住宅楼顶算公摊面积吗?住宅楼屋顶上的电梯机房是不是公摊面积？

商品房屋顶的面积算公摊的。　　公摊面积的计算　　（一）公用共有部分建筑的组成：1、房屋中的电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室（配电间）设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑或某一层建筑及某一部位建筑服务的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面积。2、套（单元）及自有部位与公用共有部分之间的分隔以用外墙（包括山墙）墙体水平投影面积析一半。公用共有建筑面积不包括建设成本已摊入房价中的小区配套建筑物的建筑面积。　　（二）公用共有建筑面积的分摊方法1、住宅楼公用共有建筑面积的分摊方法住宅楼的公用共有建筑面积，根据《规范》附录B2.2.b项：“无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”的规定，按楼梯单元，以该单元相关房屋的自有建筑面积按比例分摊，求得各套房屋分摊所得的公用共有建筑面积。2、商住楼公用共有建筑面积的分摊方法根据住宅和商业等的不同使用功能 ，先按各自的建筑面积将全幢的公用共有建筑面积分为应由住宅分摊的面积和应由商业等用房分摊的面积两部分；然后住宅和商业等部分将分摊到的面积再各自进行分摊。住宅部分：各楼梯单元将分摊到的幢公用共有建筑面积，按住宅楼公用共有建筑面积分摊方法分摊到楼梯单元各户，加上住宅本身按楼梯单元分摊的公用共有建筑面积，得到各套就分摊的公用共有建筑面积。商业等部分：将分摊得到的幢公用共有建筑面积，按各自有部位的建筑面积依比例分摊至各自有部位，即为整幢服务的公用共有建筑面积按某层分摊的建筑面积，得到时各自有部位分摊得到的公用共有建筑面积。3、多功能综合楼公用共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼公用共有建筑面积按照各自的使用功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。4、特殊部位建筑面积的处理方法　　（1）下部若干层为非住宅，上部为住宅或非住宅，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯、走廊，斜道等的建筑面积单列计算，不计入公用共有建筑面积分摊，其建设费用摊入所在层造价。但当还设有专为上部各层服务的电梯间、前室，电梯间、前室的建筑面积上部各层分摊。　　（2）底层公用通道的建筑面积单列计算，不计入公用共有建筑面积，其建设费用摊入总造价。（三）公用共有建筑面积的计算及分摊整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内（或各自有部位）建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租等部位的建筑面积，即为整幢建筑物的公用共有建筑面积。1、公用共有建筑面积分摊系数公用共有建筑面积公用共有建筑面积分摊系数=-------------------------------套内（或自有部位）建筑面积之和2、公用共有建筑面积的分摊计算各套的套内（或自有部位）的建筑面积乘以公用共有建筑面积分摊系数，得到产权人应分摊的公用共有建筑面积，即：分摊的公用共有建筑面积=套内（或自有部位）建筑面积×公用共有建筑面积分摊系数

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属于公用部分，算分摊面积，公摊面积分摊系数与你的建筑面积之积。防水工程应于物业公司解决或大家集资来解决

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1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。2、各楼盘因为自身的情况不同，公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

