看二手房怎么看

• 145****8606 一、做好预算与资金计划
  1．确定大概可以贷款的额度，以北京为例：
  商业贷款：首套普通住宅＝评估价×65％，非普通住宅＝评估值×60％；二套普通住宅＝评估值×40％，非普通住宅＝评估值×20％
  公积金贷款额度：首套120万，二套80万，**≥20%。
  2．买一套二手房，除了房款（**）外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。
  3．清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等，看**够不够。
  在北京，要买一套300万的首套普通住宅，评估值约270万，那么采用商业贷款，可以贷款的额度是175．5万元。在北京，300万的房子，即使满五仅一，也需要交10多万的税费、物业管理费、中介费，如果房子不满五年，可能会更高。因此，要想买这套300万的房子，**＝300＋10－175．5＝134．5万
  二、选一个诚信靠谱的中介
  二手房中的“二手”，意味着不确定因素太多，太复杂，需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又是不透明的，还有亲朋好友以及所谓的“过来人”在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常，而有一个靠谱的中介，真的能够帮你省心很多！
  三、收集详细的信息
  把选定的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。例如：
  房龄折旧：每差一年价格下降1％（越新折的越快，越老折的越慢）。
  地段：到公交、菜场、超市等的距离和价值的关系，不同购房者的需求点不同，权重各有高低，根据自己的情况来。
  楼层：一般来说多层：3＞4＞5＞2＞1＞6＞7电梯房：中高层＞顶层＞底层，电梯房的一个简单算法是：每高一层，加1W。
  采光：采光分两个层次，1．是否全明，每个房间是否都有窗。2．阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出3～5K每平。可以把光照时长分成3档：从早晒到晚＞4、5h左右＞3h以下。
  基本条件就这些，如果还有一些自己比较在意的，也可以折算成相应的价值，这样不管看什么样的房源，都能做到心中有数了。
  四、看房
  看房是指实地考察房屋的情况，包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、高度、装修等房屋本身的情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等需要满足衣食住行四大方面的便利。
  五、查产权
  买家看中房子，必须先去交易中心查下产权，看完基本上就知道房子有几个权利人，有没有贷款、抵押、官司，以及所有权的来源，竣工日期等等。需要注意的是：确认在查产权的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在打印之后不会发生变化。
  买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付**款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。
  六、签订合同
  首先需要双方洽谈好房价，接着交付定金，签定金合同（定金不可以超过房产交易价的20％），之后还要签订居间合同，然后才是买卖合同以及交付**。这里需要注意的是：签定金合同时，一定要先小人后君子，宁可复杂，也不能简化，并且一定要明确违约责任。
  在房价谈拢的情况下：1．确定网签合同的时间以及**时间；2．装修赠送问题，基金赠送问题，煤气过户等；3．上家户口迁出问题；4．贷款、尾款、交房时间、税费等等。
  合同签订完成之后，剩下的环节就只有对公方面，只要合同签订的完善，基本上不会出现问题。 2018-06-27 22:19:38
• 148****6326 一、在找到心仪房产之后，对房产的产权进行认真审核，审核内容包括：
  a、审核房主身份，确定产权证上的房主与卖房者身份一致;
  b、明确被售房屋的性质与产权的完整性，判断被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;
  c、了解房屋产权有无纠纷，得到房产原产权单位或共有人的同意出售证明;
  d、确定房产证日期，(判断是否满五年等)以了解交易该房产应缴纳的税费金额。
  e、产权证上的面积与实际面积是否相符，验证产权证的合法性与真实性。
  怎样购买二手房才不吃亏
  二、与新房不同，二手房具有的现房特性可以让购房者在看房时进行初步验房
  检验房屋装修配置：主要观察房屋结构，建筑与装修材料，确认房屋的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等：
  a、看房屋的内外部结构是有无改动;牵涉到阳台的面积怎么算等;
  c、试用上下水，看看上水是否有足够的压力、下水是否畅通。顶层住户还应该重点看一下屋顶有无渗、漏现象。
  三、判断被售房屋价格和价值
  a、了解一下本区域二手房的市场价格，通过价格对比来选择购房预算以内的小区进行重点比较和选择。
  b、委托信得过的中介公司进行价值评估;
  c、银行提供按揭贷款时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的**低保值价。
  怎样购买二手房才不吃亏 2018-06-27 22:19:12
• 151****3711 1.第一感觉很重要
  
