是渗漏问题的高发区,对这些地区在看房注意事项中是必须要**查看的。墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰,这些都是渗漏的迹象。
选择顶楼的购买者,应仔细观察顶层是否有裂缝,选择底楼的购房者尖注意检查房屋的地面渗水情况,要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有,这表明该房地面严重潮湿,必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重,有无阴冷的感觉,通风条件如何,也可用硬物敲击地面,检查其是否坚实。
房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏,以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题,虽不危及安全,但十分恼人,不得不查。
六、看楼型与住宅结构
住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为:砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
三种形式情况如下:
(1)砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。
(2)砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋,俗称“挂板楼”。
(3)钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀、耐火能力强,经久耐用。
选择二手房所在小区时你可仔细观察考虑这些因素!参照了这些相信你对选择房源和小区都有了很好的准备了,那么就开始寻找想要的房子吧! 2019-07-03 17:36:46
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只能通过第三方渠道获知,可以向中介方打听,向原卖方委婉询问,向周围邻居打听。根据您的描述以及法律的规定,如果是购买二手房,则建议可以先查看一下该房屋的产权人和房屋是否有抵押等情况。另外,可以实地查看房屋的情况。在查看之后,可以将您关注的要求写明在合同中,要求对方按照合同来履行。
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市面上很多的二手房,大多是带装修的,且使用了一定的年限。买房的时候,怎么看这个房子房屋品质好坏呢?要注意哪些细节?1、留意噪音大小留意小区的周边环境,比如是否临近主干道、铁路、高架桥等,留意周边商铺、小摊的数量及营业时间,看看是否嘈杂。很多的小区,都会做一些绿化隔离带,用于降低噪音。居住的环境如果太过嘈杂,会影响居住的生活品质。买房的时候,一定要亲自感受一下噪音的大小。2、防水情况注意问下在小区居住的人,或者自己在网上查阅相关的资料,看看小区的排水情况,是否一下雨就出现大量积水、被水淹的情况。另外,看房屋内部墙面上是否有明显的水渍水迹,是否存在墙壁起皮脱落的情况。如果存在,则说明这个房子防水情况不好,一下雨就会漏雨。3、隔音效果房屋的隔音效果好不好,关系到居住的私密性和舒适度。试想,你在家里讲话,隔壁的邻居都能听见,这样毫无隐私可言。隔音效果不好,在家能听见走廊或楼梯的脚步声,势必影响到家里人的休息。可以选择白天比较热闹的时间去看房,实地了解一下情况,再关闭门窗测试实际隔音效果。4、房龄判断
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怎样看二手房好坏: 二手房选房要注意事项:房子的户型好,晴朗的天气,白天所有房间不需要开灯,光照也充足;往房间里摆放基本尺寸家具,不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。 通常有以下几条基本标准: 1、二手房如何选房之整体形状方正 整体形状方正的意思,不是整套房子是一个完整的方形,而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形,同时允许有一些“溢”出来的边角。 2、二手房如何选房之偏大面宽、偏小进深 面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放,同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大,光线从窗外投射进来经过漫反射,仍然照不到离窗较远的区域,白天仍然需要灯光照明。 3、二手房如何选房之没有暗间 暗间除了无法自然采光,通风也是大问题。现在的新房如果有暗间,多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间,除湿、通风完全要依赖排风设备,采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次,关键是卫生间是一套房子里**潮湿的房间,除湿不利会影响人的健康。 4、二手房如何选房之房间大小适中 房间越大越好?当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服,但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感,又浪费面积;客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外,设计时,在整套房子的面积确定的前提下,网上选房成置业新渠道消费者需要擦亮双眼某个房间面积太大,可能还需要将另外一个空间设计得偏小。
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问 二手房怎么看房答
一、二手房看房技巧之房子所处环境二手房买家在购房时都会反复斟酌挑选,选择**适合自己的房子,那么选择二手房的时候有没有什么技巧呢?专家提醒您二手房看房技巧之房子所处环境。买二手房首次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否乐意接受等等。一般来说,通常会看几套房子进行比较。二手房是私人的,反复看就不那么方便了,所以购房者得记下各套房子的优缺点,进行比较权衡,然后选出中意的房子。二、二手房看房技巧之房房屋质量购买二手房的过程中很多买家会遇到毛坯房,毛坯房看房的时候有哪些需要注意的呢?毛坯房要检收房屋是否有建筑质量的隐患,**好是在大雨过后,看东西面墙、窗户四周是否有渗水,管道是否堵塞等。如果发现问题,要房东向物业公司报修,修复后要再次验收。还有一种就是装修过的房子,装修房要向房东了解房屋是否有质量问题。一些转让给下家的设备、电器,购房者应该试一下,看是否好用。还应要求房东提供装修的管线、电路走向图,以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定,如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的,都将作违章用电处理。所以,购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装。在这里还有一点需要特别注意就是此时要确认一下房东是不是产权人,以免日后引出麻烦。三、二手房交易注意事项之签完协议签合同经过两次看房,如果您满意的话,下一步就是讨论各种权利的移交。如此一切约定谈妥,购房者方可下订金、签意向协议,在协议中写下完成上述事宜的时间表。同时,可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》,回家好好研究。等协议约定的事项一一完成,签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。很多购房者因为前期的很多事情没有做好,到正式签约时才一一想起,再讨论,再反悔,反而更耽误工夫。有时因为谈不扰,却已先付了订金,骑虎难下,令购房者非常被动。四、二手房买卖合同必备条款一般来说,在二手房买卖合同中一般应包括以下条款:第一,当事人的具体情况、地址、联系方法等,以免出现欺诈情况;第二,写明双方欲进行买卖的房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况,同时还要写明房屋产权归属;第三,履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程等;第四,写明总价款、付款方式、付款条件,如何申请按揭贷款、定金、尾款等;第五,违约责任,这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付等;第六,解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式;第七,明确约定合同中止、终止或解除的条件等;第八,合同生效条款,双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件等;第九,约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
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