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100平方米的住宅看上去怎么只有60多？市民张先生一直为此纳闷。近日，本报接到不少市民关于新房使用面积太小的反映。记者走访不少在售楼盘发现，新房得房率确实差异很大。单以公摊面积为例，有的仅占20% ，有的高达33% 。此外，有的楼盘通过阳台、飘窗还能“扩”出使用空间。专家解释说，受到建筑形态、楼层设计、配置设施等因素影响，得房率比例差异较大，但一般都会在70% 以上。记者从市国土资源和房屋管理局了解到，国家对公摊比例并没有硬性规定，主要看开发商的设计获批结果。设计人员提醒说，公摊面积是为了满足日常生活需要，并非越小越好。 发现 都是房子差距咋这么大 91平米房子使用面积仅63 7月30日，记者来到市南区泰州路的某楼盘，这里有3栋住宅楼，包括2栋高层建筑，1栋多层建筑。高层建筑一般为90平方米左右的中等户型，多层建筑则为100平方米以上的大户型。 记者选看了该楼盘高层建筑的两种户型，TE型户型建筑面积91.12平方米，使用面积只有约63平方米，比例约为69.1%；TB型户型建筑面积为72.56平方米，使用面积约为50平方米，占建筑面积的68.9%。对此，该楼盘售楼处的工作人员表示，其实，该楼盘高层的公摊面积约为22%，再扣除墙体占用面积等，剩下的才是使用面积，比例应该占70%左右。记者询问说，算下来墙体要占到七八个平方米，售楼人员表示差不多。记者随后走访发现，类似低得房率的楼盘不少。尤其是一些高层写字楼和公寓。 76平米房子使用面积达67 7月30日，记者来到万科·金色城品（查看地图），置业顾问表示，现在主推的是76平方米和117平方米的户型，为小高层，均价8300元/平方米。76平方米的两室两厅一卫户型，包括两个阳台一个飘窗，俩半封闭阳台就有12平方米，此外还免费送3平方米的空调室外机小间。置业顾问介绍说，楼盘公摊20%。根据业主的计算，两个阳台封起来会给客厅和次卧各增加3平方米。这样算下来，使用面积就达到了67平方米。记者算了一下，不算飘窗，得房率都超过88%。“根据规定，半封闭阳台按一半面积计算。这样平摊下来，每平方米也就7300元左右 。”记者随后在保利百合花园样板间看了89平方米的三室两厅一卫户型。客厅连着超大飘窗，厨房外的大阳台既可以当储藏室也能当洗衣间，主卧室外的大阳台足有七八平方米。不过，书房稍微有点小，是整个房间设计中的**大缺憾。置业顾问表示，这种户型已经卖光了，以后还推不推目前不好确定。 同一楼盘差距还不小 中午12时许，记者来到延吉路上的某楼盘售楼处，该楼盘全部为高层建筑，分为公寓和住宅，据售楼人员介绍，住宅的公摊面积约22%，主要是80～90平方米的中户型。而公寓的的公摊面积约为33%，主要是50平方米左右的小户型。他给记者算了一下，如果是89平方米的住宅，使用面积约为70平方米，但如果是面积**小的公寓，建筑面积36.51平方米，使用面积仅为约23平方米，本来就小的房子扣除公摊后成了“袖珍房”。记者随后来到户型**小的样板间体验，正好里面有两个看房的客户，算上记者才3个人，整个房间就显得拥挤了。“公寓的空间就是很小，只能两个人住。如果长住的话，两个人住也不舒服，我还是建议你买住宅。”售楼处工作人员这样推荐说。 该楼盘的公摊面积占建筑面积的33% ，在岛城的楼盘中这个比例也算很高了。对此，售楼处的工作人员解释说，公摊面积受楼层高度、楼层结构等因素影响。公寓是40多层的高层建筑，塔楼结构，里面配备有8部电梯，住宅是30层的高层建筑，属于板楼 ，里面只配备了2部电梯，单单从电梯来说，公寓的公摊面积就比住宅多了许多。 释疑 影响得房率的因素还不少 岛城楼市分析人士张百忍介绍说，不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响因素很多。比如说，建筑形态是板楼还是塔楼，电梯等配套设施多寡等等。一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。其中**主要的区别是，建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位，但容积率低不节约土地。而塔楼结构可实现一梯多户高容积率。得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。因此，如果公摊面积大，房价比其他楼盘肯定要低一些。 记者在走访中发现，除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率。尤其是万科、保利等外地大鳄来到青岛，在户型设计上更是大大提高。万科、保利都曾推出90平方米小套三的户型，得房率甚至能高达90%，非常抢手。这种户型的设计，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积。杀手锏就是半封闭阳台和大飘窗。不过，半封闭阳台做得过大难免有钻政策空子的嫌疑。 监管 公摊面积比例没硬性规定 业内人士介绍，建筑物公摊面积一般包括楼梯、门厅、电梯间等公共部位，以及墙体等建筑本身。有的开发商为了扩大使用面积，不惜违规缩小公摊，比如说调高楼体的斜度，减少电梯数量。青岛北洋建筑设计公司工程师曲国庆告诉记者，如今得房率普遍提高，二三十层的高层住宅约在75%左右 ，1/4的面积用于公摊和建筑本身。多层住宅的话，至少能达到80% 以上。“买房市民肯定是希望使用面积越大越好，但对于开发商来说，必须确保公摊满足使用和消防需要。开发商违规改动情节严重的话，综合验收时肯定无法通过。” 曲工程师还表示，楼体电梯间、走廊等公摊面积是为了满足日常生活需要。公摊面积大也不是坏事，虽然住房实际使用面积相对少了，公共活动空间也相对大了，坐电梯什么的也会更方便。 国家对公摊比例是否有硬性规定？市国土资源和房屋管理局房屋勘察测绘处一位工作人员介绍说，据他了解，房屋面积测量原则有明文规定，但至于公摊比例却没有要求，主要看开发商的设计是否能通过规划部门的审批。项目不同，比例也会不一样。不过，近些年来关于公摊比例的纠纷不少，房管部门2006年出台《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》，具体规定了哪些设施属于共有建筑面积以及如何分摊。“开发商在销售时应明确告知公摊比例，如果购房者入住后对这一比例有异议，感觉实际使用面积缩水，可以找房屋测绘机构测量 ，并以此维权。” 名词解释 买房子要看的一些参数 得房率 指的是可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。 容积率 指的是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。

公摊面积=建筑面积-实用面积 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

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