  其实就像相亲一样，第一眼的感觉总是很重要的。当一进房子，特别是站在房子中心位时有不舒服的感觉，如头晕、心悸、有压抑感时，那就可以说明房子不适合你，没必要再看下去了，反之就可以说明房子大体上是适合你居住的。
  
  2.房屋出手的原因
  
  如果房主是因为人口增多或金钱富裕等原因而“小房换大屋”，那就是会有一种良性的信息传导，对新迁居者会产生好的影响，相反而如果前房屋主人在居住期间被杀、自杀等等，这样的二手房**好远离。
  
  3.房屋的格局禁忌风水问题
  
  如二手房户型格局有前通后通、有一眼也就是在格局上有特别风水不好的地方。那么尽量的不要考虑。
  
  4.周围的环境，了解房子的地运衰旺
  
  房屋要讲究天时地利人和，在这里我们注重的当然是地利了，二手房周围的环境是否安静，居住人群是否和谐，等等包括气氛，人流量和生活节奏等。
  
  5.二手房一定要重新装修
  
  毕竟二手房是别人住过的，即使装修得再好，毕竟存留了太多别人的信息，或多或少会都会对新的入住者存有一定影响。 而重新装修后的房子，就能较彻底去除了原居住者的信息，且按照自己的喜好装修，会居住得更为舒适。
  
