五证都有什么？谁能说说呢？

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

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一、五证： 第一个是《国有土地使用证》（国土局），第二个是《建设用地规划许可证》（规划局）， 第三个是《建设工程规划许可证》（规划局）， 第四个是《建设工程施工证》（建设局）， 第五个是《商品房预售许可证》（房管局）。二、预售证是五证里**后一个办理的证件，是房管局负责审批办理的，你可以直接电话咨询当地房管局的工作人员，如果预售证已经办理出来了，说明该小区的五证是齐全的，可以放心购买的！

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一、交房指的是依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。该合同约定的日期具有法律效力的。标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。二、具体的房屋交付使用时间在买卖双方签订的购房合同里应该有明确的约定日期的，可以翻看购房合同里的具体约定时间。如果开发商如期未交付使用的话，开发商属于违约行为。依据《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。三、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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《国有土地使用证》：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

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五证俱全: 1.规划局的《建设工程规划许可证》； 2.建委的《建设工程开工建设许可证》； 3.国土局的《国有土地使用权证》、4.《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）； 5.房地局的《商品房销售（预售）许可证》。 二、《商品房销售（预售）许可证》是关键。仔细看清《商品房销售（预售）许可证》每个栏目和内容是否确实无误： 1、看售房单位这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；另一类是开发商委托的销售代表，如果是后者**好能提供开发商的委托书以证明其合法身份。 2、看项目名称这个栏目时，也挺麻烦，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，购房者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。 3、用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交、土地使用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。 4、销售范围是**核心的问题，一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》，至少有两三天你心里有点不踏实吧？ 此外，发证机关及其公章必需清楚，必需是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。 三、开发商在交房时应向购房者提供“两书”：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 四、深入实地考察，不要轻信楼盘广告宣传。 五、提前了解物业管理 应了解物业管理公司今后提供哪些服务，服务标准是什么、物业管理收费问题等。 六、搞清认购书及其定金的法律作用 通常在签《认购书》的同时，购房者还要交一笔钱，有的称为“定金”，有的称为“订金”，有的称为“认购金”，还有的叫“诚意金”等等。对此请关注以下问题： 1、订金是一种支付手段，可以被理解为预付的一部分购房费，不具有定金的担保作用； 2、认购金和诚意金等其他叫法可以被理解为订金的别称，都不具有定金的担保作用； 3、定金具有证明合同成立的作用，而订金不具备；如果购房者交了定金之后改变主意决定不去签约，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，就当向购房者双倍返还定金。 定金也不是都不能退。如果您在认购书规定的时间去和开发商签约，但是后来对合同的具体规定不满意而没有签约，定金是应该退的。另外，如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花”以“内部认购”形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效，定金不能成立。这种情况在实践中较为常见，检验五证就可以避免。

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