  6.二手房中的旧物要彻底清洁
  
  把原居住者的信息尽量清除，并按照自己的风格重新布置一下即可。给自己带来一种喜气的环境。
  
  总之二手房的风水问题还是需要我们注意的，风水并非迷信，而是一门科学。格局布置的好坏直接会影响到人们的生活节奏，习气。给人带来一种好心情。 2018-06-27 22:18:51
• 151****3781 第一、看建筑类型
  建筑类型主要分为板楼和塔楼这两种。
  板楼一般是采光通风很好的南北通透户型，通常为1梯2户。一栋楼的住户较少，居住体验良好。
  塔楼的建筑密度比较高，通常为2梯4户或6户等。住户的增加意味着噪音的增加。塔楼的优势是部分高层建筑视野更好，建筑内部改造灵活性比较好。
  第二、看房屋周边情况
  购房者要多方面了解，房屋周边环境是否符合自己的需求，主要包括：周边交通、周边的生活配套、周边的治安环境等。
  如果小区周边有垃圾焚烧场或房子周边有高压线，就一定要注意了。另外，还要关注是否有噪音，如果房子靠近马路或者铁轨、轻轨，则会产生噪音，入住后会影响我们的日常休息。
  第三、看水管
  要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水是否泛黄，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一种是房子已经很久都没住过人了，第二种是房子可能卖了很久都没卖出去。
  第四、看墙壁和天花板
  **好雨天来检查墙壁、天花板等，因为下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有无潮湿发霉的现象。
  第五、看朝向
  朝向好的房子能获得大量的采光，也能影响室内的温度、湿度及卫生状况。一般来说，客厅朝南的房子是比较好的。
  第六、看房子的户型
  购买二手房如果条件允许的话，就尽量看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局利用率高、私密性高、功能性强，能有效地把各种功能区分开来。
  第七、看房龄
  房龄影响贷款年限，房龄越老，贷款年限越短。除此之外，房龄还影响房屋的价格，房子越老越不易出手，价格空间就越窄，久而久之甚至会贬值；房龄增长和使用年限是成反比的，而与修缮维护费用成正比，种种因素都将增大持有成本。随着受损程度，还可能存在安全隐患。所以买房的时候一定要问下房龄，另外，要注意房龄是从该房屋竣工之日开始算起的。
  第八、向小区工作人员了解情况
  可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是**了解该小区基本状况，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。
  **后小编要提醒大家，购买二手房，实地看房是很关键的一步，看房时头脑一定要保持清醒，切勿被中介或卖家给蒙骗了。 2018-06-27 22:18:30
• 157****9567 一、交通方便
  出行离不开交通，交通方便与否非常重要。因此，在我们买房的时候，要看看周边的交通是否方便，包括公共交通和自驾的便利程度。
  此外，所选的楼栋进出小区是否方便，也是需要考虑的，这是很多人经常忽视的问题。很有可能小区临近地铁站，但是这个楼栋距离小区的大门比较远，需要步行很久。
  二、选择社区
  社区好坏直接影响日后的生活质量。社区的建筑面积在三十万平方米左右比较有保障的，五六十万平方米就可以容纳更多配套设施。小区内部设计是否人性化，譬如户型是否实用、南北对流、户户有景，是否实现人车分流等，都是值得注意的。
  三、建筑质量
  房屋质量是关键。查看建筑质量毛病可从以下方面入手：
  1、查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等资料，掌握房屋整体质量的第一手资料。
  2、细看表面外伤。外表只能看墙和地基是否下沉、墙体有否裂缝、屋面是否空鼓、墙的批档有无脱落、爆点，内外粉刷、油漆是否平整光滑等。水电工程的电线预负荷量、插座的安置是否合理，厨房、卫生间下水道是否畅通。二手房由于已经使用了一段时间，这些方面的问题极容易暴漏出来，购房者应该仔细查看。
  四、容积率、绿化率、分摊面积比例
  对于二手房，这些数据可能难以考量，但是在看房选房的时候，一方面可以向物业咨询，另一方面可以自己进行**直观的感受，这也是二手房选房时的长处。容积率越小，小区生活的舒适度就越高；绿化率越高，社区环境也就越好；高层公摊面积比例在24％－30％之间，才能保障公共区域不致于太拥挤、狭窄。要想选一个宜居、健康、绿色的房子，容积率要小（≤3．0），绿化率要高（＞30％），房子使用率也应该在70％－84％之间。
  五、视野景观
  房子的景观好坏，也是选房时要考虑的。如果在家就能欣赏到小区的水景或者远处的湖景、海景、山景、江景等，那么，生活的舒适度则会大大提高。**重要的是，房子周边不能有不利因素，比如垃圾场、变电站等。
  六、居住氛围
  在挑选二手房的时候，先要去看看房屋周边居民的日常居住习惯。社区的邻里关系越和谐、治安条件越好、居住人群素质越高，那么居住氛围就越融洽，住在这里心情才会更舒畅。尤其在下一代的素质培养上，一个从小就在良好环境下成长的孩子更容易成才。
  七、楼内设计
  是一梯两户、两梯四户、还是两梯多户？从私密性、舒适性、对流性等方面来考虑，电梯多、住户数量少比较好，能够保障户型的采光通风，同时居住的私密性也能得到保证。
  八、层高
  房屋建造的时候，多数开发商为了保证建筑成本与建造难度保持在适当水平，将住宅层高保持在2.8～3.0米的区间。事实上，能达到2.9米层高的房屋舒适度较高，空气对流顺畅，采光充裕，如果在3米以上，就意味着此二手房有更高品质的空气质量和空间感。
  九、户型选择
  户型要方正，空间的利用率要高；访客动线、家务动线、居住动线，相互之间要做到互不打扰；要明厨明卫，有好的采光和通风效果。在取景上，好户型要设计成两面有景，可以看到多种景观。
  十、楼层选择
  选择楼层要综合考虑家庭人口、各个楼层优缺点、经济能力等，同时，物业服务好坏也是选楼时需要重点考虑的。高层住户存在的主要问题就是消防安全和电梯安全了，因此，物业服务好坏很重要，一旦出现问题，非常考验物业服务质量。如果小区的物业服务不好，建议不要选择高层。
  买房无小事，二手房能看得到实物，这是一个很大的优势。因此，在买房的时候，一定要仔细查看，多方考察，以便选到满意的房子。 2018-06-27 22:18:05